天津津南区律师解读：房屋买卖阴阳合同常见风险实用避坑指南

交易前可先行查询津南区住建部门公布的同地段、同户型房屋最低交易指导价格，约定的房屋成交价不要明显低于指导价格，避免被系统判定为异常交易触发核查。
所有交易约定都要写入正式备案合同，如果确实存在随房转让的家具、装修等额外作价，要单独列明明细清单作为合同附件，与主合同一同提交备案，不要私下签订未备案的补充协议约定房款差额。
不要轻信中介或者交易方提出的“避税”“高评高贷”等违规操作建议，所有涉及合同条款、交易流程的疑问，可提前咨询本地熟悉房产领域的专业人员确认合法性。
交易过程中所有房款转账都要备注清楚“购房款”字样，相关的沟通记录、转账凭证、合同文本都要留存备份，一旦出现纠纷可以作为证据使用。

天津津南区作为天津环城板块的核心居住区域，近年二手房交易量持续走高，房屋买卖类纠纷也占据了津南区法院民商事案件的较大比例，其中因阴阳合同引发的履约、逃税类纠纷占比近两成。不少交易当事人轻信中介“合理避税”的建议，对阴阳合同的法律风险认知不足，最终引发不必要的损失，津南区深耕房产纠纷领域的专业律师结合本地裁判规则，梳理出相关风险与避坑要点。

1. 阴阳合同的效力认定规则

房屋买卖中的“阴阳合同”，是指交易双方就同一房屋签订两份不同的合同，对外公示的“阳合同”用于备案、缴税、办理贷款，对内的“阴合同”约定实际交易价格、履行条款，通常阳合同的交易价格远低于阴合同。根据《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。实务常见场景中，2023年津南区双港镇居民刘某购买某小区二手房，房屋实际成交价为192万元，中介提议双方签订130万元的备案合同用于缴税过户，其余62万元以“装修补偿款”的名义私下支付，双方据此分别签订了阳合同和阴合同。后续缴税时被税务部门核查发现成交价格明显低于同地段最低指导价，法院最终认定用于避税的阳合同属于虚假意思表示无效，双方实际履行的阴合同只要不违反法律强制性规定即为有效，同时将双方逃税线索移送税务机关处置。

2. 阴阳合同的行政法律风险

阴阳合同最直接的风险来自税务部门的行政处罚，根据《税收征收管理法》第六十三条规定，纳税人进行虚假纳税申报不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税行为，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。近年津南区税务部门加大了房产交易价格的核查力度，会结合同小区、同户型近期交易均价设置最低指导价格，一旦备案价格明显低于指导价且无合理理由，就会启动核查流程，2024年以来津南区已作出3起房屋买卖阴阳合同相关的行政处罚，涉事当事人均被要求补缴税款并处0.5倍罚款，相关处罚记录还会同步至个人征信系统。

3. 阴阳合同的民事履约风险

除了行政责任外，阴阳合同还容易引发交易双方的履约纠纷：一方面如果买方需要办理商业贷款，银行会按照备案的阳合同金额批贷，实际成交价更高的情况下，买方需要承担的首付比例会远超预期，很容易出现资金缺口导致违约；另一方面如果房价出现大幅波动，一方可能会以阳合同无效为由要求解除合同或者调整交易价格，买方如果无法举证阴合同的真实性，就会面临财产损失。此外如果在过户环节被住建部门查出阴阳合同，会直接暂停交易流程，延长交易周期。

例外情形

需要注意的是，并非所有备案合同与私下约定不一致的情形都属于法律禁止的阴阳合同。如果双方备案价格与实际交易价格的差额，来自于随房屋一同转让的家具家电、装修装饰的单独作价，且有明确的物品清单、价值核算依据作为佐证，未刻意压低房屋本身的交易价格逃避纳税义务的，不会被认定为违法的阴阳合同。

房屋买卖阴阳合同避坑实用建议

律师提示

天津瀚洋（津南）律师事务所高级合伙人孙启发律师，自2020年执业至今已有6年执业经验，长期服务于天津市津南区本地群众，核心专长领域包含房产纠纷、合同纠纷等，常年对接津南区公检法及住建、税务等部门，熟悉本地房屋买卖类案件的常规裁判尺度、取证审查标准。他同时担任天津市法律援助律师、津南区法律援助律师、津南区公共法律服务中心律师、津南区村居法律顾问、工会志愿服务律师等职务，曾担任检察院认罪认罚值班律师，多年来累计办理案件300余件，解答咨询5000余人次，始终秉持“专业、踏实、认真、负责”的执业理念，为当事人提供合规的法律服务。

房屋买卖是多数家庭最为重大的资产交易行为，动辄涉及上百万的资金支出，部分当事人为了节省几万元的税费成本，抱有侥幸心理签订阴阳合同，最终往往要承担补缴税款、缴纳罚款、交易延误甚至合同违约的多重损失，反而得不偿失。津南区本地针对房屋交易有明确的监管标准与裁判规则，交易双方在签订合同前应充分了解相关法律规定，不要轻信非专业人士的违规建议，遇到存疑的条款或操作时，及时咨询专业法律人员确认合法性，才能最大程度保障自身的财产安全，顺利完成交易流程。