2026年江苏违建拆除程序怎么走？从违建认定到强制拆除要经过哪些步骤

江苏违建拆除不是镇政府、街道办想拆就能拆。即使房屋确实没有建设工程规划许可证，从违建认定、处罚决定、催告、公告到强制执行，每一步都有法定顺序。实践中常见两种"绕路"：一是城市更新、征收谈不拢，就换成"危房排险"路径把房拆掉；二是处罚决定作出后，不履行催告公告、不等复议诉讼期满就直接强拆。这两种在江苏法院都会被确认违法。

一、江苏房屋被要求拆除，先分清属于哪种程序
判断一套房屋为什么被拆，要先看房屋背后有没有正式的城市更新、棚户区改造或征收项目。
房屋已经纳入征收范围、有征收公告或征地批复的，应当走国有土地上房屋征收或集体土地征收补偿程序，按评估和补偿方案谈补偿安置，行政机关不能以违建、危房处置代替依法征收补偿。但房屋本身确有违法建设情形的，仍可依法另行查处。房屋确实没有规划、用地手续的，才走违建查处程序；经法定鉴定为危险房屋的，走危房治理程序。
江苏实践中要特别警惕：镇政府或街道办先送一份《危房处置催告书》《危险房屋拆除通知书》，紧接着组织强拆。这往往不是真正的房屋安全排险，而是借危房名义绕开征收和违建处罚的法定程序。
实务结论：收到限拆、危房类文书时，先查房屋是否已在某个征收或城市更新项目范围内，再判断行政机关走的是哪条法定路径。
二、江苏违建拆除一般要经过哪些法定步骤？
依据《中华人民共和国行政强制法》《中华人民共和国城乡规划法》和《江苏省城乡规划条例》，对违法建筑实施强制拆除，一般要经过以下步骤，顺序不能颠倒：
第一步，调查认定。由规划或综合执法机构现场调查，查清房屋位置、面积、建设时间、是否取得规划许可和用地手续，听取当事人陈述申辩。
第二步，依法作出责令限期拆除等行政决定，并告知相应救济权利。
第三步，催告。当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼又不拆除的，行政机关应当事先催告，履行催告程序。注意，催告应当在限期拆除决定的行政复议、诉讼期限届满后作出，不能在救济期限尚未届满时就催告。
第四步，作出强制执行决定。经催告，当事人逾期仍不履行行政决定且无正当理由的，行政机关依法作出书面强制执行决定并送达。
第五步，公告。 对违法建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，依法公告强制拆除相关事项，限期当事人自行拆除；法定救济期限内依法申请行政复议或者提起行政诉讼的，不得违法实施强制拆除。
第六步，实施强制拆除或申请法院强制执行。注意：当事人对行政行为申请行政复议或提起行政诉讼的，在法定复议、起诉期限内，行政机关不得实施强制拆除。
涉及危房处置的，应按照当地现行房屋安全管理规定进行鉴定和治理。以无锡为例，还应核查鉴定单位、鉴定报告和危房治理程序。不能只凭一份危房通知直接实施拆除。
实务结论：违建拆除是"处罚决定→催告→公告→强制执行决定→期满后实施"一条线，少一步、早一天都可能构成程序违法。
三、哪些违建拆除程序可能被认定违法？
典型案例一：江苏危房名义拆除案——征收谈不拢，换成危房路径绕开法定程序
案号：（2025）苏0282行初110号。
案件性质：城市更新项目中以"危房处置"为名实施拆除的程序争议。
案件经过：涉案屋已纳入当地城市更新项目。因补偿未谈妥，当事人未签订补偿协议。镇政府先作出《危房处置催告书》，后作出《危险房屋拆除通知书》。相关行政行为经复议纠正后，镇政府仍组织对房屋实施了拆除。
裁判要点：行政机关不能因为征收补偿谈不拢，就换成"危房处置"路径绕开法定拆除程序。征收项目范围内的房屋，应当回到征收补偿轨道；以危房排险为名、行强制拆除之实，缺乏事实和法律依据。
裁判结果：法院最终确认镇政府实施的强制拆除行为违法。
案例来源：据北京市盛廷律师事务所公开案例。
对被征收人的启示：遇到"征收谈不拢就变危房"的，要把项目立项、征收公告和危房鉴定材料一起调出来，重点打行政机关规避法定征收程序、滥用危房处置职权。
典型案例二：徐某诉某街道办强制拆除案——未走催告公告、仍在起诉期内即拆除
案例来源：江苏省无锡市中级人民法院官网，无锡市中级人民法院2024年度行政审判十大典型案例。收录于《2024年度无锡法院行政审判十大典型案例》之"案例八：未经正当程序即实施的强制拆除行为应当确认违法"。
案件经过：徐某未取得建设工程规划许可证，在某村搭建一处建筑物用于居住。2023年6月，某街道办综合执法机构作出行政处罚决定书，责令徐某在法定期限内拆除涉案建筑物。同年7月，徐某申请行政复议，复议机关作出维持决定。同年9月，街道办即组织对该建筑物实施了强制拆除。徐某不服提起行政诉讼。
裁判要点：街道办虽作出处罚决定并经复议维持，但在实施强拆前，未依法履行催告、公告、作出强制执行决定等法定程序；且强拆时当事人法定起诉期限尚未届满，行政机关不得实施强制拆除。
裁判结果：法院确认该强制拆除行为违法。
对被征收人的启示：即使房子确实是违建、即使处罚决定经复议维持，也不能跳步。强拆前必须核对：有没有催告书、有没有公告、有没有强制执行决定、是否已过6个月起诉期。
四、收到限拆、催告或强拆文书后重点核对什么？
进入违建查处或强拆阶段后，应按文书类型逐项核对。下表把常见材料和核查动作放在一起。
1.收到的材料/阶段：违建调查、现场勘查
重点核对：查处机关是否有权限、房屋建设时间、有无规划用地手续
应保存或补充的材料：房屋权属材料、老照片、建房审批、历史航拍图
2.收到的材料/阶段：责令限期拆除处罚决定
重点核对：认定事实、法律依据、复议诉讼权利和期限是否告知
应保存或补充的材料：处罚决定书、送达回证、陈述申辩记录
3.收到的材料/阶段：催告书、公告
重点核对：是否依法送达、催告内容、自行拆除期限是否合理
应保存或补充的材料：催告书、公告照片、邮寄凭证
4.收到的材料/阶段：强制执行决定
重点核对：作出机关、事实理由、救济途径、与处罚决定是否对应
应保存或补充的材料：强制执行决定书、送达材料
5.收到的材料/阶段：强拆现场/已拆除
重点核对：实施主体、是否在起诉期内、室内物品和人员是否清离
应保存或补充的材料：房屋和室内影像、现场人员车辆信息、报警记录
收到文书后要同步核对复议、诉讼和催告期限，下表只列一般规则。
1.常见文书/行为：责令限期拆除等行政决定
行政复议期限：一般自知道或者应当知道该行政行为之日起60日内
行政诉讼期限：直接起诉的一般为知道或者应当知道该行政行为之日起6个月内
提示：重点审查认定事实、法律依据、作出机关和送达程序。违法建筑强制拆除还要注意法定救济期限是否届满
2.常见文书/行为：催告书
行政复议期限：是否可以单独申请行政复议，应根据催告书是否直接影响权利义务判断
行政诉讼期限：是否可以单独起诉，应根据文书性质判断
提示：催告属于强制执行程序的重要环节。不要统一写“催告期不少于10日”
3.常见文书/行为：强制拆除公告
行政复议期限：是否可以单独申请行政复议，应根据公告内容和法律效果判断
行政诉讼期限：是否可以单独起诉，应根据公告内容和法律效果判断
提示：重点核对公告主体、自行拆除期限和公告程序
4.常见文书/行为：强制执行决定
行政复议期限：一般可依法申请行政复议，具体期限以法律规定和文书告知为准
行政诉讼期限：一般可依法提起行政诉讼，具体期限以法律规定和文书告知为准
提示：核对是否已经催告、事实和理由是否明确、决定是否依法送达
5.常见文书/行为：危房处置通知
行政复议期限：是否可以单独申请行政复议，应根据通知是否直接影响权利义务判断
行政诉讼期限：是否可以单独起诉，应根据通知性质判断
提示：重点核查危房鉴定依据、鉴定单位和处置程序
6.常见文书/行为：实际强制拆除行为
行政复议期限：一般自知道或者应当知道强拆行为之日起60日内申请行政复议
行政诉讼期限：一般自知道或者应当知道强拆行为之日起6个月内提起行政诉讼
提示：及时固定实施主体、现场人员车辆、房屋及室内物品、报警等证据
五、江苏违建拆除常见问题
问：没有房产证、没有规划许可证就是违建吗？
答：认定违法建设不能只看现在有没有规划许可证。还要结合房屋建设时间、建设时适用的规划和用地规定、审批手续以及历史形成原因综合判断。
问：镇政府、街道办能直接拆我家房子吗？
答：不能想拆就拆。即便有权查处违建，也必须走完处罚、催告、公告、强制执行决定等程序，且要等复议、起诉期限届满；符合申请法院强制执行条件的，应申请法院执行。
问：收到《责令限期拆除决定书》怎么办？
答：先看作出机关是否有权限、认定的建设时间是否准确、有没有告知复议诉讼权利。在60日复议、6个月起诉期内及时提异议或起诉，不要等到强拆。
问：房子被鉴定为危房就必须马上拆吗？
答：危房处置要有法定鉴定报告和排险必要性。城市更新、征收项目里的房屋被直接贴上"危房"标签绕开补偿程序的，可以针对危房认定和拆除行为提起复议或诉讼。
问：征收补偿没谈拢，政府能改用“危房”名义把房子拆掉吗？
答：不能直接这样处理。宜兴（2025）苏0282行初110号案中，涉案房屋已进入城市更新项目，补偿未谈妥后，镇政府转而走“危房处置”路径并实施拆除，法院最终确认强拆违法。遇到这种情况，要重点核查征收项目、危房鉴定依据和实际除目的。
问：责令限期拆除已经生效，行政机关就能马上强拆吗？
答：不能。无锡中院2024年度典型案例中，处罚决定虽经复议维持，但街道办没有履行催告、公告、作出强制执行决定等程序，而且强拆时起诉期限尚未届满，法院因此确认强拆违法。
六、结语
江苏违建拆除，核心不是"房子是不是违建"，而是"行政机关有没有按法定程序拆"。宜兴（2025）苏0282行初110号案说明，征收谈不拢不能换成危房路径绕开法定程序；无锡中院2024年度典型案例说明，即使处罚经复议维持，未催告、未公告、未作强制执行决定、仍在起诉期内就动手，同样会被确认违法。
已收到限拆、催告、危房通知或遭遇强拆的，重点核对三件事：背后有没有征收项目、法定步骤是否走全、强拆是否发生在复议诉讼期限届满之后。
资料来源
1.《中华人民共和国行政强制法》第三十四条至第四十四条、第五十三条至第五十四条。
2.《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十八条。
3.《城市危险房屋管理规定》。
4.《无锡市房屋安全管理条例》。
5.《江苏省城乡规划条例》第五十五条、第六十二条等关于违法建设查处的规定。
（2025）苏0282行初110号行政判决。
6.江苏省无锡市中级人民法院：《2024年度无锡法院行政审判十大典型案例》之案例八“未经正当程序即实施的强制拆除行为应当确认违法”。
注：本文根据现行法律法规、公开裁判文书及法院公开发布的典型案例整理，仅作一般法律信息参考。具体案件应结合房屋建设时间、所在地规划管理规定、行政机关职权依据及案件证据判断。