楼市预期出现变化：看涨一二线二手房者升至56%

房价往哪走，往往人心先给答案。看多的人一多，观望的就少，成交就有了动静。

先把这份调查说清楚。长江商学院投资研究中心每个季度都做一次投资者情绪问卷，牵头人是刘劲教授。

这一次收回来的有效样本大约2100份，其中普通投资者1300份左右，金融从业者800份左右，样本主要来自一二线城市。在长江商学院问卷中，对未来12个月一、二线城市居民二手房价格持上涨预期的受访者，从2025年末的37%抬升到了56%。

本轮相较上一轮实际增加约10.8个百分点，这样的跳跃在这份调查里并不常见。时间线拉长，看得会更清楚。2018年到2020年，这份调查里看涨房地产的比例常年在64%上下。

那几年是棚改货币化的尾声，也是一二线核心资产的最后一段热潮。之后一路下滑，到2025年末砸到37%。

现在连续两个季度回升，站到56%这个位置，说明前几年那种“房价只会跌”的一边倒预期，已经不是市场唯一的声音了。基本面这边，也确实给了预期一点底气。

国家统计局9月15日发布的8月70城房价数据里，一线城市新房价格环比由持平转为上涨0.1%。分开看，上海涨0.4%，深圳涨0.2%，广州涨0.1%，北京环比微跌0.2%。一线二手住宅环比也涨了0.1%。

一线新房和二手同步转正，过去几个月是难得看到的画面。同比这一栏，压力还在，但斜率变了。8月一线新房同比降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

二线、三线新房同比分别降2.7%和4.1%。二手房方面，一线同比降2.7%，一个月降幅收窄了整整1.0个百分点。距离转正还有一段路要走，但下坠的速度确实慢下来了。这种减速，往往比拐点本身更早发生。

真正让人上心的变化，藏在成交结构里。1至8月，全国新建商品房销售面积4.99亿平方米，同比降12.1%，销售额降13%。

同一时间段，二手房网签面积达到5.49亿平方米，同比涨10.6%。二手已经连着好几个月盖过新房。

国家统计局新闻发言人付凌晖在国新办发布会上讲得很直白：过去以新房为主的交易格局，正在向存量为主转变。调查里还有一个看着有点拧巴的现象。

看涨的人过了一半，但房地产净增持意愿依旧是负的，大约-16.7%。散户约-17.3%，金融从业者约-15.9%。翻译过来就是：觉得房价会涨的人变多了，但愿意再多买一套的人仍是少数。

价格能不能反弹，和值不值得再加仓，是两件事。市场参与者已经学会把这两个问题分开来算账。

我们身边就有这样的例子。有位朋友在深圳南山手里握着两套住宅，上半年一套二手挂牌半年，降了两次价才出手。

他说，另一套要是价格能站稳，他就挂出去，把钱腾出来配点分红稳定的股票和债基。他没看空后市，只是不想让房产在家庭资产里占那么大比重。这种心态，在如今的改善型家庭里，越来越普遍。背后的账并不难懂。

经过这几年调整，居民对房子的判断，从“会不会继续跌”换成了“反弹能涨多少”。租售比、月供压力、持有成本、二手流动性、人口迁移这些变量，全被摆到桌面上算一遍。买房不再只是押方向，还得回答一个更冷静的问题——收益率够不够高。

金融属性在往下退，居住属性在往前走。供给端也在悄悄收缩。1至8月，全国房地产开发投资同比降19.9%，房屋新开工面积降24.8%。

库存那头，8月末全国新建商品房待售面积同比降1.1%，这个数字已经连续6个月往下走。其中待售3年以下的短龄库存降了4.2%，去化更快。

新增少了，短龄库存也在减，短期供给压力确实在放松，这对价格企稳是实打实的支撑。政策这条线也在换挡。

8月底，住建部会同相关部门推动新一轮商品住房销售制度改革，重点包括推进现房销售、优化预售资金监管、鼓励“好房子”标准落地。

中指研究院、克而瑞的解读都提到，上海、无锡、徐州、沈阳、杭州、深圳、南宁、惠州、大连、宁波、合肥、厦门、广州这批8月新房环比涨幅居前的城市，恰好就是“好房子”产品卖得最好的地方。

2023年7月，中央政治局会议第一次明确讲，我国房地产市场供求关系发生了重大变化。这条路，本质上就是把房子从投资品慢慢拉回到消费品的过程。

56%这个数字，就是这条路走到中段的一个心理落点。所以56%到底意味着什么。它不是在宣布新一轮上涨启动，而是告诉大家，最悲观的那段路已经走过去了。

过去两年，成交萎缩最大的阻力就是买卖双方对价格谈不拢——买家怕接刀子，卖家不肯降到位。预期修复的第一步作用，是让双方重新坐回同一张桌子上，让价格有讨论的余地。这种作用，比价格本身的涨跌更基础。

对刚需家庭来说，这份信号里藏着一个实用的启发。过去两年，不少本来就有婚育、改善、学区、通勤需求的家庭，为了躲跌市把决策拖了又拖。

一旦“越等越跌”的信念松动，被压住的真实居住需求会先冒头，这也是为什么这一轮修复，更容易先在二手房和核心城市里看到。

议价充分、交付确定、供给稀缺的地方，价格最先站住脚。要泼冷水的地方也不少。人口净流出的城市，库存仍旧沉重，光靠供给收缩很难完全消化。

三四线的新房同比还在4%左右的降幅上晃，这些地方的居民收入、就业半径、人口结构，决定了它们没法跟一线同频反弹。所谓复苏，从一开始就注定是一场分化的复苏。

全国房价一起涨的时代，短期内我们不会再看到。看得再远一点，未来能撑起房价的东西，已经换人了。上一轮靠的是宽松的货币、能加的杠杆、经营贷这些工具。

这一轮，看的是这座城市有没有产业、有没有年轻人愿意来、这套房子的户型、朝向、物业、绿建标准、适老化设计到不到位。上海8月新房同比逆势上涨3.0%，靠的就是这一条。

房子能不能保值，越来越像看产品本身。写到这儿，我们其实想强调一个判断。56%最珍贵的地方，是它宣告了两种极端预期在同时退潮。

不再有人闭着眼睛相信“房子一定跌”，也很少有人闭着眼睛相信“买房一定赚”。当这两股情绪都被理性稀释掉，房地产才算真正走进那个更像消费品、更像成熟资产的阶段。

楼市真正的拐点，从来不是某个月房价涨了多少，而是市场重新学会为一套房子好好定价。