逆势扩张成都商业版图，华润连续落子战略意图是什么？

近日，成都高新区土拍市场上演震撼一幕，大源164.48亩商业服务业用地，被华润置地以14.09亿元拿下，成交楼板价5400元/㎡，溢价率高达94.24%。

该宗地块计容建面约26.1万平米，要求100%整体自持，开工五年内总投资不低于60亿元，还硬性要求引入2024-2025单店销售额全国前十五的商业综合体品牌，是成都主城区近五年少见的超大体量纯商业地块。

近年来，在全国商业地产整体承压、多数房企收缩商业投资、优先处置存量重资产的大环境之下，华润置地却在成都开启一轮罕见的商业密集布局。时间回溯到2026年上半年，华润置地完成成都万象城84.75亿元股权转让与机构间REITs发行，实现成熟存量资产的盘活退出；3月，以24.79亿元拿下青羊蔡桥152亩商住综合体地块，落地城西万象系商业；6月，西南首座万象天地（陆肖TOD万象天地）官宣预计2027年开业；与此同时，市场高度关注锦江林家坝 TOD，行业普遍传闻华润万象生活有望参与商业运营合作。

一边是成熟资产的产权出表，一边是城南、城西持续拿地加码新增商业，一进一出之间，华润置地正在重构自己在成都的商业棋局。

当前成都商业行业格局正处在“群龙无首”的窗口期：龙湖商业以存量天街改造迭代为主，新增重资产扩张趋于审慎；万达商业多地项目经营承压，在成都新增布局近乎停滞；大悦城、招商蛇口虽然有项目落地，但整体商业体量、运营网络尚未形成规模化优势。春熙路 IFS、太古里依旧是城市顶级消费核心，但次级商圈、新区旗舰商业供给存在结构性缺口。人口持续流入、消费底盘稳固的成都，成为头部商业地产玩家争夺的核心战场。

逆势扩展，华润置地2026成都商业全图谱

大源地块位于高新区石羊街道盛兴社区，紧邻地铁 5 号线锦城湖站，南侧毗邻成都七中高新校区，北接天府一街，临近锦城湖公园、铁像寺水街，地处大源、金融城的交界地带，周边聚集大量高端住宅、互联网产业办公，消费基础十分扎实。

该宗地出让条件极其严苛：全部物业100%自持，不允许分割销售；计容建筑规模不低于26万平米，业态包含综合购物中心、自然生态体验、文化演艺、数字文创专区；项目开工起五年总投资≥60亿元，固定资产投资不低于30亿元，运营五年累计纳税不低 4亿元，并且必须引入连续两年全国单店销售前十五的商业综合体品牌落地统一运营。

此前市场普遍预期西安赛格国际将拿下该地块，最终华润置地竞价胜出，94.24%的高溢价，充分体现出华润对城南核心商业节点势在必得的态度。

26万方的大体量、100% 自持、高投资门槛，意味着该项目定位城市级旗舰万象系产品。大源板块居住人口密集，但长期缺少真正意义上的超级商业综合体，现有商业以社区购物中心、街区商业为主。这宗地块的落地，将补齐大源-金融城南片的大型商业短板，也将和交子公园商圈形成联动，成为城南消费格局升级的关键棋子。

把视线拉回今年3月26日，华润置地以24.79亿元拿下青羊区蔡桥街道152亩商住组合地块，地块紧邻地铁 9、13 号线培风换乘站，其中73.83亩规划万象系商业，78.12亩规划高端住宅，打造“万象系商业 + 高端居住”复合开发模式。5月，华润置地再度在同一片区拿下68.41 亩纯住宅用地，50 天之内合计拿下青羊超220亩土地，总投入超40亿元，重仓青羊航空新城板块。

城西历来有“西贵”之称，拥有顶尖教育、医疗资源，居住人群以改善、高净值家庭为主。但长期以来，城西缺少一座能够辐射整个青羊新城乃至外光华的城市级购物中心，商业供给以区域型商场、万达等传统综合体为主，缺少头部品牌万象系级别的商业地标。就在华润拿地前不久，大悦城控股也在蔡桥板块获取商业用地，两大商业巨头同时落子同一个片区，城西正式进入商业升级竞速时代。

青羊万象系商业落子双地铁上盖，瞄准城西数十万改善人群消费升级需求，填补城西大型高端商业的空白。不同于大源地块纯粹商业用地，青羊项目采用“商业 + 住宅”联动模式，住宅开发现金流可以反哺商业长期持有运营，这也是华润置地非常成熟的开发打法，通过住宅销售平衡重资产商业的资金压力。

在高新区，华润置地和成都轨道集团合作的陆肖TOD万象天地迎来关键节点。2026年 6 月官方披露，西南首座万象天地预计2027年正式开业，项目地处6号线陆肖站，是成都首批TOD示范项目陆肖TOD的核心商业板块，商业建筑面积约14万平米，采用“街区+ MALL”的产品形态，定位城市旗舰万象天地。

值得注意的是，陆肖万象天地是华润和成都轨道集团合作的TOD样本，由轨道集团负责土地与TOD基建，华润输出万象天地品牌、招商与运营能力，属于“土地方+商业运营商”的合作模式，是华润在成都非常重要的轻资产输出范本。

还值得一提的是，2026年6月，锦江区金融城东林家TOD大宗土地出让，5宗土地合计成交金额43.44亿元，由成都轨道集团、锦江统建组成国资联合体获取，地块紧邻规划地铁 9号线二期、20号线林家坝站，包含自持商业地块，要求计容自持商业不低于8.3万平米，塔楼建筑高度不低于120米，搭配低密特色商业街区，规划有蜀文化公园，打造金融城东的商业新节点。

拿地主体为成都本地国资平台，并非华润置地。但鉴于成都轨道集团和华润已经在陆肖 TOD、川师大TOD形成成熟合作模式，同时锦江统建与华润置地在住宅项目上具备合作基础，成都地产行业普遍推测，后续林家坝TOD自持商业部分，大概率引入华润万象生活输出万象系品牌运营服务，采用“国资持有物业，华润负责招商运营”的轻资产模式推进，这也符合当下成都 TOD 项目普遍的合作路径。截至目前，官方尚未官宣合作结果，属于市场高度关注的潜在落子。如果合作落地，华润将在锦江区金融城东新增一座万象系商业，进一步完善城东、东南的商业网络布局。

另外，2026 年成都商业市场最大资本事件，莫过于成都万象城项目公司100%股权转让。6月25日，华润置地（成都）发展有限公司100%股权以84.75亿元成交，对比75.1亿元挂牌底价，实现12.85%的溢价成交。很多市场舆论解读为“华润卖掉万象城退出成都”，但交易的实质，恰恰是华润商业“轻重分离、投融管退”战略的典型实践。

简单概括，就是“卖掉成熟物业产权，保留运营能力，回笼巨额现金，再投向新的潜力地块”。84.75亿元的资金回流，为2026年华润在青羊、大源拿地提供充足弹药，形成“成熟存量资产退出，资金反哺增量投资”的换仓逻辑，也就是行业所说的“东卖西买”：出售城东成熟重资产，把资金投向城西、城南城市未来增长板块，完成资产结构优化升级。

全国商业地产周期下，华润置地的战略底色

要理解华润在成都一系列操作，不能只看成都本地市场，需要把视角拉高到华润置地全国战略层面。2026年华润置地半年报披露，公司坚持聚焦高能级城市，一二线城市投资占比达到99%，上半年权益拿地金额324.9亿元，经营性不动产板块营业额141.6亿元，同比增长 17%；自持购物中心零售额同比上涨16.4%，经营利润率达到66%，创出历史新高。

华润置地确立三条增长曲线：开发销售、经营性不动产自持、万象生活轻资产管理输出。三条业务相互协同，形成完整闭环：开发销售贡献现金流；自持购物中心打造标杆产品，打磨品牌；轻资产对外输出管理，不承担土地重资产风险，扩大市场份额；同时借助 REITs、股权资产转让，实现成熟商业资产退出，完成资金循环，这也是央企商业地产区别于民营房企的独特优势。

在一线城市，华润置地持续加码核心地段商业，北京丽泽、深圳大运、上海万象天地等重点项目持续推进，持续巩固一线核心城市商业底盘。同时，华润把新一线强省会城市作为战略扩张重点。成都、杭州、武汉、西安这类人口持续流入、消费底盘强劲的城市，成为万象系重点加密布局区域。

面对行业大环境，绝大多数民营房企选择收缩商业重资产投资，尽可能减少新增自持购物中心，优先处置存量商业物业，降低负债压力。而华润作为央企，融资成本更低，同时具备 REITs退出渠道，拥有“敢拿重资产商业地块”的资本条件。但华润并非盲目扩张，新增自持商业地块，都严格匹配城市人口、产业、消费基本面，优先选择人口持续流入的强二线、新一线核心板块。

但值得注意，华润也并非一味全部重资产拿地。从陆肖TOD万象天地、传闻中的林家坝 TOD合作，可以清晰看到两条路径并行：一是公开市场拍地，自己拿地、自己持有运营（大源、青羊项目）；二是和地方国资平台合作，对方持有物业，华润输出品牌与运营管理，走轻资产模式，降低资本占用，快速扩大网络规模。轻重两条路径并举，构成华润万象系全国扩张的基本模式。

成都商业格局：群雄消退，华润迎来窗口期

成都已经是国内消费重镇，常住人口突破2150万，连续多年新房成交量位居全国前列，人口持续净流入，消费潜力毋庸置疑。但是成都商业市场呈现明显的两极分化。

春熙路-太古里-IFS 组成的市中心极核，依旧是城市天花板，首店经济、高端消费高度集中。但是向外看，各个新区、主城外围板块，大量区域依旧缺少真正的头部旗舰购物中心。大源、新川、青羊新城、金融城东，居住人口密集，产业不断导入，但区域内大多是社区型商业，缺少能够辐射数十万人口的城市级综合体，这就形成了 “市中心商业内卷，外围优质旗舰商业稀缺” 的结构性矛盾。

同时，成都商业整体存量规模不小，部分非核心地段购物中心面临招商难、空置率偏高的压力，市场并不缺少普通商业，缺的是有品牌力、强运营能力的头部综合体。不是总量不够，而是优质供给不足。

（效果图）

曾经的成都商业市场，龙湖、万达、华润、大悦城、招商等多家玩家同台竞技，但到 2026 年，各家发展节奏发生明显分化，市场出现阶段性的格局真空：

第一，龙湖商业。龙湖天街在成都已经形成网格化布局，上城天街、西宸天街、金楠天街、滨江天街等多个项目开业，已经构建庞大存量底盘。但是近几年龙湖整体战略转向稳健，新增重资产拿地趋于谨慎，更多重心放在存量天街改造提升，通过场景更新、品牌调整提升租金与销售额，新增重资产商业扩张节奏明显放缓，在建项目以之前获取的TOD项目为主，不再大规模竞价拿纯商业用地。

第二，万达商业。万达曾经是成都商业重要力量，青羊万达、蜀都万达等项目落地，但近年来万达整体战略调整，新增投资大幅收缩，在成都几乎没有新增大型商业项目，部分老项目经营压力显现，不再扮演新增市场的主力。

第三，大悦城控股。大悦城在成都拥有成熟运营的大悦城购物中心，2025-2026 年销售客流持续增长，也在蔡桥拿下地块打造全新大悦城项目。但是整体项目数量有限，仅靠单个项目很难形成全城网络布局，规模化扩张能力有限。

第四，招商蛇口等其他国资平台，同样有商业产品落地，但在成都商业项目数量偏少，尚未形成完整的城市商业矩阵。IFS、太古里虽然盈利能力极强，但二者集中在春熙路，不向外扩张复制，不会参与新区商圈建设。

（效果图）

综合来看，整个成都市场，能够同时做到“持续拿重资产商业地块+成熟商业品牌+强大招商运营能力+轻重并举扩张”的玩家，华润置地成为最突出的一家。当竞争对手扩张脚步放缓，人口持续涌入的成都，就迎来华润置地商业逆势扩张的战略窗口期。

复盘华润在成都布局脉络：早年城东万象城，打造城东副中心；2027年陆肖万象天地落地高新区新川；2026年拿下大源26万方商业地块，补强大源-金融城南；拿下青羊蔡桥地块补齐城西旗舰商业；若林家坝TOD合作落地，再补上金融城东。

一套布局完成之后，城东、城西、城南大源、新川、金融城东，成都主要的城市发展板块，都将落地万象系产品，产品矩阵也非常丰富：既有传统高端MALL万象城，也有街区+ MALL 的万象天地，不同产品匹配不同板块客群。不再仅仅只守一个城东万象城，而是从单点项目升级为全城多点布局的商业网络。

对于城市政府层面，成都正在建设国际消费中心城市，需要大量高能级商业综合体落地，带动片区能级提升。出让条件严苛的大源商业地块，五年投资60亿，要求引入全国TOP15商业品牌，政府非常看重项目对城南板块的带动效应。华润央企背景、万象系成熟品牌，正好匹配地方政府对于重大商业项目的诉求，也更容易获取优质核心商业地块。

华润置地这一轮成都操作，最核心就是资产换仓。把已经完全成熟、现金流稳定的城东万象城产权转让，实现大额现金回流，不再承担这块重资产的折旧、资本占用，但是保留运营权，持续赚取管理费收益。回笼资金，投向城西青羊、城南大源这些城市未来增长板块，获取土地，布局未来5-8年能够兑现红利的新区商业。

城东万象城所在的万年场板块，城市发展已经高度成熟，板块增值空间有限；而青羊新城、大源，人口、产业还在持续成长，商业资产未来还有更大升值潜力。对于企业资产负债表而言，将成熟存量出表，新增拿地投向潜力区域，优化整体资产组合，降低静态存量资产占比，提升整体资产未来收益率，符合央企盘活存量资产的政策导向。

在成都，华润两条路径并行推进。大源、青羊项目，是公开市场拿地，100% 持重资产，需要投入巨额资金，换取项目全部资产增值收益；陆肖 TOD 万象天地、潜在林家坝 TOD 合作，属于轻资产输出，不需要承担土地成本，依靠品牌、招商运营能力收取管理费，风险更低，可以快速扩大品牌覆盖。

完全可以期待，未来5-10年，华润置地朝着成都商业领头羊的战略布局，同时，全国范围而言，在存量房时代，商业地产未来在华润置地的业绩占比将继续提升，成为其领跑全国房企的另一条腿。