美联储加息对房地产有什么影响？

来源：市场资讯

（来源：丁祖昱评楼市）

当地时间9月16日，美联储宣布把联邦基金利率上调25个基点，目标区间到3.75%-4.00%。

这是2023年7月以来的第一次。

美联储加息对房地产有什么影响？

最直接的影响是加息之后，中美利差进一步倒挂。当前我们5年期LPR为3.50%，美联储这次加息之后，央行降息空间被压缩。但对房地产来说，目前大部分城市已取消房贷利率下限，且在当前“降杠杆”的总趋势下，真正关键的是收入和房价预期，而不是利率多少。

因此，从购房者的角度来看，几乎不产生影响。从企业的角度来看，美联储加息会对美元债融资产生一定影响，但从2026年前8月重点房企境外融资规模来看整体影响较小。

当地时间9月16日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点，使基准基金利率从3.50%至3.75%上调到3.75%至4%。

这是美联储自2023年7月以来时隔三年多的首次加息动作。

在美联储加息之前，9月10日，欧洲央行宣布将欧元区三大关键利率分别上调25个基点，欧元区存款机制利率、主要再融资利率和边际借贷利率分别为2.50%、2.65%和2.90%，这是欧洲今年第二次加息。

不仅如此，日本央行已于6月把政策利率从0.75%上调至1%，同时，日本9月18日议息，市场普遍预期从1.0%加到1.25%，若兑现，那将是1995年4月以来的最高水平。

美国、欧洲、日本都在加息通道中，中国却与之方向相反，目前仍在宽松通道之中。7月政治局会议明确提出实施“更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，央行行长潘功胜也在G20上重申继续实施适度宽松政策。宽松的目标还是提振内需、支持实体经济。

此次加息后，美国联邦基金利率目标区间为3.75%-4.00%。而我国5年期以上LPR为 3.50%，目前已连续15个月不变。

从LPR历史走势图来看，2022年及2024年为LPR密集调整期，尤其是2024年，年内共调整3次，累计调整幅度达0.6个百分点。

2025年在2024年多次大幅调整后，仅于5月20日进行了一次LPR调整，1年期及5年期以上LPR同时下调0.1个百分点，此后至今保持不变。

2025年底，中央经济工作会议曾指出：2026年经济工作在政策取向上，要坚持稳中求进、提质增效，要继续实施适度宽松的货币政策，灵活高效运用降准降息等多种政策工具，保持流动性充裕。

2026年至今，“降息预期”一直没有落地，这一方面，因为当前利率已为历史低位，另一方面是由于商业银行净息差已降至1.40%，银行缺乏下调LPR报价的动力。

如今，在美联储加息后，中美利差进一步倒挂，央行降息空间被压缩，预计短期内5年期以上LPR仍将保持不变。

聚焦到房地产方面来看，当前已存在多条应对路径。

首先是8·28新政给了存量房贷协商变更的口子。8月28日，中国人民银行和金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，允许存量房贷借款人在偏离幅度达到条件时，协商变更合同约定利率或申请贷款置换，同时个人住房贷款期限上限从30年延长至40年，收入偿债比上限从55%提高到60%。银行自9月1日起每月公布全国平均新发放房贷利率，作为协商的参照。目前深圳部分银行首套已经降到3.05%，武汉、成都、郑州的加点普遍下调10到15个基点。这条路绕开了LPR，由存量房贷借款人与银行自行协商变更加点。

其次是公积金优化，有两条路径可走，一是财政贴息，如目前大连对二套房公积金贷款贴息15%、补贴3年，南京“宁六条”对卖旧买新给予贷款总额1%的贴息。二是降公积金，2025年5月7日中国人民银行将首套个人住房公积金贷款利率调整为2.6%，二套3.075%，目前部分城市二套房商业贷款利率已达3.0%，低于公积金二套利率。

美联储加息对房企的影响，理论上只有一条，那便是美元债。但从2026年前8月重点房企境外融资规模来看整体影响较小。

2026年1-8月，普睿数智重点监测的50家典型房企融资总量1921.32亿元，同比减少33.1%。其中境内债权融资1420.35亿元，占73.9%；境外债权融资236.50亿元，占12.3%；资产证券化260.15亿元，占13.5%；股权融资4.31亿元，占0.2%。

从8月新增来看，50家房企8月融资总量176.57亿元，环比减少30.1%，同比减少54.7%。境外债权融资31.91亿元，环比增长165.9%，高增长是低基数堆出来的。更重要的是，这31.91亿元全月只有一笔，是中海发行的境外绿色点心债，利率2.2%。

需要注意的是，点心债是离岸人民币债券，定价锚是人民币利率，不是美元利率。美联储加息，传导不到它头上。这也是为什么8月境外融资唯一的那笔，成本能低到2.2%，比同期境内债券融资成本2.50%还便宜。

2026年以来，仅有3家房企分4次发行境外美元优先票据，合计仅11.05亿美元，利率从7%到11.8%不等。

换句话说，美联储加息真正能砸到的那一小块，仅占境外债权融资约三分之一，但放到1921.32亿的总盘子里只有4%。

所以，虽然美联储加息确实会让房企的美元债更贵，但现在还在发美元债的只剩少数几家，量已经小到撼不动总盘子。且8月整整一个月的境外融资，是一笔利率2.2%的人民币点心债。这条传导链，能接住的流量已经很小。

整体来看，美联储这次加息，对国内购房者几乎没有影响，对房企来说，传导链是存在的，但已经细到可以忽略，撼不动行业的总盘子。真正被压缩的是政策空间。

中国在“全球加息潮”中保持宽松的底气是低通胀和经济周期错位，中国制造业增加值占全球比重约30%，能持续输出高性价比商品。这既对冲了全球通胀压力，也为人民币币值稳定提供了坚实的实物支撑，让中国成为这轮加息潮中少数能保持货币政策独立性的主要经济体。

美联储因通胀压力要加息，中国因稳增长要降息，各国保持不同节奏，本身就是正常现象。