开发商擅自改动公共车位编号，业主该怎么办？小区公共车位归全体业主所有

很多小区在竣工验收之后，配套会设置一部分地下公共车位，这部分车位依法属于全体业主共有，主要服务于业主日常停车、访客临时停放，车位产生的收益也应当归全体业主。可现实当中，部分开发商在项目完成竣工验收后，私自调整地下车库车位编号，拒不向小区移交验收确定的公共车位，导致全体业主无法行使共有车位的管理、收益权利。今天结合杭州中院真实车位纠纷判例，聊聊业委会代表全体业主向开发商追索公共车位的那些法律问题。

基本案情

某小区项目完成建设，经交警部门停车场库竣工验收，明确小区地下二层有 9 个车位属于地下公共车位，同时在规划图纸、竣工验收意见书中标明了该批车位对应的编号与位置。小区地面公共车位已经在房屋交付时完成移交。

小区业委会依法成立之后，代表全体业主，要求开发商按照竣工验收文件，移交上述 9 个地下公共车位。但开发商在项目验收完成之后，私自对地下二层车库车位做了调整、重新编排车位编号，车库现场已经找不到验收备案上记载编号的车位，该 9 个公共车位迟迟没有完成移交。

业委会多次与开发商沟通交接事宜无果，为维护全体业主的共有权益，向人民法院提起诉讼，请求法院判令开发商交付案涉 9 个公共车位，同时赔偿因长期未移交车位给全体业主造成的停车收益损失。

争议焦点

1.项目竣工验收文件明确的地下公共车位，开发商验收后擅自修改车位编号，是否还应当履行移交义务；经过验收确定位置的公共车位，属于特定物还是种类物，开发商是否必须交付原编号、原位置车位。

2.开发商逾期没有移交公共车位，应当如何计算给全体业主造成的收益损失，损失起算时间应当如何确定。

3.业委会作为原告，是否有权代表全体业主追索属于业主共有的公共车位以及相应停车收益损失。

法院认为

一审法院审理认为，开发商作为项目建设单位，负有向小区移交经交警验收确认的地下公共车位的法定义务。开发商验收后自行调整车位编号，造成验收载明编号车位现场不复存在，是车位无法完成移交的主要原因，开发商应当承担相应法律责任。

公共车位核心功能是满足业主、访客临时停车需求，位置并非决定性要素，地下车库尚有大量条件相当的空置车位，因此开发商应当移交 9 个符合交警验收标准的地下车位作为公共车位，不强制要求必须交付原始编号车位。

关于损失赔偿，业委会出台的停车收费管理办法可以作为参考，地下车位市场租金一般高于地面车位，法院结合小区实际停车收费标准，酌情核定单个车位每月损失金额，从业委会停车收费制度正式施行之日起计算开发商应当赔付的停车收益损失。

业委会不服一审判决提起上诉，坚持认为验收备案确定位置的公共车位属于特定物，开发商不能随意变更，应当严格按照原始编号、原始位置进行交付。

二审杭州市中级人民法院审理后认为：案涉原编号车位已经因开发商调整编号而不复存在，公共车位首要功能是满足业主及访客临时停车，位置不是核心考量，车库内存在条件相近车位可供调配，一审判决判令开发商移交 9 个符合验收标准的公共车位并无不当，驳回业委会上诉，维持一审裁判。

判决结果

1.开发商于判决生效十日内，向小区业委会移交 9 个符合交警验收标准的地下公共车位；

2.开发商向业委会赔偿公共车位逾期移交产生的停车收益损失；

3.驳回业委会其余诉讼请求；二审维持原判。

律师点评

点评律师：上海中联（杭州）律师事务所高级合伙人，原盈科浙江区域房地产专委会主任、原北京盈科（杭州）律师事务所工程建设法律事务部副主任滕玲玲律师

滕玲玲律师表示，很多业主不清楚，停车场库竣工验收意见书、规划图纸，是界定小区公共车位非常重要的依据。建筑区划内经法定验收确定的公共车位，物权归属属于全体小区业主，开发商仅仅是建设单位，并不享有公共车位的处置权利，负有依法移交的义务。

第一，开发商不得在竣工验收完成之后，未经合法审批，随意改动车库车位布局、涂改车位编号。即便法院最终没有支持强制交付原位置原编号车位，不等于认可开发商可以随意变更验收确定的车位。开发商擅自调整车位编号、布局本身就存在合规风险，极易造成后续产权、交接纠纷。

第二，业委会具备代表全体业主维权的主体资格。面对开发商拒不移交公共车位、侵占业主共有车位收益的情形，业委会可以提起诉讼，追索车位交付，同时主张逾期移交期间的停车收益损失，弥补全体业主的财产损失。没有成立业委会的小区，业主也可以通过业主大会的形式，推动相关维权工作。

第三，业主、业委会要提前留存关键证据。停车场库竣工验收意见书、规划方案图纸、车位交接沟通记录、小区停车收费标准文件都属于核心证据。车位、车库的相关档案，可以向交警、规划等部门申请查档调取。

第四，需要理性看待 “特定物与种类物” 的裁判尺度。实践中，如果原始车位位置物理上已经被改造灭失，法院不一定会支持强制还原原址原编号车位，但开发商依然要交付同等数量、同等使用条件的公共车位，并且赔偿占用期间的收益损失。公共车位的收益，在接收之后归全体业主，可用于小区公共开支、补充维修资金。

温馨提示：小区公共车位是全体业主的共同财富。开发商的交付义务不会随着车位编号改动而消失。小区遇到车位移交纠纷，建议尽早调取竣工验收档案，固定证据，必要时委托专业房产律师介入，维护全体业主的合法物权。

作者简介

滕 玲 玲 | 上海中联（杭州）律师事务所

·浙江省企业家协会 常务理事

·浙江大学企业家校友会建筑分会 副秘书长

·浙江大学继教学院企业家校友会 理事

·延边大学杭州校友会 副会长

·杭州市律师协会房地产专委会委员

·杭州市中级人民法院 律师调解员

执 业 范 围

滕玲玲，上海中联（杭州）律师事务所高级合伙人，原盈科浙江区域房地产专委会主任、盈科（杭州）律师事务所工程法律事务部副主任。从业近20年，专注于【房地产与家庭财产】领域重大疑难、复合交叉型案件的办理，多次荣获盈科“优秀房地产与建设工程律师”、“优秀律师”、“律政巾帼”等荣誉称号。

◆房地产领域：房产开发、大型商业租赁、建设工程、房产交易、征地拆迁、土地纠纷、物业纠纷，执行异议。

◆家庭财产领域：高净值家族房产纠纷、家企资产隔离、再婚多子女家庭财产分割、继承析产、房产筹划。