北京买房：理清思路，购房建议2007

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我家在东四环外看房，**小区的中介推荐了一套房，户型和价格我们基本满意，特殊的是这套房是私产，据说是永久产权，但中介说不能手续给我们，他说的对吗？我们应该怎么办？

A：

1、中介说的对。

2、这种产权的房子都是拆迁安置房，而且拆迁的是业主自己的私产平房。既然是历史产物的私产土地，那就没有年头儿限制了。也就是说人家祖上不是从新中国政府得到的土地，所以没有约定土地年限。

私房拆迁的时候业主不接受70年土地的约定，于是这楼房仍然登记成了私产。也就是哪怕其他邻居的土地都到期了，需要续交土地出让金，私产的也不用交。

3、这就跟香港的土地政策似的，既有极少数的永久产权，也有999年的千年产权（约等于永久）。但大多数都是75-99年的产权，回归后则都成了最长到2047年的产权，就因为各个时期的土地政策不同。

4、但这种房子在人家手里算私产，而一旦过户到了您手里就成了商品房了，那就要遵守70年产权的限制，年限和本楼栋其他业主一样。

私有产权的手续方面您什么都办不了，只能选择买还是不买。

仅供参考。

二

Q:

我在朝阳管庄有一套房是自住的，离北京像素很近，现在算了算这里的租金回报率挺高的，比如我看了几套，其中一套应该是能谈到100万，带租约到明年5月，租金4300。这里物业费是2.98，暖气费30按民用标准，我计算是每年费用3000，每年的出租回报率接近5%了，您觉得应该买吗？

A：

1、这套房怎么感觉有点儿怪似的，租金偏高了，您算的这些数值都准确吗？谁给算的啊？最好自己根据实际情况算算，因为常规到4%就挺高的了，您这5%也不是不可能，但就是偏高了，看看是不是房子有什么特殊情况？

2、另外您说的这套房应该是Loft吧？那物业费是按照单层面积收取的没问题，但取暖费是按照双层收取的。也就是房本面积50按100收取，那就是60块一平了。所以计算清楚吧。

3、如果您说的数值都准确+房子没有瑕疵或硬伤，那就买呗，这收益率相当于捡漏儿了。

4、不过还是考虑好，毕竟是商业产权的公寓，隐性风险在现有法律的情况下是不可能消除的。所以常规建议是最好别长期持有，一旦再有政策性打压就索性出手吧。

之所以没有基金之类的投资商住公寓，就是因为虽然收益高但风险也大，都怕十年多挣的不够一夜赔的。

仅供参考。

三

Q:

老有人来问：北京房价跌了这么多，但还是这么贵，那现在为什么还有人在买房？他们是什么人？

A：

1、总结一下我的咨询就有答案了呗，基本还是那些人。最主流的就是置换群体，市区换郊区改善的，郊区换市区通勤的，小的换大的，老的换新的，为了孩子换学区房的。

这部分群体都是在北京买房早的，已经吃到了一轮甚至几轮的红利，所以房价涨跌对他们没太大影响。尤其是那些平级置换的，反正也添不了太多钱，哪管他价格涨跌呢。

2、然后就是父母为在北京工作的孩子买房的，这部分群体占比越来越高。之前可能是北京房价太贵，所以很多家长是有心无力。这几年虽然跌的不算太多，但同样的首付能在北京买房了，至少是难度比前几年小多了。

3、产业新贵买房的，大部分都追求一步到位。这几年是产业经济的明显转型期，或者说整体经济虽然不太好，但像新能源、AI和某些产业却是突飞猛进，吃到了大部分的市场红利，创业者和员工自然有能力买房了，而且还都是品质高的改善房。

4、再其他的不是主流，比如婚房vs落户房。这几年结婚的越来越少，为了结婚而买房的自然更少。但这部分群体是绝对的刚需，不买不行。

落户房也不太多，或者说纯粹的落户房不多，大部分都是主要解决居住问题，然后捎带手的增加职住分。

5、至于初次置业的群体就甭提了，永远存在。大部分都是在北京打拼多年，省吃俭用的终于攒够了首付了。这部分群体是永远的主流，至少在北京这种城市是主流。

6、或者这么说吧，跟前些年楼市火爆的时候相比，现在就是少了投资客+炒房客，其他的群体差不多还一样。房子是用来住的，为了居住不得不买。

仅供参考。

四

Q:

我看了您的很多文章，主要关于西城学区房的，但感觉谈到大椿天学区的很少，为什么啊？这里的情况怎么样？如果是回迁房的话能买吗？70平

A：

1、因为大椿天不算热门啊，所以关注的少，提问的自然少了。其实不光是大椿天，广内和西长安街咨询的也不多。因为广内不热门，想热门也热不起来，西长安街则是规模小，没那么多的房子。

2、情况就是现状呗，学区从质量来讲中等吧，所以才不太热门。从房子角度是学区溢价相对低，普遍低于西城平均值。如果是以占西城学位的目的，那买大椿天的很合适，买到溢价低甚至很低的不算太难。

3、回迁房没什么不能买的，您指的是天桥儿的吧？70多平的应该是两居，总价500万左右，租金能7000来块钱，租售比也就是700左右。北京这种房的平均租售比也得650，所以像天桥北里的学区溢价也就10%，如果再找找或再聊聊的话有可能买到更低的，那从性价比角度就更合适了。

仅供参考。

五

Q:

我目前是非京籍，昌平有房，孩子在海淀中关村学区的双榆树一小上三年级。积分落户按照排名的话，后年有希望。目前租住在双榆树东里。我昌平房子18年421买的，现在能卖300出头吧，出租一个月5800。

我的问题是，如果后年户口能排到，有两个方案，一个是继续在海淀租房住，孩子初中高中去哪我们就去哪的附近租房。另一个，卖掉昌平的房子，在中关村旁边买一个溢价低一些的两居，预算500-600的样子，我比较偏向板楼，不喜欢人太多的塔楼，如果有每层户数少的塔楼也接受。小区绿化稍好一点的。

这两个方案您有什么建议吗？周边有推荐的小区吗？中关村学区整个溢价都高，想找找隔壁学区的房源。

A：

1、这我好像没什么建议吧？或者说如果有建议就是：能买到合适的房子就买，买不到就继续换租呗。其实这就是具体找房的问题，多看房+多算账，有可能买到溢价低的。

不过总价低的并不等于溢价低。所有商品其实都一样，价格低的，商家的利润率未必低。所以还是算清楚账吧，另外考察好房源的具体情况，尽量规避低价但带瑕疵的。

2、中关村隔壁就是学院路和花园路学区，溢价都普遍不高，有可能买到完全不带溢价的。说实话您这预算对标的期望值在海淀有点儿高，要不索性再向东看看朝阳区的吧，这里绝大多数小区都彻底不带溢价，选择会更多些。

仅供参考。

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