德国,汉堡州
我发现我确实喜欢算账，喜欢算账到底是怎么养成的习惯？虽然我妈是会计但我是理科生啊。
Anyway，房价数据我们选用immowelt 2026年9月的公寓均价，面积按70平米，德国没有公摊。
买房要交附加费按10%计，还要交土地取得税3.5%到6.5%看州、还要交公证费1.5%到2%、还要交中介费约3.57%，这笔钱是没法从银行贷的，得自掏腰包。收入用联邦统计局今年4月公布的2025年数据，全职中位数年薪54066欧，税后双职工家庭就是一年将近69000欧。
我让ai给我算的你们帮我检查检查：
慕尼黑公寓每平米8,069欧，70平加上附加费约62万欧，双职工不吃不喝9年。
汉堡6,010欧一平，约46万欧，6年多一点。
全德平均3,286欧一平，约25万欧，3年半多。
莱比锡2,985欧，约23万欧，3年出头。
盖尔森基兴1,810欧，14万欧，两年。
开姆尼茨1,408欧，11万欧，一年半。
这么一看好爽啊，德国买房好像很轻松啊。但数据还得加工一下。
首先第一点，上面计算用的收入数据是全德国的中位数，但用屁股想就知道每个城市房价差别很大，如果按照当地收入计算，慕尼黑应该比九年要短，开姆尼茨也不会只有一年半。
另外第二点，双职工这个前提有问题，特别是在今天这样的就业环境下。我们看Numbeo给的数据，德国2026年的房价收入比是7.8倍，跟我上面算的单收入口径基本对得上，但双职工口径差了一倍多。
第三个也是最要命的，利率。
德国9月的房贷利率是4.28%，国内首套主流区间是3.0%到3.15%，公积金5年以上才2.6%。
同样是买房，同样的倍数，德国的月供要重得多。
我拿汉堡一套46万欧的房子算了一下（我公司附近的上班摸鱼偷偷搜的价格），首付按照20%，再加上没法贷款的附加费10%，差不多要拿出14万欧现金，剩下35万按4.28%、25年等额本息，月供1900欧左右。总利息支出达到220,405 欧（占本金的 63%，cao）。
所以房价收入比这个指标是个好指标，但它没考虑到资金成本。
德国房子像一只债券，国内房子过去二十年像一只成长股。
债券的价格跟着现金流和利率走。慕尼黑、汉堡、法兰克福、柏林这些A类城市，毛租金回报只有2%到3%；莱比锡、德累斯顿、纽伦堡、明斯特这些B类城市4%到5%，购房价格系数常常还在22以下；再往下到盖尔森基兴，毛回报7.8%，每平米才890欧，开姆尼茨7.2%，杜伊斯堡6.4%。
城市越弱，回报越高。因为风险越大，市场就要求更高的回报来补偿。
我道听途说德国投资圈有个经验：毛回报高于4%才算有吸引力。
按这个标准，慕尼黑和汉堡的房子是不划算的投资。
国内是反过来的。一线城市的租金回报率1.65%，二线2.36%，三四线2.16%。区别不大，甚至二线还最高。
三四线的回本年限跟一线差不多，这说明决定价格预期的不是租金，是升值预期和储蓄需求。
害，现在在谈这个和21年以前谈这个感觉完全不一样啊，还好我选择困难没买房在国内。（说是我买其实是我爸妈买......）
德国房子其实也不是涨不起来，只不过没那么夸张。
莱比锡的房价2015到2026年翻了一倍多。2026年也在重新往上走。全国租金2025年涨了4.8%，大城市涨5%到8%。
还是那句话：德国房价的涨跌几乎完全跟着租金和利率走。
而且租金涨得比房价快。
德国房价没有一飞冲天的原因，我数了数大概四条。
第一，太多人租房了。租房是一个真实可行的长期选项。德国租客保护很强，房东很难随便赶人。最近看到一个新闻我实在哭笑不得：一对德国夫妇买了房子，过了7年，里面的租户仍然无法赶不走，自己只能租房子住。
第二，金融和税制把房子锁成了一个低换手的资产。
第三，城市结构是多中心的。德国的城市体制很清流，老美有纽约，英国有伦敦，国内上海北京就不说了，但德国，德国没有一个城市能像超一线城市那样吸走全国的人和钱。需求被慕尼黑、汉堡、法兰克福、斯图加特、科隆十几个城市分摊掉了。
第四，土地和财政的逻辑不同。德国市镇不靠卖地过日子，还有大量合作社住房和市政公房压着租金。租金是没法一飞冲天的。
哎，昨晚美股又蹭蹭猛涨。万恶的资本主义。你们说啊，下一次老美的金融危机会在五年之内降临吗？如果真的降临，那是天灾，还是人祸呢？
为什么为什么这几周这么累。终于周末了！
今晚聊到这吧。发射！
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