恒泰集团下滑的出租率挑战

观点网 恒泰是苏州工业园区重要的投资开发主体之一。

近期，苏州恒泰控股集团有限公司对外披露2026年中期业绩，上半年录得营业收入10.42亿元，同比增长8.1%；毛利率为16.34%。

产业科技连线了解到，恒泰是中新合作苏州工业园区直属大型国有企业，资产总规模超480 亿元，是苏州工业园区租赁住房、商业地产、产业地产领域最大的载体持有者和运营商之一。

恒泰集团以商业地产、产业地产、租赁住房三大板块作为主业方向，构建“两大市场竞争类业务（商业地产、产业地产）、一项潜力性业务（租赁住房）、一项探索性业务（新兴产业投资）”的“211”协同发展战略格局。

下滑的出租率

分业务板块看，上半年恒泰出租业务录得营业收入5.15亿元，毛利率为14.65%；服务业务录得营业收入3.28亿元，毛利率为10.12%；房产销售录得营业收入0.09亿元，毛利率为23.54%；站城一体化录得营业收入1.2亿元，毛利率为-2.58%。

上交所一份文件显示，截至2025年末，恒泰集团持有各类物业资产可出租面积合计超277.34万平方米，年均综合出租率为74.26%，较上年末下滑约8.92个百分点，主要系当年新增新裕大厦、鑫湖酒店、常州生命科技港二期、星华产业园二期等项目投运，增加了可出租面积的同时，因新投运项目仍处于招商爬坡期，拉低了整体资产的综合出租率。

具体来看，2025年，住宅类项目运营收入3.9亿元，综合出租率91.92%；商业类项目运营收入4.19亿元，综合出租率79.49%；工业园区类项目运营收入1.75亿元，综合出租率50.2%。

此外，2025年5月恒泰完成旗下菁英公寓项目租赁住房公募REITs产品上市，新增淞北四季项目于8月投运，年均出租率已超75%，但住宅类项目可出租面积和综合出租率有所下滑。

2025年，新增商业、工业租赁资产为恒泰租赁业务拓展租金来源，叠加锦程之星公租房、瑞华四季公寓等住宅类项目保持租金价格稳中有升，令租赁业务收入同比增长11.04%，但受资产折旧增加等因素影响，毛利率水平有所回落。

因部分成本集中于年末结算，2026年1-3月，恒泰的租赁业务毛利率水平较高。

此外，受市场行情和外部需求变化影响，该公司商业、工业载体租赁表现分化趋势加剧，星悦汇（含PDE区）等优质资产租金收入仍保持增长趋势，但部分区位优势较弱、运营时间较长的商业办公楼和园区类项目出租率有所下滑，租金价格水平亦面临较大的下行压力。

房产销售挑战

房产销售业务也是恒泰集团重要业务板块之一，主要经营实体包括子公司恒泰商置、公租房公司、恒泰科技和恒泰资管等，开发项目主要位于苏州工业园区，业态包括公寓、商业地产、工业地产和保障房等。

由于房地产项目开发具有周期性，因而恒泰集团历年房产销售收入规模差异较大。据悉，2026上半年确认收入主要来自常州厂房项目、董浜一期项目、董浜二期项目、恒泰生活广场项目等，销售项目类型以公寓和厂房为主。

近年来，受房产销售业务结算减少等因素影响，对恒泰的营业收入和利润带来一定挑战。恒泰于中报提及，近两年及一期，公司来自房产销售的收入分别为27，927.36万元、7567.52万元和-61.02万元，占营业收入的比重分别为12.00%、3.91%和-0.14%。

目前，恒泰已完工房地产项目包括恒泰第一工园常州生命科技港一期、恒泰第一工园常州生命科技港二期、滨江苑、董浜一期、董浜二期等；在建项目包括新裕大厦、恒泰创研岛（总部基地E产业园）和时光青澄雅苑等。

恒泰表示，由于公司项目地块主要处于苏州工业园区且位置优越，因此目前销售情况良好，但是不排除未来随着国家房地产行业政策、宏观经济等变化影响，待售房地产项目可能存在去化风险，影响资金回笼，从而对企业偿债能力带来不利影响。

产业科技连线了解到，恒泰集团的开发项目主要位于苏州工业园区，涵盖住宅、类住宅（公寓）、商业地产、工业地产等。

此前于2025年，恒泰房产销售收入就同比大幅下滑仅0.76亿元，主要系2024年恒泰第一工园常州生命科技港、董浜二期、恒泰生活广场等项目集中交付确认收入，2025年以来仅部分存量完工厂房继续去化贡献销售收入。2026年1-3月，董浜产业园项目因客户违约退售1栋厂房，造成当期房产销售收入为负。

资料显示，截至2025年末，恒泰集团在建可售房产项目4个（含租售结合项目），计划总投资48.15亿元，投资进度约54%。

其中，该公司在建恒泰创研岛（总部基地E产业园）占地面积6.25万平方米，总建筑面积约22.49万平方米，规划建设19栋独栋办公楼和1栋产业配套楼，该商业办公项目规模较大，目前市场行情下存在一定去化压力。

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