成都青羊广场入池 鹏瑞利“转道”试水商业不动产REITs

观点网 9月17日，据深交所公募REITs信息平台显示，国泰海通鹏瑞利封闭式商业不动产证券投资基金已正式申报。

这是继华夏凯德消费REIT之后，又一只由新加坡企业担任原始权益人的公募REITs产品，但与前者所属的消费基础设施赛道不同，此次鹏瑞利集团申报发行的项目类型为商业不动产，二者在底层资产等方面存在差异。

尽管细分赛道有别，该产品的申报仍标志着鹏瑞利集团在境内资本市场迈出关键一步，同时也进一步丰富了境内公募REITs市场的产品矩阵，为外资机构参与中国不动产金融提供了新的实践样本。

据悉，该基金由上海国泰海通证券资产管理有限公司担任基金管理人及专项计划管理人，招商银行为托管人，原始权益人为鹏瑞利（四川）企业管理有限公司。

值得注意的是，该项目在申报阶段经历了类别调整。此前，项目曾以“鹏瑞利集团消费基础设施项目”推进，并于2026年6月25日获得国家发改委推荐，彼时拟发售基金总额为13.14亿元。在正式向深交所申报时，项目类别已变更为商业不动产REITs。

而从公开信息综合来看，底层资产指向位于成都的鹏瑞利青羊广场。自2014年4月25日开业以来，该项目已走过十余年的成熟运营期，积累了稳定的经营现金流与丰富的资产管理经验，为此次REITs发行奠定了坚实基础。

“转道”发行

鹏瑞利集团总部位于新加坡，是一家集医疗健康和房地产于一体的综合性集团公司。其执行主席兼首席执行官潘锡源在新加坡被誉为“REIT教父”。

公开信息显示，潘锡源2000年加入新加坡嘉德置地（后更名为凯德集团）后，出任嘉茂信托管理人首席执行官，并推动该信托在2002年于新交所上市，这也是新加坡首只 REIT。

2008年辞去在嘉德的全部职务后，潘锡源于次年创办鹏瑞利集团，并在2011年6月推动鹏瑞利中国商用信托（Perennial China Retail Trust，简称PCRT）在新交所主板挂牌，彼时的资产包中即包括此次申报的底层资产鹏瑞利青羊广场。

2014年末，PCRT 被鹏瑞利私有化，该资产也转入鹏瑞利集团体系。

与同为新加坡企业的凯德在华坐拥的购物中心体量相比，鹏瑞利的商业储备相对单薄，且相对集中于早年布局。

除成都鹏瑞利青羊广场外，其在华持有的项目还包括佛山鹏瑞利季华广场、沈阳龙之梦综合项目、北京通州综合项目、杭州云门中心，以及依托高铁站布局的TOD矩阵，在天津、昆明、成都、西安、重庆五地打造的鹏瑞利健康城。

图片截取自：鹏瑞利集团官网

其中，PCRT在中国的首个独资持有商场是位于佛山的鹏瑞利季华广场，于2013年8月开业。成都鹏瑞利青羊广场是PCRT第二个独资持有的商场，于2014年4月25日正式开业。

值得注意的是，据官方披露信息，鹏瑞利青羊广场的土地使用权年限为40年，将于2050年1月19日到期。按当前时间推算，该项目土地剩余年限仅约23.4年，这对资产的长期估值构成一定约束。

而去年9月成功上市的首单外资消费REITs“华夏凯德商业REIT”，其首发资产组合包括位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总建筑面积达16.84万平方米。

从土地剩余年限看，广州云尚项目与长沙雨花亭项目的土地使用权将分别于2051年3月30日、2044年3月3日到期，对应剩余年限约为24.6年和17.6年。相比之下，鹏瑞利青羊广场的剩余年限与凯德两个项目相差不算大，均为运营成熟的商业项目。

不过，有市场分析认为，凯德在华拥有丰厚的可扩募资产储备，而鹏瑞利在华商业资产规模相对有限，后续扩募空间不算特别多。

尽管如此，回溯项目筹备历程，在2024年2月，就有消息称成都青羊鹏瑞利广场正在开展消费类公募REITs项目申报前期工作；2025年4月，青羊区与鹏瑞利集团签署投资合作协议，推动设立原始权益人公司及资产持有平台；

2025年11月，四川省工程咨询研究院受省发改委委托出具评审意见，认为符合向国家发改委推荐条件；今年6月25日，正式以“消费基础设施项目”身份获国家发改委推荐。

这一系列节点的顺利达成，充分印证了监管层对项目合规性与资产质量的认可，也强调了优质存量资产具备打通公募REITs发行通道的可行性。

资产底色

回到项目本身，据官网数据，鹏瑞利青羊广场总建筑面积1,460,862平方英尺（约13.5万平方米），净可出租面积666,466平方英尺（约6.2万平方米）。

项目位于光华大道，距西三环约1公里，距市中心天府广场约9公里，建筑设计以新加坡怡丰城为蓝本，露台式开放儿童乐园与顶层360度空中花园是其差异化的空间记忆点。

图片截取自：鹏瑞利集团官网

资料显示，鹏瑞利青羊广场定位为一站式城西家庭中心，以品质年轻力生活集群、全家庭消费空间、策展主题基地、全时段玩乐场为物理定位，涵盖了IMAX国际影院、大型超市、时尚品牌、国际及地方特色美?、亲子娱乐、生活配套等业态，坐落在围合式高端写字楼商圈内。

不过，在入池资产范围上，由于写字楼与酒店或已剥离、不在发行范围内，鹏瑞利选择了更聚焦的“单资产”打法，以纯商业设施为主。

轨交通达度是鹏瑞利青羊广场的亮点之一。项目紧邻地铁4号线中坝站，从中坝站步行可达商场入口，实现无缝衔接；同时，该地下人行道设有购物街，并已开业，有效延伸了商业触达面。

随着成都轨道交通线网日趋成熟，这条交通动脉也将光华板块与市中心紧密串联，为项目持续导入稳定客群。在商业不动产的估值逻辑中，轨交近场与区域型家庭消费的组合，历来被视为支撑租金韧性的压舱石。

同时，鹏瑞利青羊广场采用地上四层、地下两层的空间布局，主力店阵容以大客流、高频消费为为核心锚点，汇聚了永辉超市、金逸影城、BIGOFFS超级折扣、MUJI等生活消费与休闲的头部品牌，构筑起稳固的流量基本盘。

具体来看，项目构建了覆盖全时段、全客群的品牌矩阵。

餐饮业态呈现“正餐+轻食”双轮驱动格局，汇聚海底捞、烤匠、棒约翰、聚叁烤肉、阮煲·越南菜馆、舌尖牧牛·潮汕牛肉、金翠河烧鹅餐厅、豪客来牛排等多元风味品牌，承接家庭聚餐与社交需求，也引入大米先生、乡村基满足日常用餐需求，搭配琦王花生等休闲小食，形成从早到晚的餐饮消费闭环。

茶饮甜品与零售配套业态同样丰富。茶饮赛道集结了星巴克、喜茶、奈雪的茶、霸王茶姬、茉莉奶白、树夏、DQ、CoCo都可、库迪咖啡等头部及新锐品牌；

零售端则包括妍丽、屈臣氏、名创优品、九木杂物社、泡泡玛特等美妆潮玩集合店，以及阿迪达斯、耐克、安踏、特步、乔丹、蕉下、海澜之家、热风等运动服饰与生活方式品牌，精准匹配区域家庭的品质购物与休闲体验需求。

值得一提的是，2025年4月，永辉超市青羊广场店闭店升级，并于5月16日焕新开业。

作为成都第六家、青羊区首家对标“胖东来模式”的改造门店，该店围绕商品结构、消费场景与服务效能进行了全面迭代，成功承接了零售行业“胖改”热潮的市场关注度。

紧随其后，2025年10月至11月，项目一、二楼核心区完成空间调整，引入野人先生冰淇淋，孩子王升级为四川首家亲子服务体验店，同时，VEROMODA、妍丽、歌莉娅等品牌同步重装亮相。这一系列精细化调改举措，有效激活了项目的商业活力与经营韧性。

公开数据显示，2025年11月，鹏瑞利青羊广场11周年“嗨购盛宴”期间客流同比增长15%，30余户商家焕新开业。

不过项目具体的核心运营数据尚未公开，仍有待招募说明书进一步披露。

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