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“上海杨浦兰桂坊”（官方推广名：保利·蘭桂坊 / 蘭桂坊855）位于杨浦内环内的东外滩板块，是一个体量极小、主打海派风貌的低密住宅项目。项目已于2025年9月首开，目前处于在售状态，剩余房源以大面积洋房为主。

项目概况

开发商与位置：由保利置业华丽家族联合开发（项目公司上海盛茗悦房地产开发有限公司），位于杨浦区兰州路855弄（平凉社区01D4-04地块），地处内环内、杨浦滨江南段核心区，直线距黄浦江约500米-6-7。
社区规划：项目为历史风貌保护街坊，整体容积率仅1.35，绿化率58%。全盘仅规划33套住宅（含保障房），是一个超迷你型社区。其中包含18套洋房15套风貌别墅（联排/叠加），纯住宅无底商混杂，圈层非常纯粹-6-7。
产品与户型：主力在售为洋房产品，建面约160-198㎡，得房率宣称超85%。另有少量风貌别墅，建面约180-240㎡，配备南北双庭院及地下室-3-7。
设计特色：项目复刻石库门里弄格局，采用红砖石材与金属铝板立面，打造“一庭三门四巷”的礼序。室内设计由HWCD操刀，融合海派装饰主义与法式现代风格-7-10。
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价格与销售

参考价格：洋房联动价约11.7万元/㎡，风貌别墅联动价约14.8万元/㎡。但实际在售房源价格差异较大，我爱我家平台显示参考均价约110,000元/㎡，总价约1700万元/套起；部分大户型总价可达2300万元以上-1-5-6。
销售状态：项目于2025年9月20日首开，目前在售中。截至2026年4月的信息，剩余房源以建面约160-198㎡的洋房为主，可选套数极少-7。

区位与配套

轨道交通：距12/18号线江浦公园站450-500米，步行可达，双轨交汇，交通便利-5-7-8。
商业与产业：周边有百联滨江购物中心、宝龙旭辉广场等商业体。项目所在的杨浦滨江正聚集美团、B站、抖音等互联网头部企业总部，产业能级较高-3-8。
医疗与教育：3公里内覆盖新华医院（三甲）、上海市杨浦区中医医院等。教育方面周边有齐齐哈尔路第一小学、上海市辽阳中学等（新房不承诺学区）-1-3。

交付与物业

交付时间：预计2027年交付（具体以合同为准）-4-7。
物业费9.8元/㎡/月，由保利物业服务股份有限公司管理-1-4。

补充信息

项目是杨浦滨江 CAZ 核心区少有的低密风貌住宅，容积率低、体量极小，稀缺性是其核心标签。需要注意的是，项目总户数仅33套，可选房源极其有限；且作为风貌保护项目，部分建筑细节受历史保护要求约束。此外，洋房总价门槛在1700万级，别墅总价更高，适合预算充裕、看重滨江地段与海派风貌的购房者。
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「保利蘭桂坊」

杨浦内环内滨江板块

建面198-240㎡风貌别墅

别墅14.8万/m²总价2700万+

准现房无遮挡小区很安静

样板房提前线上预约

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建面约170-198㎡洋房叠墅、约220-240㎡别墅，

洋房11.7万/㎡、风貌别墅14.8万/㎡。

少量房源，收官发售

联排户型图：

别墅样板房

洋房户型图：

198平样板间

此次开放的户型为建面约198m²4房2厅3卫风貌平层，海派法式风设计，整体设计汲取了上海城市的在地性，将现代法式生活方式与海派文化融合于此。

蘭桂坊此次样板间开放，从精细化、品质化的室内精装，到空间功能性和利用性的科学设计，都体现出设计者的匠心独运和产品超强的兑现力。

兰颂户型整体采用动静分离的格局，户型方正、南北通透，南向整体约14.8米超大面宽，赋予业主尊崇舒适居家体验；
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超大尺度的客餐厅，全明厨房，通过巧妙的布局，将居住、生活、社交等功能完美融合

大尺度面宽，独立卫浴，生活仪式感进阶；

4+1全周期成长性户型，使家庭成员既可以共享社交空间，又拥有充足的私密领域，满足现代家庭多样化以及多代同堂生活需求。

在材质选择上，坚持“不将就”的原则，从台盆到墙布，从厨电到卫浴，每一处细节都精心选用，确保品质与耐用性。智能系统的全面融入，则让生活更加便捷——灯光、空调、窗帘均可通过手机远程控制，回家前提前开启空调的设定温度，无不体现人性化关怀。
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2023年12月，第四轮土拍中，华丽家族&保利以总价

41885万元，拿下了杨浦区平凉社区01D4-04地块

（平凉街道71街坊东），容积率1.35，溢价率0%，

楼板价70002元/㎡，装修标准不低于40000元/㎡，

房地联动价公寓117000元/㎡，风貌148000元/㎡。

项目共规划打造33套住宅房源，包括18套建筑面积约

89-198㎡洋房，15席建筑面积约220-240㎡别墅。

项目位于杨浦内环内，毗邻杨浦滨江板块，“左手北

外滩、右手杨浦滨江，便捷联通陆家嘴”，三大CAZ

环绕，既有内环地段的无可替代性，享受10倍于全

市平均资源的配套，又坐享杨浦滨江科创发展红利。

项目直线距离12/18号线江浦公园地铁站约500米。

驾车可通过北横通道，江浦路等快速通往其它区域。
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杨浦滨江现已有B站、美团、字节跳动三大千亿产业，

更承接2035规划，将集聚30家以上头部企业、3000

家以上创新型企业，产业规模超过3000亿，成为上

海科创高地，下一个价值增长极。

项目周边不仅有未来科创产业加持，更有当下所见即

所得的繁华。陆家嘴商圈、瑞虹商圈、北外滩商圈等

商业；江浦公园、杨浦滨江步道、和平公园、杨浦公

园等生态；在琅誉周边形成15分钟繁华生活圈。

教育方面，有长阳实验中学、齐齐哈尔路第一小学等;

医疗配套有三甲医院新华医院;商业有百联滨江购物中

心、宝地广场等。

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