浙江
绿城御园188平江景大平层二拍！单价不到1万，为什么没人敢捡漏？
最近咱们金华法拍市场，有一套房子真的炸锅了，关注度超级高，就是绿城御园这套188平的精装大平层。
熟悉金华楼市的人都知道，绿城御园的品质、物业、小区环境，在金华一直都是排在前列的。正常精装大平层，单价根本不可能跌破一万。但这套房，现在二拍挂出来，单价直接不到一万，总价只要185万，这个价格真的低到离谱。
很多人刷到都在问：这么好的小区、这么大的面积、还是精装修，为什么价格砍得这么狠？到底能不能捡漏？值不值得入手？
先把这套房子的真实数据，全部给大家摆清楚，不夸大、不误导。
这套房子上证面积188平，法院官方评估价是329万，第一次上架一拍起拍价231万，评估价的7折。
结果不出所有人意料，一拍直接流拍，没有一个人报名。
按照法拍规则，第一次流拍之后，二拍直接打八折。所以这套房第二次上架，起拍价直接跌到185万。大家自己算一笔账，188平、精装、绿城御园，折合单价不到1万。
我昨天特意对比了一下绿城御园现在的真实行情。目前小区里面正常一手尾盘、正常在售的毛坯或者简装房源，172平的户型，单价普遍在1万7左右。
也就是说：别人正常房子1万7一平，这套精装大平层不到1万一平，直接便宜了大几千的单价差距。
价格优势肉眼可见，诱惑力真的太大了。
目前这套二拍上架时间是9月28号，数据非常热闹：4000多人围观，100多人设置开拍提醒。看来这套房子还是挺引人关注的，这么多人围观，估计就是看个热闹，想估计还没到位。
一拍没人要？核心原因只有一个：这套是法院公示的非正常死亡房源，也就是大家口中的凶宅。
我跟大家客观讲事实，不制造恐慌，也不美化问题。
根据法院公文公示，明确标注：房屋内发生非正常死亡事件。
再结合内部知情人士透露：不属于刑事案件、没有凶杀案背景，是自杀事件。
很多人听到这里就开始两极分化。
一部分人觉得：只要不是凶杀，就没事，完全可以大胆捡漏。
还有一部分人心里始终有疙瘩：不管什么原因，只要是非正常离世，心里就介意。
房子能不能住，看个人心态；房子好不好转手，看市场大众心态。
自住不介意、不信风水的人，这套房绝对是捡大漏。绿城御园的圈层、绿化、物业、居住舒适度，本来就高端，188平大平层，空间尺度感非常好，而且是现成精装修，拎包就能住。
但是，你自己不介意没用，未来接盘的买家会介意。这就是这类房子最大的硬伤。
正常商品房，未来好转手、好流通、保值稳定。
这种特殊房源，只适合极低价格捡漏自住，完全不适合投资、不适合以后快速置换。
再说说我的预判：这套二拍，大概率还是会继续流拍。
理由很简单：虽然185万已经很便宜，但大多数普通人心里还是过不了这道坎。真正刚需家庭、带孩子的、家里老人忌讳的，基本不会碰。敢下手的，都是胆子大、专门捡特殊房源漏的少数人。
按照法拍流程，二拍如果继续流拍，就会进入三拍变卖阶段，价格会再次下探。
我预估，这套房真正的捡漏底价，会落在140万到150万区间。
到这个价格，单价直接跌破8千，完全击穿小区地板价，到时候一定会有人果断拿下。
还有一个非常关键、很多人忽略的重点：这套房子有优先购买权人！
很多粉丝不懂什么叫优先购买权，我用大白话解释清楚。
法拍房里的优先购买权人，大概率是房屋共有人、直系亲属或者原住户家属。
法律规定：同等价格、同等条件下，优先购买权人可以优先拿下这套房子。
什么意思？
哪怕你出价最高、你拍到最后，只要优先购买权人跟你出一样的价格，房子直接归对方，轮不到你。
这就意味着：
第一，外人想捡漏，难度加大；
第二，家属大概率是想自己兜底收回房子，不想被外人低价拍走；
第三，就算价格跌到地板价，也不一定轮得到普通购房者。
所以大家不要盲目跟风蹲这套房，里面的隐性规则、隐性风险，比你看到的低价要多得多。
法拍房便宜，一定有便宜的道理，天上不会掉完美的馅饼。低价对应的，一定是普通人接受不了的瑕疵。
非刑事案件的特殊房源，自住不在意风水、不介意过往的，超级划算。但打算短期置换、以后要出手卖掉的，慎重考虑，流通性会比正常住宅差很多。
有优先购买权人的法拍房，普通人尽量别重仓去抢，容易白忙活。
真正的捡漏，不是捡“便宜吓人的房子”，是捡“性价比高、瑕疵普通人能接受”的房子。
绿城御园这套大平层，确实是近几年金华法拍市场价格最炸裂的一套。
但便宜归便宜，取舍一定要自己拎清楚。
买房永远记住一句话：别人的恐惧，是少数人的机遇；但盲目贪心，一定是大多数人的大坑。
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