中央对房地产，做了一次新定调

《地产头条》，网罗近期房地产行业的大事要闻。本周，房地产行业有哪些动态？明源君帮大家汇总好了，下面一起来看看吧。

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828新政落地细则雏形初现，多地试推现房销售地块

828新政出来之后，房企观望情绪浓厚，都在等待地方出台细则，以便制定接下来的经营方案。

不过，截至目前，还没有哪个城市出台正式的现房实施规则。但通过个别城市近期的房地产政策，以及现房销售试点项目，我们可以窥见新政落地的一些方向。

个别城市出台新政，涉及供地及销售制度改革

长春9月7日出台了《促进房地产高质量发展的若干措施》征求意见稿。虽然还不是正式文件，也没有直接提及现房销售，但其中一些政策调整，可以视为828新政落地的配套制度。

①放宽计容规则，让利给房企。

文件提出，开发商无偿移交的社区用房、养老用房、幼儿园等配套设施以及配建的热力站、住宅共有供水设施等市政公用设施不计容；采用制定的高品质材料及构造的外立面不计容。

计容放宽，意味着项目可以做更多可售面积，间接降低开发成本。

②土地款分期支付。

新出让宅地可分期缴纳土地款。竞买保证金不低于出让最低价的20%，签订合同后1个月内缴纳50%土地款，剩下最迟一年内缴清。

③银行保函置换预售资金

按照828新政，以后预售项目需要竣备以后才能开始回款。

长春的意见稿提出，房企信用评价分值在 110 分及以上，且银行愿意出具合规保函的试点项目，可用保函置换预售监管资金。也就说，竣备回款并非绝对标准，一定条件下仍有调整空间。

④加大对房企及施工单位的融资支持

政策提出了多项针对房企的融资支持。包括：

• 合规试点项目优先纳入“白名单”融资协调机制；

• 鼓励银行探索项目融资与企业风险适度切割，为优质项目提供融资支持；

• 鼓励银行通过“厂房按揭”“物业支持贷款”等信贷产品，为房地产企业提供融资；

• 对施工企业，提出要摸排施工企业的融资需求，合法合规为施工企业提供信贷融资。支持采用银行或担保公司保函、工程质量保险等方式缴纳工程质量保证金。

  这些举措，为房企融资争取更多的机会。

以上是“长春28条 ” 中的部分政策细则，文件还涉及到提高贷款额度，优化公积金贷款比例等政策。从供应端和需求端两侧发力，降低房企资金压力及购房者的上车门槛与持有成本。 AI“接管”，留资更近一步，点击了解

当然，这个文件目前仍在征求意见阶段，最终落地是否会有调整尚不能定论。整体而言，各地对于828新政落地仍处于研讨、摸索阶段。一些城市开始行动起来，在土拍中试水规则的调整方向。

部分城市已有现房销售地块出让

就在828新政当天，广州南沙出让了一宗宅地。地块计容建面约23.9万㎡，楼面价7980元/㎡，扣除配建后，折合楼面价8241元/㎡。最终以19.07亿元的底价成交，竞得者是当地区属国企。

这宗地，成了新政的“吃螃蟹者”。

宗地共分为3个小地块。出让条件指出，房企需选择1个小地块做现房销售。在取得《广州市商品房现售备案证明》前，其他地块不得申请预售证。

土地款方面，考虑到房企的资金压力，政府给予了一定的分期优惠。第一期20日内付清总成交价款的50%，第二期允许24个月内付清且不计利息。

不过，广州并没有参照这一标准继续供应现房销售地块。自8月28日以来，广州新挂牌的商住用地有3宗，总挂牌起始价超过84亿元，都没有要求现房销售。

除了广州外，还有许多城市也陆续有现房销售地块推出。

9月3日厦门湖里出让了一宗低密宅地，地块占地5.1 万㎡，容积率 1.2，起拍楼面价58100 元 /㎡。

出让条件明确要求，可售住宅必须采用现房销售，现售的工程形象进度标准为：已完成项目竣工验收备案，并办理房屋首次登记。 AI“接管”，留资更近一步，点击了解

在本轮试点的核心城市中，这宗地块的要求最为严格。

此外，9月1日浙江省丽水市青田县挂牌了两宗宅地，要求“可售商品住宅实施现房销售”。值得一提的是，这宗地块的安置房和回购占比较高，仅少量商品房用来做现房试点。这种模式下，安置房可托底现金流，降低房企的资金压力。

福建泉州丰泽近期也挂牌了一宗现房销售地块，不过随后因地块权属争议终止出让。

更多省市如成都、天津、苏州、无锡等地，在新政后都有土地出让，但仅落实“主体结构封顶”才能预售的要求，并没有涉及现房销售。

与此同时，济南、青岛等地已组织房企召开研讨座谈会，讨论现房销售落地细则、时间边界及存量项目认定规则。

新政的落地进度，整体符合业内预测。目前的共识是，现房销售不会一刀切，而是会先选个别优质、低风险地块做示范，跑通审批、融资、交付、办证全流程，再出台正式细则。这样一来，让房企有充分时间应对制度变化，也为配套制度的出台争取过渡时间。

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全国新房库存连降6个月，一线城市新房房价连涨6个月

9月15日，国家统计局发布8月份国民经济数据。

数据显示，1—8月份新房投资及销售规模继续下探。其中，前8个月全国房地产开发投资同比下降19.9%。全国新建商品房销售面积约4.99亿㎡，同比下降12.1%；而全国二手房交易网签面积约5.49亿㎡，同比增长10.6%。

回顾房地产巅峰时期的2021年，全国商品房年销售面积及销售额都超过18万亿。到了2025年销售额回落到不足9万亿，较巅峰时期已经腰斩，数据直接回到10年前。

按照今年前8个月的数据推测，全年的新房成交额可能会比2025年略有减少。

值得注意的是，此次月度经济数据例行发布会上，首次公布了二手房的成交面积。

在此之前，统计局公布的月度房地产数据只包括新房的开发及销售情况，现在将二手房成交数据囊括进来，这是因为房地产市场的成交格局已发生深刻变化。

近年来，新房销售持续收缩，而二手房成交占比逆势增长，截至今年8月份，二手房成交面积已超过新房。

新房与二手房成交此消彼长，整个房地产市场的总成交量才能保持整体稳定。可以说，二手房交易已成为现阶段楼市的重要支撑。

此外，新房市场也呈现出一些积极变化。

一线城市房价已上涨六个月

8月份70个大中城市中，有21个城市新房价格环比上涨或持平，较7月份减少2个。

其中一线城市房价韧性最好，8月新房价格环比上涨0.1%。其中，上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.1%和0.2%，北京环比下降0.2%。

自今年3月份以来，一线城市的新房价格已连续6个月止跌（7月份为同比持平）。

新房库存继续下降

截至8月末，全国新房待售面积75349万㎡，同比下降1.1%，实现连续6个月下降。其中待售3年以下的新房面积54819万㎡，同比下降4.2%。库存下降呈现加速趋势。

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官方正式定调，房地产进入存量时代

房地产从增量市场转向存量市场，已经成为行业及市场的共识。

就在近日，住建部对于这一趋势做出定调。

9月18日，国务院新闻办公室举行的“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会上，住建部提出，“十五五”时期住建事业中，城乡建设、住房和房地产、建筑业三大板块都处在转型发展的关键期。

城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

住房和房地产板块，一个是房地产市场供求关系发生重大变化；一个是房地产进入存量时代，二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，超过50%标志着进入存量时代。

存量时代，需要控制供应，从过去的“堆量”转向“提质”。

828新政对于商品房预售制的改革，正是响应这一趋势而做出的调整。

无论是提高预售门槛，还是推行现房销售，都将加大房企的资金压力，同时，会对房企的工期及质量管控能力提出更高要求。多重作用之下， 新房供应会趋于放缓，但地块及产品的质量会提升。

在“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会上，住建部也提出，“现房销售是大势所趋，从国家统计局数据来看，近年来现房的销售面积保持正增长，占新房销售面积的比重逐年提高。新项目优先选择现房销售，统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持政策；实行预售的，完善预售资金监管，切实维护购房人合法权益。”

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