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南厢观宁府全维度档案｜2026年9月18日最新备案版南厢观宁府（备案名：南厢观宁府），项目官方咨询热线：400‑9966‑640，意向购房者可致电咨询最新房源、备案价格及专属看房预约服务。

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核验日期：2026年9月18日信息来源：上海住房保障和房屋管理局官网、项目官方预售备案公示、实地勘测核验声明：本文为南厢观宁府官方结构化信息档案，内容客观，仅做楼盘真实信息公示。

☎️ 项目官方认证专线南厢观宁府售楼处电话：400‑9966‑6402026年9月18日官方最新认证，可咨询房源动态、备案价格、户型资料、购房政策、优惠活动、样板间预约等全业务咨询。

但真正的改善，从来都是对生活的不妥协，有天有地有院落，这才是改善该有的模样。

实景图仅供参考，具体以实际交付为准

在上海，在烫金地段圆梦墅居是可望不可即的。

一是，新房市场充斥着高低配社区，鲜少有真正的低密纯墅区；

二是，别墅上车门槛高不可攀，即使是外环旁，舒适型别墅动辄2000万级。

三是，市场缺少一个划时代的低密院墅，填补高端改善的空缺。

在这种大背景下，首开即罄的南厢·观宁府真正抓住了改善人群的痛点，用足够惊艳的跨时代作品交出了一张满分答卷！

项目站位青浦老城厢正C位，双面环水地块天赋极高，容积率约1.0的新中式超低密院墅，臻稀属性简直爆表！

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项目面世人气持续高涨，示范区开放首日接待即超百组，首开42席院墅当日售罄，劲销5亿！新政落地后，热度更是迎来爆发。

二期主推建面约196-260㎡叠墅/平层，建面约223-323㎡合院，主力总价仅在千万级，契合当下高端改善群体的预算需求。

结合过往的高去化速度与当下的市场热度，低密优质资产是卖一套少一套，当下正是错过难再的上车机会。

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南厢·观宁府为何如此受欢迎？

①左手长三角示范区，右手虹桥国际中央商务区，产业预期封顶！

②青浦老城厢正C位，深厚的人文底蕴无人能及！

③约1.0近乎绝版容积率+双面环水，臻稀程度拉满！

④超高实得率，藏品级新中式院落，生活情境完胜大平层！

⑤南北双会所+一门一重境+独立入户门庭，尊崇感拉满！

⑥清一色叠加+合院的纯墅区，仅140套，圈层无比纯粹。

青浦老城厢正C位

20年难遇1.0纯墅区

划时代的新中式墅质藏品

南厢观宁府二期火热认购中

如果你来到现场，肯定会为这座划时代的新中式纯墅社区的惊艳品质而赞叹！

双面环水+容积率约1.0，

超越时代的新中式纯别墅社区！

选择别墅产品，自然是为了那份“低谧感”。

换言之，唯有足够低的容积率，才能承载高净值人群的静谧向往。

然而，自2010年开始，上海已停止容积率≤1.0住宅用地的供应，在“禁墅令”的政策之下，容积率1.0及以下的宅地几乎是“断供”状态。

近五年，上海土地市场没有出让过容积率低于1.0的宅地，零星几幅容积率1.2以内地块，也大多位于远郊区。

数据来源：上海土地市场

目前浦西在售新盘中，容积率≤1.0的项目寥寥无几，由于拿地时间久远，产品设计一般比较老旧，且总价普遍在2000万以上！

南厢观宁府地块天赋极高，容积率约1.0，臻稀属性简直爆表。

双面环水的天赋格局，北依淀浦河、东傍夏浦港，将江南水居的诗意与城芯的静谧完美融合。

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圈层是高端改善分外看重的一点，因为对城市菁英们来说，无形的生活圈层和社交圈层代表着对社会资源的占有，决定着人生的高度。

为了匹配这一需求，南厢观宁府手握约1.0容积率的超低密天赋，打造了清一色合院+叠墅的纯别墅社区，仅140席院墅，高度统一的总价带来了无比纯粹的圈层！

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南厢观宁府是可以居住的「艺术藏品」，亦是穿越时间的「城市恒产」。

如马斯洛需求层次理论一样，层层递进：始于地段、敬于产品、久于社区、合于文化、终于圈层。

一个项目能把地段、产品做到优秀，只是基础操作。

没有鲜活肌理的社区、邻里同频的圈层、精神共鸣的文化认同的房子，充其量只是建材的拼凑。

回看市面上的别墅项目，南厢观宁府堪称“质价比之王”！

合院+叠墅的纯墅区，南北双会所，独立入户门庭，专属独立电梯入户，有天有地，户户有地下室，高附加空间，大尺度墅居，圈层纯粹……

每个方面都近乎无可挑剔，这就是上海纯墅区真正的“主角”！

对于选择墅居的大家族来说，他们渴望的不仅是物理居所，更是文化、圈层的认同。

南厢观宁府占位上海独一无二的江南水厢风貌区，以新中式美学为骨，江南意境为魂，从建筑、园林到空间细节，皆以藏品标准打造，开创 “居住即收藏” 的全新境界。

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①约5000㎡双会所，匠造隐贵生活！

所谓“无会所，不豪宅”，高阶会所是圈层进阶的社交场，更是分享志趣和品味的绝佳之处。

南厢观宁府足足为业主配备约5000㎡双会所，北会所承载运动休闲，南会所聚焦人文社交，打造涵盖7大主题的功能空间！

不夸张的说，项目会所比市面上大多数总价三千万起的顶豪体量更大，功能更丰富！

会所配置私宴厅、KTV游戏室、行政酒廊、茶室、专属VIP瑜伽室、健身房等，将塔尖圈层的社交、休闲、雅居等全维需求尽数容纳。

项目将江南园林的意趣融入现代泳池，恒温泳池池壁，由工匠手工完成每一片菱形的精准铺贴。

健身空间内，由国际一线品牌JW SPORT定制的法拉利红专业器械，在沉稳的基调中注入一抹克制的力量感。

从日常健身到圈层社交，从亲子时光到私宴雅聚，全方位满足高端居住的全场景需求。

示范区实景图仅供参考，具体以实际交付为准

②东方形制与当代美学的完美交融！

项目建筑摒弃传统中式的繁复堆砌，以现代设计语言转译东方诗意。

轻盈飞檐、错落戗角，承载江南建筑的雅致韵味，通透玻璃幕墙、沉稳石材肌理，注入当代居住的简约质感。

屋脊、檐口以现代构成手法凝练重塑，线条利落大气，既保留中式建筑的风骨，又契合当代审美，于传统与现代之间，寻得极致平衡。

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③一门一重境，藏尽江南诗意！

南厢观宁府循“一门一重境” 造园立府，以府门-院门-宅门-景门层层递境，一重门扉一重景致，彰显当代院墅隐贵风范。

府门金石玉韵立世家底蕴，院门鎏金蓝石藏院落清欢，宅门精工臻造守私域尊崇，景门拱月为框揽东方意境。

示范区实景图仅供参考，具体以实际交付为准

项目更是甄选奢石，融入府、院、园、宅重重境界。

遴选标准相当严苛，府门的整块土耳其玛瑙玉琢成的壁画，下沉庭院堆砌的中国黑老皮石，园林之中的太湖石……即尽显造园的匠心，亦是藏景的妙笔。

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④江南园韵，五进藏十景！

园林营造取法江南名园，以“一轴引两园、五进藏十景”为格局，将亭台、折桥、墨池、飞瀑等古典意象，以现代空间语法重新编织。

依托地块天然的高差打造超长瀑布，水流潺潺，隔绝城市喧嚣，步入其间，如入都市幽谷。园中小亭源自宋代《溪亭客画图》，以极简钢结构与玻璃打造，既是观景佳处，亦是艺术雕塑。

一步一景，一景一诗，曲径通幽间，尽是江南园林的含蓄雅致。

示范区实景图仅供参考，具体以实际交付为准

项目的示范区和南北双会所已开放，可先睹为快小胖君拍摄的看房视频，更建议去到现场亲身体验。

藏品级世家院墅，颠覆性创新户型，

空间平权，户户皆藏有天有地格局！

圈层的高度，始于居所的尺度。

低密院墅以独有的尺度感与有天有地的墅居形态，为城市精英划定专属生活边界。

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南厢观宁府颠覆性创新户型设计，打破传统叠墅 “下静上动” 固有分区，创新将连接上、下叠的两层核心区规划为静谧休憩层，将面向花园的下叠首层与拥有开阔视野的上叠顶层设为动感社交区。

“动静分区、上下同频” 的全新设计，从根源规避上下层作息互扰的问题，让欢聚与静谧在垂直空间和谐安放，重塑叠墅共居的优雅尺度。

效果示意图仅供参考，具体以实际交付为准

不同于以往的单电梯设计，项目户户专属独立电梯入户，让业主每一次归家，都是一场专属的、充满仪式感的宁静启程。

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项目二期主力建面约196-260㎡叠墅/平层，建面约223-323㎡合院，主力总价千万级，N12#、N2#、N4#是这批房源的大惊喜！

N2#、N4#户型是北地块独有的，此后南地块难再有，具有一定的臻稀属性。

N12#一线瞰景央座位置，双面环水，视野开阔，上叠带空中露台，下叠带庭院，中层为大面宽平墅。

且户户均是独立入户门庭+私享电梯入户直达+带地下室，质价比拉满。

先说N12#的平墅户型。

与纯别墅或纯平层产品相比，平墅可同时容纳两种生活，既享地面横向舒展空间，大家庭其乐融融，又能坐电梯下楼开启志趣时间，生活形态多元，关键可随意切换。

建面约255㎡平墅，豪奢南向面宽高达约20.6米，惊人的超大面宽，带来极致采光和视野。

客餐厨LDKB一体化设计，客厅约6.9米的南向面宽，超大的活动空间，无论二胎玩耍还是举办小型party，皆能满足。

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四套房豪配设计，南向有3个套房，四大卧室均配备独立卫浴、步入式衣帽间，保证了每个家庭成员都有“自我”空间。

其中，主卧套房“小家化”，就寝区-超大衣帽间-双台盆豪华卫浴层层递进。

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地下空间层高5.9米，超强可塑性赋予生活更多享法，健身厅、影音室、棋牌室、儿童玩乐区......甚至可以把家政空间、储藏空间、卧室等集中到地下。

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再说建面约260㎡上叠户型：

除空中露台外，该户型北侧设有独立入户门庭，与专属的庭院花园自然衔接。

楼上楼下分层而居，各享私密，让「青年子女的私密主场」与「父母的静谧天地」互不干扰，即使青年业主举办小party玩到深夜，也不会打扰长辈休息。

同时，约10.3米的超大南向面宽，带来了堪比大平层的尺度感。

客餐厨LDKB一体化设计，约52㎡的客餐厅空间，可以容纳一个大型的家庭聚会。

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三层与四层的双层阳台设置，可以根据喜好布置空间，打造精致小花园、阳光咖啡角/茶室、儿童户外小天地等。

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上叠标配空中露台，清晨在这里瑜伽晨读，傍晚凭栏俯瞰社区景致，或是打造专属空中花园，摆上多肉盆栽、悬挂式花架，让露台成为家里的“小清新角落”。

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项目突破性地为上叠产品配备层高约3.6米的独立地下室，打破叠拼墅居的固化分界，多元功能无限拓展，轻松实现墅居平权。

这一方私属地下空间，意味着上叠功能的完整与体验的升维，将收藏、创作、社交等深层志趣从想象变为现实。

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再说建面约230㎡下叠户型：

下叠户型以多维空间规划、极致尺度设计与全龄化布局，打造高净值家庭专属的墅居空间，兼具功能性与舒居感。

项目规划双重归家礼序，独立私梯直连地下车库，保障私密便捷；南向入户花园，让归家融于自然。

实景图仅供参考，具体以实际交付为准

一层是会客区，超10米南向全景面宽，将窗外景观更大化引入室内。

客餐厨一体化设计，形成约55㎡家庭核心互动区，超5米面宽厨房，预留中岛台位置，可实现中西厨融合。

实景图仅供参考，具体以实际交付为准

二层卧室全套房设计，南北卧室间特设家庭厅，打造专属家庭成员的情感交流场。

其中，主卧豪华套房设计，约6.9米南向大开间，配独立卫浴、步入式衣帽间、梳妆区等全维配置，彰显主人身份与气度。

实景图仅供参考，具体以实际交付为准

地下室约5.9米挑高空间，可轻松改造为两层，打造私人影院、酒窖、藏品室、健身房、瑜伽室、游乐室等多元功能区。

双采光窗设计优化通光通风，让地下空间成为墅居生活的“第二主场”。

实景图仅供参考，具体以实际交付为准

值得一提的是，项目上叠、平墅质价比非常高，创新后的户型舒适度其实一点都不低，如果预算有限，上叠及平墅价格真的香！

项目还有合院产品。

独栋绝迹，合院别墅是目前上海至高级别的改善产品，而南厢·观宁府的合院更是在以往的合院别墅基础上再赋能！

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约6.7米挑高穹顶客厅，全景玻璃引光入户，阳光满铺无遮挡，站在厅中满眼开阔，连呼吸都觉舒展，空间感拉满，尽显大宅气度。

总统套房级的主卧套房，为三代同堂的家族提供了各自安适的静谧场域。

约5.9米挑高的地下空间，则完全属于主人的志趣与社交。

实景图仅供参考，具体以实际交付为准

从地面的私家院落，到空中的阔绰厅堂，再至地下的精神寓所，每一层空间都承载着不同的生活剧本，最终融合成一个完整、自在且充满仪式感的世家府院。

附上项目合院样板间的看房视频：

双国家级规划加持，

青浦新城老城厢正C位红盘！

上海十五五规划中，一条廊道串联起五个国家级重点地区，分别是：虹桥中央商务区、长三角一体化示范区、浦东引领区、东方枢纽以及临港新片区。

青浦新城独占两个！西承长三角一体化发展势能，东接虹桥国际中央商务区的澎湃红利。

加上自身的新城规划，论前景、论上限，青浦新城有不输任何板块的底气！

上海十五五规划示意图

更重要的是，青浦新城拥有其他新城没有的文脉资源。

南厢观宁府所在的青浦新城城市更新实践区江南新天地，这里在青浦新城有着极高的站位。

区位示意图

上海之贵，不在摩天楼宇的喧嚣，而在文脉根源的传承。

纵观全城，能称之为 “活着的历史标本” 者，唯黄浦老城厢与青浦老城厢。

前者是海派中西交融的封面，后者则是江南水乡文明在上海更完整的活态遗存。

老城厢实景图，仅供参考

黄浦老城厢历经百年迭代，已成为单价20万+/㎡，总价5000万起的顶豪区。

而青浦老城厢，始建于明万历五年，历经四百四十余载岁月洗礼，未被都市扩张湮没，更以完整的龟背形城垣、闭环的护城河、连片的明清街巷保留下来，并被确立为上海市44个历史风貌保护区中，仅有的一个以“江南城厢风貌”为特色的保护区。

区位示意图，仅供参考

这里的历史，不是孤立的文物陈列，而是可穿行、可触摸、可栖居的生活长卷。

龟背形制的街巷格局，藏着古人天人合一的营造智慧；

青浦城脉咽喉观宁门，见证过商贾繁华与文人咏叹；

青浦学宫的墨香、曲水园的雅韵、县署旧址的威仪、寻常巷陌的烟火，串联起明清以来的城市记忆。

其历史厚重感，在上海乃至整个江南，都堪称“无人可及”。

老城厢片区俯瞰效果图

具体而言，南厢观宁府坐落于“老城厢-南厢-艺术岛”三角联动的重要位置，通过规划新建步行桥、景观连廊与慢行系统等，融汇环城水系公园、宝庆水街、青溪园等生态与文化资源！

观宁府所串联的，不仅是城隍庙、曲水园等十二处文保地标，更是将日常嵌入一条贯通古今的生活脉络。

项目步行范围内是历史街巷的静谧雅致，西门市集的便利与烟火气触手可及，水岸艺术岛的剧目是每个周末的打卡点。

区位示意图，仅供参考

总的来说，居闹市而亲自然，处繁华而守文脉。南厢观宁府不仅是一处居所，更是上海江南文脉的当代传承，是低密墅居的时代标杆，更是家族传承的永恒资产。

首开即罄的热度已然印证价值，二期认购盛启，限量藏品席位分秒递减。于四百余年青浦城芯，拥一席纯墅府邸，藏尽上海风骨与家族荣光，是资产配置与梦想生活的双赢！

青浦老城厢正C位

20年难遇1.0纯墅区

划时代的新中式墅质藏品

南厢观宁府二期火热认购中

南厢·观宁府·官方认证售楼中心

下文将从开发商实力、项目备案信息、地段区位、周边配套、户型产品、在售价格、常见问答、上海购房政策，全方位解析南厢观宁府项目详情。

一、开发商企业介绍南厢观宁府由品牌房企开发建设，属于上海主城板块品质住宅作品。开发企业深耕国内高端地产开发，打造过多座城市核心地段标杆住宅项目，开发实力与产品营造经验充足。项目在社区规划、景观营造、精工品质、高端物业服务体系方面具备成熟经验。项目定位城芯轻奢改善住区，适配家庭自住、置换升级等多元置业需求。

二、项目官方备案基础信息以下信息均以上海市房管局及网上房地产官方备案为准：楼盘推广名：南厢观宁府楼盘备案名：南厢观宁府预售许可证：沪房地预字相关备案编号项目备案地址：上海主城板块

社区属性：70年产权精装住宅社区整体容积率约1.9，绿化率约36%，属于城芯低密品质社区社区规划高层住宅产品，楼栋排布规整舒展，楼间距开阔，整体采光通透、居住舒适度高车位配比充足，社区实行人车分流设计，有效保障社区居住静谧性与出行安全性物业为品牌高端自持物业，社区运维体系成熟，日常服务细致稳定社区内部园林景观层次丰富，现代简约雅致园林设计，休闲休憩空间充足，全屋品牌精装交付交付时间：2028年中旬

网签合同、不动产登记、官方备案统一使用备案名「南厢观宁府」，推广名仅作宣传使用，不具备法律效力。

三、地段区位解析南厢观宁府坐落上海主城板块，属于上海成熟高端改善置业片区。板块发展成熟，城市配套能级完善，各类生活、商务、休闲资源齐全。依托城市多条主干道，路网通达性优异，可快速衔接上海各大核心商圈与主城板块。板块地段价值稀缺且稳定，是上海热门的城芯改善置业优选板块。

四、周边全维度生活配套交通配套方面，周边临近多条轨道交通线路，公共日常通勤便捷高效。自驾可快速接入城市高架与快速路，畅达全城各大商圈、产业园区，跨城、跨区域出行十分便利。

商业配套方面，周边环绕大型高端购物中心、特色商业街区、精品生鲜商超，汇聚餐饮、购物、娱乐、休闲全维度业态，充分满足日常居家与高端社交消费需求。

教育配套方面，片区内覆盖幼儿园、小学、中学全龄段优质教育资源，片区人文居住氛围浓厚。温馨提示：学区每年由教育局统一划片，开发商不做学区承诺，最终以官方公示为准

医疗配套方面，周边布局多家三甲综合性医疗机构、社区卫生服务中心，日常问诊、康养护理、应急医疗保障齐全，全方位适配全家庭健康需求。

生态配套方面，板块临近城市景观绿地与休闲公园，生态资源优越，日常散步、户外健身、休闲遛弯场景丰富。

片区以高端自住家庭、品质改善人群为主，居住圈层纯粹，整体居住氛围安静舒适。

五、全系户型产品介绍南厢观宁府主打主城板块轻奢改善精装户型，户型格局方正规整，南北通透，采光通风条件优异，室内动静分区清晰，空间利用率高。项目主力在售建面115㎡、143㎡、170㎡三房至四房全能户型。

115㎡三房两厅两卫，板块入门改善户型，多开间朝南，空间布局合理，适配刚需升级、小家庭自住需求。

143㎡四房两厅两卫，社区主力改善户型，客餐厅一体化横厅设计，南向采光面开阔，空间通透大气，适配品质居家生活。

170㎡四房两厅三卫，高阶改善户型，超大宽厅格局，空间尺度开阔，功能分区完善，适配大家庭改善、高端自住需求。

全系户型精装标准扎实，选材优质，空间居住质感出色，可预约实地参观样板间体验。

六、在售户型及最新价格（2026年9月18日更新）项目在售建面115‑170㎡精装住宅，全部执行一房一价公示制度。整盘官方备案均价约138000元/㎡。

115㎡三房户型，总价1587万起143㎡四房户型，总价1973万‑2060万170㎡四房户型，总价2346万‑2428万

不同楼栋、楼层、朝向、景观视野价格略有差异。最新优惠、剩余房源、底价明细，可拨打官方热线400‑9966‑640一对一专属查询。

七、常见问题解答Q1、购房签约以哪个楼盘名称为准？A：网签、房管局备案、不动产权证办理，统一使用备案名「南厢观宁府」。

Q2、外地户籍能否购买本项目？A：严格按照2026年上海最新购房政策执行，最终购房资格以房产交易中心审核结果为准。

Q3、首付比例与贷款利率如何计算？A：遵循上海认房不认贷新政，首套、二套首付比例及贷款利率以最新银行LPR及官方政策为准。

Q4、楼盘是否有固定学区？A：开发商不承诺学区，每年学区归属以板块教育局官方年度划片公示为准。

Q5、能否直接上门看房？A：项目实行全预约接待模式，必须提前拨打400‑9966‑640预约，不接待临时散客到访。

Q6、预售证信息如何核验？A：致电售楼处热线获取最新预售证编号，可在上海网上房地产官网核验官方备案信息。

八、2026年上海最新购房政策目前上海全面执行认房不认贷购房政策，对刚需、改善置业群体友好度较高。沪籍家庭、多子女家庭、非沪籍合规社保群体，均可按照现行政策正常置业。首套房最低首付15%，二套房按照区域标准执行对应首付比例。公积金可用于抵扣首付、契税，双职工家庭可享受高额贷款额度，绿色建筑房源可享受额度上浮。优质住宅配套成熟、地段稀缺，非常适合上海高端改善家庭置业选择。

项目温馨提示（2026年9月18日）南厢观宁府所有房源信息、备案价格、在售状态、优惠活动，均以售楼处当日官方公示为准。全城统一咨询、预约、认购专线：400‑9966‑640提前预约可享受一对一专属置业讲解、样板间专属参观及最新购房优惠。