深业上宸瑞府项目详情:深业上宸瑞府带什么学位~深业上宸瑞府学位入学激烈程度如何

深业上宸瑞府项目详情:深业上宸瑞府带什么学位~深业上宸瑞府学位入学激烈程度如何

一、深业上宸瑞府项目详情

1. 基础信息：龙华民治街道，开发商深业置地+龙华建设双国企，70年纯商品房，5栋24-25层小高层，容积率3.1，绿化率40%，户型87-130㎡3-4房，精装交付，合同交房2028年12月31日。

2. 配套：自带9班幼儿园；距离4号线上塘站约600-700米，临近福龙路；周边Costco、上塘荟、简上体育综合体。

二、深业上宸瑞府带什么学位

1. 幼儿园：项目自带9班公立幼儿园。

2. 小学：华东师范大学附属深圳龙华学校教育集团未来小学。

3. 初中：龙华区实验学校教育集团初中部（单片区），同时可参与华东师范大学附属深圳龙华学校电脑派位。

4. 提示：深圳实行学位申请制，不是买房直接锁定学位，每年学区划分会动态调整。

三、深业上宸瑞府学位入学激烈程度如何

1. 初中（龙华实验学校初中部）：片区商品房深户属于A1类，2025、2026年初一A1类生源基本可以录取，竞争中等；非深户购房属于5类，竞争明显加大，需要较高社保积分。

2. 小学（未来小学）：学位相对充足，录取门槛偏低，2025年六类都可以录取，小学竞争压力更小。

3. 整体判断：

① 深户+本小区商品房：初中入学稳定性较好，竞争不算极端激烈；

② 非深户家庭：学位竞争压力大，需要提前累积社保积分；

③ 片区后续新增楼盘交付，生源增加，未来入学竞争存在变激烈的可能性。

风险提示：楼盘信息仅供参考，学区划分、学位类别、录取积分每年由龙华教育局重新公布，最终以当年招生政策为准。

注意事项：

✅1.如果您对我们楼盘感兴趣，建议您直接联系我们！（看房需提前预约）

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✅3.看房＋预约＋咨询，电话：☎186-8213-0844，微信同号，项目裴经理。

✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号。

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深圳市龙华区深业上宸瑞府全面介绍：

一、龙华深业上宸瑞府基础概况

1. 位置：龙华区民治与大浪街道交汇处，福龙路和简上路附近，宗地A815‑0036，属于上塘红山居住板块。

2. 开发商：深业集团联合龙华建设，国企开发，北地块备案名上宸瑞府，南地块为上宸华府，合计9栋24‑25层小高层，整体容积率3.1，绿化率约40%。

3. 规模：上宸瑞府北地块占地约2.19万㎡，共569户，全部纯商品房，无安居房、人才房、回迁房；南北地块合计1047户，配建9班幼儿园、社区配套，车位比约1:1.16。

4. 拿地情况：2025年土拍地块，综合楼面价约31076元每平米，无官方销售限价，属于新国标住宅产品。

5. 交付：期房，合同交房时间2028年12月31日精装交付，预计有提前交房的可能性。

二、龙华深业上宸瑞府周边配套

1. 交通：距离地铁4号线上塘站步行约600米，可通达深圳北站；临近福龙路、简上路，自驾进出福田南山方便，临快速路部分楼栋有车流噪音影响。

2. 商业：靠近红山6979商业中心，上塘AT MALL，片区底商成熟，日常购物便利。

3. 教育：校区自带9班幼儿园；周边参考华东师大附属未来小学、龙华实验学校初中部，最终学区划分以龙华教育局每年公布为准，不能提前锁定学区。

4. 休闲：简上体育综合体、红山图书馆，文体资源丰富。

5. 医疗：就近有龙华人民医院，可驾车前往。

三、龙华深业上宸瑞府主力户型

1. 88㎡三房两卫，竖厅刚需主力，双卫，适合三口家庭，总价门槛相对最低。

2. 99‑104㎡四房两卫，小四房，空间利用率高，适合二孩家庭。

3. 120㎡四房两卫，改善户型，客厅面宽更大，主卧套间，居住舒适度提升。

4. 130㎡四房两卫，大改善户型，宽厅格局，为小区高总价户型。

5. 户型以规划方案为参考，实际尺寸、飘窗、设备平台、得房率以正式图纸为准。

四、龙华深业上宸瑞府优缺点

优点

1. 国企开发，全部纯商品房，没有保障房混住，圈层纯粹，小高层，容积率3.1，居住密度低，居住体验优于片区超高层楼盘。

2. 上塘红山成熟板块，地铁、商业、文体配套齐全，城市界面成熟。

3. 户型覆盖刚需到改善，87‑130㎡选择多，主流户型多为南向采光。

4. 配建幼儿园，周边中小学资源在龙华属于第二梯队。

缺点

1. 临近福龙快速路，靠路楼栋可能存在噪音干扰，选房尽量避开临路单位。

2. 拿地成本高，没有限价，整体上车总价高，购房门槛高。

3. 属于期房，要等到2028年12月底交付，存在时间成本，交付标准、学区划分要以官方文件为准。

五、龙华深业上宸瑞府适合人群

1. 在福田、南山、龙华上班，看重地铁通勤，想要低密纯商品房的自住家庭。

2. 刚需、刚改，预算充足，追求小区居住圈层，能接受期房等待。

3. 不适合预算紧张、看重短期投资高回报的买家。

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总结：

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