从晚清房捐到民国房产税：北京亲民上海离谱，古今差异一目了然

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

都知道民国时期的苛捐杂税多，那房产税高不高？以北京vs上海为例吧，结论是北京不太高，上海非常高。

中国现代意义上的房产税是从1901年开始征收的。背景是八国联军入侵，满清朝廷又签订了丧权辱国的《辛丑条约》，要赔偿列强们白银四万万两，也就是侮辱性的一个中国人赔一两。

庚子赔款犹如一座大山压在了朝廷国库的头上，于是权贵们就开始打搜刮百姓的主意了，也就推出了房产税。当时叫“房捐”，委托给了新成立的警察系统“警务处”征收，用以补贴治安经费，所以也叫警捐。

注：现在香港的房产税还叫“差饷”，其实跟警捐一个意思，都是给警察的经费。

当年从理论上来说，征收范围只限制在买卖铺户，税率为房价的3%。但实际征收起来就没谱儿了，不光门脸房，连后边的厂房库房宿舍甚至是四合院什么的一律征收，要不怎么叫苛捐杂税呢？

另外征收的税率虽然名义上是3%，但其实这就是官府故意设的局，先提高标准再让业主们砍价，这中间的好处费就中饱私囊了。按照当时征收的数额，大致税率不到1%，但另有多少钱进了贪官污吏的腰包就不知道了。

到了满清倒台之后，袁世凯上台了，北洋政府重新修订了房捐的法令，此次把住宅顺理成章的给包括进去了。但各地的税率不同，出租房都是以年租金为税基，税率在5-10%；自住房没谱儿，各地政府看着办吧。

北京的标准则是按房产等级，最高档的楼房2毛钱一间，瓦房每间1毛钱，灰房平房5分。这个标准一直延续到1937年七七事变之前。或者说是延续到日寇伪钞发行之前。

以鲁迅先生在北京第二次买的四合院为例，800块大洋买了六间房，平均133块钱一间，跟当年北京城的140块钱均价差不多。那六间房就是每个月6毛钱，每年7.2元，按800块的总价来说就是税率0.9%。够高的吧？

但现实中呢，鲁迅先生买房之后把院子翻建了，又花了1200块钱扩成了9间房。房捐自然涨到了每个月9毛，但如果对比总房款2000块来说，税率变成0.5%了。

再以毛伟人当年在北京当北漂儿时租的房子为例。他和蔡和森等8个人合租了三间大北房，租金8块钱一个月。他们这三间房的地段儿比较好，在现在的沙滩儿美术馆一带，所以价值大致在5/600块钱。

那三间房的房产税是每个月3毛，一年3块6。对标价值5/600块的房子，税率为0.6-0.7%。高吗？只能说不便宜吧，但也谈不上太高。所以当年北京城房捐（房产税）的真实税率，在0.5-1%之间。

再以鲁迅先生到了上海之后的房子为例，看看上海的房产税高不高。当时上海是以租金为基数的，房捐为租金的12%，然后再加2%的附加费，总税率为14%。

鲁迅先生曾经幻想自己在上海也能买的起一套房子，要悠然见南山的那种意境的。但也只是想想而已，毕竟当年上海的房价太高了，最高峰是北京的30倍以上，即便是鲁迅先生这种高收入群体也买不起，只能租。

但就算是租金也不便宜。鲁迅先生租的83平的拉摩斯公寓都租金60块大洋，还不算单独给前任租客的500块顶手费。

而他想象中的房子呢？自己估价光租金就要100两银子（当年上海大宗交易的货币以银两为主），加上14%的房捐就是114两，折合160块大洋。这是什么概念呢？骆驼祥子每个月一天不休息才10块钱，一辆95块钱的洋车他攒了整整三年。毛伟人的工资是8块钱，160块钱是伟人20个月的工资，将将能换上海中产房子的一个月租金。

当年上海的租金收益率远远低于北京，这和现在的情况差不多，都是越繁华的大城市房价越高，但对应的租金收益率就越低。

上海的平均租售比在100左右，年化回报率12%。今天听上去不可思议，但在当年这算比较低的了，北京要在20%左右呢。

那以鲁迅先生的梦想家园来算账，租金每月100两，140块大洋，那房价就是1.4万一套。每月的房产税是14两19.6大洋，一年235块钱，对标房价的房捐税率为1.6%。如果跟北京的0.5-1%相比，上海的房产税相当高了。

再多说一句，新中国建国之后也是有房产税的，其中住宅是1951年发布。自住房的房税是1%，地税是1.5%，合并评估的统一为1.5%。出租房的税率为租金的15%，自住房如果也按这标准的话是9%（后来涨到12%）。

但现实中的实际收税没那么高，平均下来也就是每间房2毛多钱。当时人民币和大洋的购买力换算是2.5，所以可以说跟民国时期的1毛钱税费差不多。

之后因为几场运动，私产房的房产税大部分都停收了。1978年发还产权后部分恢复征收，每间房还是2毛多钱。再之后是1982年，城市土地收归国家所有了，所以有部分房产停缴了地税。再之后是1986年，个人用于自住的私有房产，全部停止征收房产税……

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。