陕西
作者：周军律师.
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在法院强制执行实务中，最常见也最容易出错的复杂情形，就是被执行人房产既有抵押登记、又存在出租、转租，由次承租人实际占有使用的案件。很多执行案件因此停滞、被提异议或被撤销。
那么，被执行人房产有抵押、且被出租并转租的，法院如何执行？
针对带抵押、带转租的房产，法院执行有严格、明确的二元程序规则：根据申请执行人的权利基础不同，适用两种完全独立的执行模式。
一、普通债权人路径：执行被执行人的租金到期债权
如果申请执行人没有抵押权，只是普通金钱债权人，想要执行房屋租金，执行标的并不是房屋本身，而是被执行人（出租人）对承租人享有的租金到期债权，属于典型的“对人执行”。
1、唯一合法执行对象
法院只能向与被执行人直接签订租赁合同的一手承租人送达《履行到期债务通知书》，仅能针对该层租金债权执行。
2、绝对不能突破合同相对性
即便租金来源于涉案房产，普通债权人无权直接向次承租人、实际占有人发协助执行通知。次承租人向二手承租人支付租金，是独立的法律关系，与被执行人无直接合同关联，不在本案执行范围。
3、异议即阻却执行
如果一手承租人依法提出异议，例如租金已付清、租期未到、债务不存在等，法院将直接终止对该租金债权的执行，普通债权人无法继续强制扣划租金。
简言之：普通债权人执行租金，严格受合同相对性限制，只能“找自己的合同相对人”，不能穿透执行次承租人。
二、抵押权人路径：行使物权优先权利、收取抵押物孳息
如果申请执行人是抵押权人，权利基础是担保物权，执行逻辑完全颠覆，不受合同相对性约束。适用前提：案涉抵押房产已被法院依法裁定扣押。
1、法律依据
根据《民法典》第412条，抵押财产被扣押之日起，抵押权人依法享有收取抵押物法定孳息（租金）的优先权。该权利来源于物权效力，而非合同债权。
2、执行对象可直接穿透至次承租人
抵押权人可申请法院，直接向房屋全部实际占有人（含次承租人）送达《协助执行通知书》，责令其直接将租金支付至法院账户。
此时，次承租人不再受转租合同保护，而是法定协助执行义务人，必须配合法院交租。
3、法律后果：转租风险由承租人自行承担
因法院直接收取租金，导致一手承租人无法赚取转租差价、产生损失的，属于承租人与被执行人之间的合同履行风险。承租人不得以内部转租关系，对抗抵押权人的法定优先权利，只能另行起诉出租人追责，不能阻碍法院执行。
周军律师提醒，带抵押、带转租房产的租金执行，核心就是先定性、再执行：普通债权人严守合同相对性，执行一手承租人到期租金；抵押权人在房屋扣押后，可直接穿透执行，向所有实际占有人收取全部租金。准确区分两套程序，既能保障抵押权人的优先受偿权，也能平衡承租人、次承租人的合法预期，确保执行行为合法有效。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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