五年大计未提楼价 无声胜有声

（来源：信报手笔）

香港首个《五年规划》出炉，备受瞩目。不过，有地产界人士留意到，这份长达6万字的文件，对土地及房屋政策着墨不多，尤其是并未提及“楼价”、“负担能力”等字眼。相对来说，较为明确的一项目标是把公屋轮候时间缩短至4年以下。当然，有时候“无声胜有声”，五年规划对楼价只字不提，或许反映了长远房策思路，例如借鉴“新加坡模式”，对公营和私营市场区别看待，一边抓紧一边放松。

五年规划全文约6万字，厚达124页。若以篇幅而论，份量最重的是“强化四大中心”、“切实提升民生福祉”、“加快北部都会区建设”三大篇章，分别占38页、19页、17页。相比之下，与土地及房屋政策直接相关的内容只有约1700字，占3页纸。

若看关键字，出现次数最多的字眼包括科技（205次）、国家（144次）、内地（133次）、金融（127次）、大湾区（127次）、中心（125次）、AI及人工智能（115次）和安全（107次）。作为比较，“房屋”和“土地”分别出现47次和14次，至于“楼价”、“负担能力”等相关字眼则未被提及。

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提速造地增加储备

当然，尽管篇幅不多，五年规划对于土地及房屋政策仍有一些关键表述：一、未来10年“造地”2500公顷，其中1400公顷在5年内产出；二、未来10年房屋供应维持“四三三”比率，公屋、资助出售单位、私人住宅各占40%、30%、30%；三、未来5年公营房屋建屋量19.6万个单位；四、5年内缩短公屋轮候时间至4年以下，长远向3年迈进；五、5年内基本解决劣质劏房问题；六、2027年度之内完成兴建3万个“简约公屋”单位；七、未来5年内，不少于一半公营房屋项目采用“组装合成”建筑法。

综合地产界人士意见，上述内容大部分“不是很有新意”，例如房屋供应比率（“四三三”）、公营房屋建屋量（19.6万个）、“简约公屋”数量（3万个）等，均已在以往的《财政预算案》、《长远房屋策略》等文件中提及，今趟无非“旧事重提”。

相对来说，有两点较为新鲜。首先是“造地”目标（10年2500公顷，5年1400公顷），属首次明确提出，相当于平均每年250至280公顷，相较于此前3个年度“造地”量（约120、180、150公顷），可见大幅增加。

但当局同时表明，“造地”后不一定需要立刻推出市面，亦可作为储备。另一点是把公屋轮候时间由目前约4.8年，在5年内缩短至4年之下，甚至“向3年迈进”，再结合“基本解决劣质劏房问题”，这可说体现了当局大幅增加公屋供应、协助基层市民“上楼”之决心。

总的而言，五年规划擘划的是香港未来经济大局，着重于巩固优势（强化四大中心）、促进科技（推动AI）、建设“北都”等宏大方向，而土地及房屋政策相对上并非重头戏。不过，正所谓“无声胜有声”，从该文件篇幅有限的相关内容，某程度上亦可窥见当局之长远房策思路。

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公私营市场区别看待

举例说，五年规划对楼价、负担能力、私楼供应量等皆未提及，却侧重于公营房屋供应量。这或许反映了当局区别看待公、私营市场，致力增加公营房屋供应，替基层市民“保底”，包括让更多人告别劣质劏房、“上楼”入住公屋。至于私楼价格的升跌波动，当局可能没那么在意，只要不太“离谱”（急升或急跌），大可交由市场自行运作。这亦有点像新加坡政府的房策方针──抓紧公营房屋供应、保障大部分家庭安居；对于私楼市场则可以相对放松，同时继续透过卖地充实库房收入。

当然，相比起新加坡接近九成人住在组屋、仅约一成居于私楼，香港的私楼存量占比仍超过55%，故此私楼市场依然相当重要，当局不可完全“不管”，包括不能坐视楼价失控飙涨。在这方面，港府未来5至10年的“造地”大计，可说是替房策“买保险”。皆因当政府手头上“熟地”储备充沛，每逢看见私楼供不应求、楼价趋于上涨，当局便可把适量“面粉”投入市场，增加供应以平抑楼价预期。

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“八万五”教训 不订硬指标

适逢首届特首董建华早前逝世，不少人重提其“八万五”大计。董伯伯当年大锣大鼓提出猛增房屋供应，并订下“每年不少于8.5万个单位”硬性指标。讵料后来遇上金融风暴，经济形势逆转，令“八万五”政策“好事变坏事”，不但半途夭折，还拖累楼价暴跌多达七成，加剧经济衰退，造成大量“负资产”及社会悲剧。

相比之下，现届政府或许汲取了“八万五”教训，不再高调宣扬激增供应，亦不订下硬性指标，反而相对低调地“造地”，持续创造土地储备，以便于视乎情况随时投入市场，这可说是较为审慎和灵活的做法。

长远来看，在五年规划蓝图下，香港楼市可能进一步“新加坡化”。当局一方面致力增加公营房屋供应，确保大部分基层家庭安居乐业。同时，公屋和居屋供应之增加，亦将对私楼中下价市场构成牵引，令“上车盘”楼价升幅相对受约束。至于中高价及豪宅市场，料将由宏观经济和供求因素主导，可望比较自由地发展。