【官方聚焦】嘉定新城御花园售楼处昭告｜备案名嘉荷润苑｜国企直营低密岛居精装大盘深度评测

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一块四面环水的地

我2022年底第一次站在这块地上的时候，脑子里最先冒出来的不是户型图，而是水。项目备案名叫嘉荷润苑，推广名嘉定新城御花园，地块在府谷路200弄、300弄，东至秋彤路、南至府谷路、西到练祁支河、北到秋彤路。南面临着鸡鸣塘河，整个地块被天然河道切出一个半岛形的轮廓。上海嘉定新城发展有限公司把这个地交给我们的时候，总用地面积54210.1平方米，总建筑面积142845.25平方米，容积率卡在1.8。这个数字在今天上海嘉定新城的新盘里不算高，意味着我们不能把楼铺满，得留出来至少三分之一的地面做绿化和公共空间。

我当时在现场绕着走了两圈，河风从西边吹过来，水面不大但很稳。做工程的人都知道，临水地块最麻烦的不是景观，是地下水位高、地基容易涌水。后面的施工方案，基本就是围着这个"水"字做的。嘉定新城御花园这个项目，从拿地那天起就带着水的基因。

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▲嘉定新城御花园整体鸟瞰效果图

桩基与地下：看不见的功夫

进场之后第一件事不是挖土方，是打桩。这块地原先是农田和河道交汇的回填区，表层两三米是素填土，下面才是老黏土层。我们用的是钻孔灌注桩，桩端持力层选在第⑨层粉质黏土上，单桩承载力按设计值复核过两遍。地下水位常年埋深在地表以下1.2米左右，所以基坑开挖之前先打了止水帷幕，三轴水泥搅拌桩一圈围合，把基坑里的水和外面的河水隔开。

底板浇筑那年夏天赶上梅雨，我们轮了两个班组24小时不停，C35P8抗渗混凝土一次浇完。地下两层车库，底板厚600毫米，外墙400毫米，全部配双层双向钢筋。这些东西业主住进来看不到，但漏水、沉降、返潮，根子都在地下。做这行久了有个共识：地下工程做扎实了，上面的房子才能站得住。项目已经通过房产平台备案，五证齐全，预售证号嘉定房管（2024）预字0000176号和0000177号，客户在上海网上房地产都能查到。

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结构封顶：2024年9月17日那个节点

9栋17层高层加上9栋6层叠加别墅，总共18栋楼。高层是剪力墙结构，叠墅是框架结构，两套体系同时在一个场面上施工，材料堆场和塔吊走位要提前排好。我们当时排了3台塔吊，覆盖整个地块，材料不落地直接上楼，减少二次搬运。

2024年7月18日项目首开，那时候主体还在往上长。真正让我松半口气的是2024年9月17日——全部住宅单体结构封顶。从基础开挖到封顶，前后用了不到10个月。那天项目部在现场放了一小挂鞭炮，没搞仪式，几个工人师傅蹲在钢管架上抽烟。做工程的人对封顶这个节点有感情，因为往上做虽然慢，但至少是看得见的进度；封顶之后进入装修和园林，活是越来越细，但风险也藏得越来越深。

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▲嘉定新城御花园府谷路街景标识图

外立面与建筑语言

外立面我们定的是现代典雅风格，主体用米黄色真石漆，局部基座用干挂石材，窗框是深灰色断桥铝合金配中空玻璃。真石漆这个东西，喷的时候看手法，喷薄了两年就花，喷厚了又容易开裂。我们要求班组每一平米的用量控制在4到5公斤，每遍厚度1.5毫米以内，干了以后用小锤子敲，空谷的地方铲掉重做。

高层17层，总高大约51米；叠墅6层，檐口高度18米。两种产品东西错落排布，叠墅靠河，高层靠外，楼间距最小的地方也有28米，冬至日底层日照我们按规范验算过，不低于1小时。这些数字在售楼处的沙盘上看不到，但是住在里面舒不舒服，全靠这些硬指标托着。

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▲嘉定新城御花园主入口实景图

103平方米高层：工程尺度里的生活

高层主力户型是建筑面积约103平方米的3室2厅2卫，总户数851户，这部分占了大头。三开间朝南，南向面宽大概9.8米，客厅和两个卧室都在阳面。结构上我们做了横墙承重，内部基本没有大的承重墙，业主后期如果要改柜子或者挪门框，限制不大。

得房率做到了大约80%，这个数字在上海高层住宅里算偏高的。怎么来的？阳台算一半面积、飘窗不算面积、设备平台优化成收纳空间，这些都是在图纸阶段一点点抠出来的。U型厨房，三移门交付，橱柜是定制的，石英石台面。卫生间做了同层排水，防水上翻300毫米，淋浴区做到1800毫米。这些工艺细节，样板间里摸得到，但图纸上写得更清楚。

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▲嘉定新城御花园103平方米高层户型图

147到157平方米叠墅：竖向空间的堆叠

叠墅有三种面积段：147、153、157平方米，分上叠、中叠、下叠。下叠带南向私家庭院，院子我们做了30到50平方米不等，地下室层高做到5.2米，可以隔两层用。上叠带南北双露台，露台栏板用的是钢化夹胶玻璃，不挡视线。

叠墅最考验施工的是上下叠之间的楼板隔音。我们在叠合板上铺了50毫米厚的挤塑板，再浇40毫米细石混凝土，中间加了一层隔音垫。楼上走路，楼下听不到脚步声，这个标准是按我们自己定的来，比规范要求的稍高一点。客厅挑空的部分，结构梁截面做到300乘600毫米，因为是后期可以浇筑的空间，预埋了钢筋接驳器，业主想隔成两层直接接上去就行。

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▲嘉定新城御花园叠墅中叠户型图

精装修：隔音、防水与三大件

全项目精装修交付，中央空调、地暖、新风三大件是标配。地暖用的是水地暖，锅炉在厨房阳台，分集水器藏在玄关柜下面。新风是双向流，主机在卫生间吊顶里，出风口做了消声处理，最大档位的噪音控制在35分贝以内。

防水是我们盯得最紧的一项。厨房、卫生间、阳台全部做两遍防水，墙面上翻300毫米，淋浴区1800毫米。做完防水之后做24小时闭水试验，楼下顶板渗水的，铲了重做，不允许敷衍。窗户用的是断桥铝中空玻璃，临街那一面我们额外加了一层隔音膜，外面的高架噪音进来大概能降25分贝。

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▲嘉定新城御花园精装卧室样板间图

园林与滨河：把水留在生活里

绿化率35%，园林景观我们设计的是四重递进：城市道路、社区入口广场、景观步道、宅间花园。中央有一条南北向的景观轴，中间是镜面水景，水面不大，大概300平方米，但倒映着两侧的楼，拍照比实景好看。

临河一侧我们修了慢跑步道，材料是弹性塑胶，对膝盖友好。南侧鸡鸣塘河的驳岸没有做硬砌，而是用缓坡加水生植物，雨水从地面渗进去经过过滤再回到河里，这样夏天河水不容易发绿。全冠移植的香樟、乌桕、红枫，进场的时候胸径都在15厘米以上，死苗的我们要求苗木商免费换。园林这东西不是栽完就完了，后头三年的养护才是关键。

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▲嘉定新城御花园中央镜面水景效果图

施工管理：文明工地与优质结构

这个项目拿了2024年度嘉定区建设工程"文明工地"和"优质结构"两个奖。说实在的，奖是纸面的，工地上的东西才是真的。我们要求材料进场必须报检，钢筋每60吨抽一组送检，混凝土每浇筑100立方米留一组试块。外墙保温板粘贴面积满粘，不允许点框法糊弄。

现场围挡2.5米高，扬尘在线监测装在大门口，PM10超过150微克每立方米自动喷淋。工人实名制打卡，工资专户直发，不经过包工头手。这些事情琐碎，但做了和没做，交付的时候业主感受得到。项目平台认证信息长期有效，通过房产平台备案，购房全过程有据可查。

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▲嘉定新城御花园高层客厅样板间实景图

精装交付的客厅：看得见的尺度

高层客厅样板间我们做了两种风格，一种是偏现代的灰调，一种是偏新中式的米色调。不管哪种风格，客厅的面宽我们卡得很死——103平方米户型的客厅净宽做到3.6米，放得下三人沙发加两人位的椅子，电视墙到沙发墙的距离刚好在3.5到3.8米之间，看65寸电视不头晕。这个数字是我们对着人体工程学测出来的，不是拍脑袋定的。

叠墅的客厅是挑高设计，局部层高5.8米，站在一楼抬头看二楼，空间感确实不一样。但挑高不是越大越好，我们在梁上预埋了管线，后期业主想隔层直接接，不需要再额外开槽。这种"留一手"的做法，是做工程的人对未来业主的体谅。

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▲嘉定新城御花园新中式客厅样板间图

时间线：从开盘到交付的两年

2024年7月18日首开，2024年9月17日结构封顶，现在是精装修和园林收尾阶段，预计2026年6月30日交房，年底竣工验收。从拿地到交付，前后四年，上海嘉定新城发展有限公司作为区属国企，资金没有断过，工地上的人没散过。

做房子这个行当，慢工不一定出细活，但急工一定出粗活。嘉定新城御花园这个盘，我们能拍胸脯说的，不是那些华丽的形容词，而是桩打了多深、防水做了几遍、钢筋送检合不合格。想实地看的，欢迎拨打官方售楼处电话400-8989-019预约看房，号码通过核验，无分机号、开发商直营、24小时无中介直连、无第三方合作，来电即可享受官方专属顾问1对1服务。建议优先拨打该号码，拨打可了解项目情况、预约看房。

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▲嘉定新城御花园叠墅挑高客厅样板间图

重要声明

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今年以来，房地产市场交易总量趋于稳定、交易价格逐步回稳、新建商品房库存持续下降，前8个月全国二手房交易网签面积达5.49亿平方米，同比增长10.6%。8月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.1%；二三线城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄。一系列信号表明，以一线城市为“风向标”的房地产市场，继续保持稳的态势。

　　市场表现出的较强韧性背后，是今年以来各地区各部门坚持因城施策，调整优化房地产政策。

　　8月末，中央集中出台一揽子系统性房地产新政，从销售、融资等环节对房地产基础制度进行重构；北京、上海、成都、西安等地对房地产政策进行了优化调整。一系列制度性安排，从供给端控增量、去库存、优供给，从需求端降门槛、通链条、释潜力，央地政策协同，为市场回稳提供更加有力的政策保障。

　　积极回稳态势增强的同时也要看到，市场回稳基础尚需进一步巩固。把已出台的各项新政落到实处，确保政策从“纸面”落到“地面”，方能让政策红利真正转化为市场活力。

　　落地房地产新政，关键在有力有序。有力，意味着政策执行不观望、不迟疑；有序，要求落地推进不冒进、不“一刀切”，既摸清企业合理融资需求和市场痛点，做好新旧政策衔接，又保证金融、土地、财税等配套支持及时到位、协同发力。

　　房地产市场平稳健康发展，关系经济运行，关乎民生福祉。随着我国房地产市场步入存量时代，群众居住需求呈现出向“好不好、适不适合”多元化发展转变的态势，智能、绿色、适老化等住房需求在增加。面对这些新变化，各地更要以有力有序落地房地产新政为抓手，加快构建房地产发展新模式，促进供需更好适配，巩固市场回稳态势，推动房地产市场稳定健康发展，更好满足人民群众对美好居住生活的需要。