房子明明已经过剩，为什么开发商还在建房？温铁军道破原因

回望二〇〇〇年代与二〇一〇年代，是中国房地产热潮最为炽烈的年代。当时城镇化正全面推进，建筑工地遍布全国各地，北京、上海、深圳、重庆等超大城市里，公寓楼和商业楼在每一个街角拔地而起，施工往往二十四小时不间断。

只要抬头望去，就能感受到那股狂热的气息。在长达数十年的时间里，房地产是中国经济增长的首要引擎，一旦把原材料、建设项目以及相关服务全部纳入考量，房地产在整个经济中的占比大约在百分之二十到百分之二十五之间。

像潘石屹和张欣这样的知名本土开发商，建起了一座座以"SOHO"为品牌标识的未来感十足的建筑；在二线、三线、四线城市，同样是一片繁忙景象。

地方政府通过出让土地使用权而收入大增，库哈斯、诺曼·福斯特、扎哈·哈迪德以及赫尔佐格与德梅隆等世界顶尖建筑师，在昔日胡同小巷与四合院所在的地方，树立起了一座座宏大的建筑。正是在这种狂飙节奏中，开发商习惯了把土地当作资本增值的工具，而不是单纯的建房资源。

哪怕库存已经堆成山，只要还有信贷可用、还有政策可期，他们宁愿继续拿地开工，也不愿意让机器停下来。因为在这套逻辑里，买房的人未必是为了住，卖房的人也未必是为了卖——大家共同押注的，是资产价格永远上涨的那条曲线。

然而，一切都戛然而止。中央监管部门对房地产领域不断累积的债务水平感到忧虑，推出了"三条红线"政策，即一套旨在积极去杠杆、约束高负债房地产行业的严格金融规则。

购房者也变得紧张起来。为了防范潜在的失稳因素，官方明确提出"房子是用来住的、不是用来炒的"这一定位。

开发商仍在追逐规模扩张，但供给已经超过了需求，"鬼城"随之出现，一整片一整片装着空置商场和公寓楼的新区拔地而起。开发商开始越来越依赖预售制度，在项目尚未破土动工时就收取购房款。

库存过剩早已不是新鲜话题，国家统计局的数据显示，二〇二一年商品房待售面积已经超过五亿平方米，同比增长约百分之五点五；到了二〇二二年，这一数字攀升到五点六四亿平方米，增幅百分之十点五；

二〇二三年年末更是直奔六点八一亿平方米，其中住宅部分占了大头，三点二亿平方米无人接盘。

二三线城市尤为明显，消化周期被拉长到二十个月以上。可就是在这样明显的过剩之下，新盘依旧在批、地皮依旧在拍。

恒大集团创始人被判处无期徒刑一事，似乎为中国经济增长故事中这段令人唏嘘的房地产篇章画上了帷幕。这位创始人与前巴西队主教练斯科拉里的合影，颇能说明当年地产热潮是如何渗透到生活各个层面的。

他旗下的广州恒大足球俱乐部曾八次夺得中超冠军，是中国现代足坛最成功的俱乐部。如今，看台归于沉寂，球队分崩离析，俱乐部也已解散。

这位一度被视为民营企业家精神典范的人物就此陨落。二〇一七年他的个人资产超过四百五十亿美元，到二〇二三年缩水到三十亿美元，如今被判处终身监禁，资产也遭到没收。

中国房地产市场的坍塌，是二十一世纪最为重大的经济转折之一。全球最大的房地产泡沫破裂，引发了一场至今仍在持续的金融冲击，并触发了中国经济的一次彻底重构。

开发商曾经赖以生存的"高负债、高周转、高杠杆"链条被彻底切断，一线城市尚能靠优质地段勉强撑住价格，但高房价本身也把大批潜在购房者挡在门外；

二〇二四年新开工面积跌至七点三九亿平方米，同比下降百分之二十二点五，而待售面积却升到七点五三亿平方米——一边是开工塌方，一边是空置继续累积，二者同时刷新纪录，本身就说明这个行业的自我修复能力已经严重受损。

决策层试图把资金引向新的方向，希望自己主导这笔钱的使用方向，把资金投向科技产业，把每一美元没有花在机器人、跳舞机器人或炫酷汽车上的钱都看作浪费，结果是资金没有像本应的那样流向小微企业。

这是一个巨大的问题，解决它需要重大的结构性变革，而这在当下的中国很难实现。如果人工智能和高科技不足以抵消房地产坍塌带来的缺口，中国的增长动力将从何而来。

分析人士指出，这才是关键问题——很显然，还没有任何东西能够替代房地产成为增长引擎，任何新产业相对于房地产板块都远远不够体量。

据估算，中国所有新兴战略性产业在二〇二五年合计约占国内生产总值的百分之六点三，估算可能存在误差，但不至于差出一倍，也不太可能存在被大规模低估的隐藏投资。

新的增长引擎的确正在形成，官方也在反复强调这些新引擎，但从宏观经济的量级来看，它们仍然非常有限，没有一个能够真正弥补房地产板块所造成的损伤。

在有的观察者看来，外界如今对"惊叹因素"的关注过多了——打乒乓球的类人机器人、比亚迪最新下线的电动车，总能吸引眼球。西方以及欧盟对这些"卓越孤岛"仍然过于焦虑，似乎中国专注于电动车、机器人这些领域就必然全面胜出。

中国确实为这些领域投入了海量资源，但这些"卓越孤岛"是漂浮在一片浪费的海洋之上的。

西方尤其是欧盟需要认识到，中国其实比人们所理解的要虚弱得多，应该更为坚决地遏制中国产品在西方市场的倾销；对中国资本收购海外企业、带走技术的行为也应保持高度警惕；

如果中国企业要在西方投资建厂，也应设置严格的门槛，就像中国过去对进入其市场的西方企业所提出的那些要求一样——包括本地采购比例、本地雇工、合资合作等等。

这些观察者呼吁一个更为对等的规则环境，认为在他们眼中，如今该是对华采取更强硬立场的时候了，因为中国已经不再是从前那样的经济奇迹。如今若再走进北京、上海或深圳，人们依然可以抬头望向那些在房地产热潮鼎盛年代拔起的璀璨天际线。

只是，那种夹杂着二十四小时施工声响的狂热气息已经消退，那种坚信房地产永远只会向上走的绝对信念也已经动摇。脚手架被撤下之后，露出的建筑结构从一开始就未必如外表那般坚固。

回到最初那个问题，房子明明已经严重过剩，塔吊为何依旧不肯停歇？温铁军教授的一句点破，其实说的正是这套底层逻辑：

在过去很长一段时间里，买房的人不一定是为了住，卖房的人也不一定是为了卖，土地在很多环节里被当作了金融工具而非居住载体。

开发商借此不断扩大规模，把土地资源转化为资本增值，市场疲软时按兵不动等反弹，政策一松动便立刻加码开工，形成了一种近乎条件反射的路径依赖。

而当库存从五亿平方米一路堆到七点五亿平方米、消化周期拉长到二十个月以上时，这套依靠预期而非需求的循环终于失灵，鬼城和烂尾楼便是它留下的清晰账单。

真正的出路，或许正如温铁军反复强调的那样，要回到城乡协调与资源合理分配的轨道上来，让房子重新回归居住本身，而不是继续做资本轮盘上的筹码。