新房二手房持续涨价，砍价空间跌破9%！买房人：加价都没抢到！

市场，变了！

828新政至今，已半个多月。当不少人还停留在观望阶段时，市场已经开始动起来，有了新的变化——二手房成交结构发生了变化。

9月上旬，深圳总价800-1500万的二手房成交占比由8月的9.3%上升至13.4%，上升了4.1个百分点，而总价500万以内的刚需房源成交占比下降了3.8%。

图源：每日楼市早读

也就是说：改善客群在“828新政+金九银十”双重利好叠加下，加速入市的步伐。

更重要的是，市场也迎来了一波“涨价潮”。

01.

华润城成交了15套

上涨13.4%！深超总新房要卖20万+

新政半个月，深圳新房二手房交易量均出现不同程度的上涨。

8月29日至9月14日间，深圳新房签约量环比上涨56%，较去年同期大涨109%；二手房成交量环比增长34%，同比上涨26%。（数据来源：乐有家门店签约数据）

9月1-13日，深圳贝壳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，二手房签约量较8月同期增长22%。（数据参考自：深圳贝壳研究院）

不仅成交量上涨，近期南山、福田多个核心红盘二手房出现多个高价成交房源，核心区新房价格也出现上涨/预期。

→南山红盘：华润城单平台成交15套。

828新政后，仅小鹿APP单平台上，南山科技园就成交了19套二手房，其中有15套是华润城的（数据截至9月14日）。

其中，新政后第二天（8.29），华润城润玺一期以总价3050万成交了一套建面约173.94㎡的户型，折算下来单价约17.53万/㎡，比该小区的在售均价13.75万/㎡高约27.5%。

图源：小鹿选房APP（9.17）

9月12日，华润城润府二期以总价1728万成交了一套建面约148㎡的户型，据悉签约后有买家想出价1740万。

图源：@深圳政杰新浪微博、小鹿选房APP（9.14）

同天（9月12日）成交了一套华润城润府三期，建面约150㎡的户型成交总价1850万，比9月10日成交的建面约149.6㎡户型高了50万。

图源：小鹿选房APP（9.14）

→福田香蜜湖板块，也出现多个红盘高价成交。

深业中城，近期以总价约4100万，成交了一套建面约204㎡的户型，折合单价超20万/㎡，相同面积段的户型最近一次在去年年底以总价3480万成交，相差620万。

图源：小鹿选房APP（9.14）

香蜜湖1号，近期以总价约6800万，成交了一套建面约330㎡的户型，折合单价约20.61万/㎡。

图源：@宏盛楼记新浪微博、小鹿选房APP（9.14）

→整体二手房议价空间减少，成交价重回6字头。

9月上半月，深圳二手住宅平均议价空间缩窄至8.81%，创年内新低；成交价方面去到了6.01万/㎡，和8月相比上涨4%。

图源：每日楼市早读

→新房方面，近期部分核心区新入市楼盘，也开始涨价。

前海宝中的观潮府，手握城市核心地段+稀缺景观资源，自4月入市以来，折后单价起步从13.2万/㎡→14.2万/㎡→15万/㎡一路上涨，同时还交出了“三开三热销”的成绩。9月15日拿证，推出第四批产品（9单元），备案均价约16.2万/㎡，比4个月前同排的8单元（14.68万/㎡）高约10.4%，折后价格和2个月前的楼王单位基本持平。

光明红盘润锦园，同样于新政后（9.16）取证加推，备案均价3.97万/㎡，其中89㎡户型折后总价291万起，和此前2栋相应的户型对比，每套涨价约20万起。

与此同时，南山深超总的中海安缇，同样手握城市核心地段，稀缺属性突出！今年6月底以备案起步价17.63万/㎡入市，开盘当天72套售罄。项目预计9月底将加推36套大平层，起步吹风价20万/㎡。假如以吹风价入市，单价和此前相比上涨约13.4%。

更重要的是，金九的成色正在全国多个城市展开。

02.

一线城市新房二手房开涨

新一线城市新房价格上浮1-3%

看整体，成交量起来了！

9月1-7日，一线城市新房成交同比增幅约为42%，9个二线城市新房成交套数同比增长4.3%。（新房成交数据来源：58安居客研究院）

在整体量涨之下，除深圳外的多个城市，房价也从“售楼部”开始“喊涨”。

如，一线城市：北京、上海以及广州。

北京：有楼盘主力户型涨价2%。

位于亦庄核心的招商序销售表示，9月6日起127㎡的主力户型将涨价2%。（内容参考：财经杂志）

上海：3个项目新房备案价上调1%，二手房议价空间减小。

新房方面，9月8日保利上海宣布旗下三个项目（保利·都汇和煦、保利·珺园、保利·虹桥和著|璟岸）新取证楼栋价格统一上调1%；二手房方面，部分房源议价空间正在减少，如：潍坊二村建面28.08㎡的户型，现在砍价金额只剩下10万，相比之前下降了5.4%。

图源：网络，仅供参考

广州：新房普遍开始上调价格，核心区二手房成交价开始上涨。

新房方面，9月1日起，国贸学原、锦堂花园、保利海韵、绿城·揽江印月、越秀·阅璟台等盘，普遍上调1-3%。

二手房方面，部分红盘成交总价较今年同面积段户型成交价有所上涨，部分涨幅超18%。

金融城骏景花园近期一套3房成交368万，同面积户型3月成交总价310万，涨幅约18.7%；天河公园翠湖山庄107㎡户型近期成交总价410万，年初同户型成交总价380万，逾半年多卖70万、涨幅7.9%；珠江金茂府122㎡户型近期成交总价525万比5月面积户型成交总价508万多了17万，上涨约3.3%。（源自网络梳理，仅供参考）

图源：网络，仅供参考

再如，部分新一线城市：天津、成都、合肥、南京以及西安等城市，新房“涨价潮”开启。

天津：新房价格上调1-3%。

如：创意之城上涨1%，中交·海河玺、金地·海河玖里、体北金茂府上调2%，建投·奥体誉院全线涨价3%；绿城·梅江泓庐以实景呈现节点全线价格调涨。

图源：网络，仅供参考

成都：多个房企对旗下项目做出批量“涨价”的决定。

9月1日，嘉禾兴房地产集团官宣，9月15日起旗下10余个楼盘均在现有优惠基础上，统一减少优惠2%；

9月2日，金沙鹭岛房地产开发有限公司官宣，9月15日起，鹭岛璟宸壹品、鹭岛铂宸壹号院项目，在现有优惠体系基础上减少优惠2%；

9月3日，四川和喜安筑置业集团官宣，9月15日起，成都和喜域峰项目在售房源在现有优惠体系基础上减少优惠2%。

图源：网络，仅供参考

合肥：新房最多收回4个点折扣，部分项目直接封盘，等现房再卖且完全无折扣。

如，安澜府收回4个点折扣，清澜玉华、玉湖云境9月7日起收回折扣，意禾泓庐最后一栋118㎡房源直接封盘，计划现房再卖，要做好没有折扣的心理准备。与此同时，建发旗下四盘喊涨，幅度在1-2%

图源：网络，仅供参考

南京，新房价格上调1-3%。

如，建投・奥体誉院9月1日起全线涨价3%、中交·海河玺全线产品价格上调2%；9月14日起，百家湖的万流江宁价格上涨1%；联发雨花新澍全线涨价2%。

图源：网络，仅供参考

西安，为确定性买单，多家房企宣布旗下项目上调2%价格，部分核心项目涨价10%。

如，华润置地陕西区域（含西安）所有在售房源统一上调2%；中铁置业在曲江的阅筠府、云岫曲江在售房源价格上调2%；邦泰在西安的五个项目、保利·天珺、越秀铁建·星汇云澜、越秀铁建·西派天悦、林凯溢金湾等楼盘亦出现收回2个点折扣，或上调2%价格的情况。

与此同时，9月15日起，曲江星河湾395㎡楼王产品涨价10%，其余房源涨价2-5%等。

图源：网络，仅供参考

整体来看，这一波房价上涨，主要集中在新房维度，调价类型主要分为两种，一种是开发商收回折扣、优惠，一种是上调备案价；调价范围也有两种，一种是开发商进行单盘调价，一种是品牌房企宣布旗下多个项目一起调价。

核心逻辑很简单：828新规明确，新政后预售入市新盘，需竣备银行才放款，这就意味开发商的回款周期被拉长，资金成本直线上涨。在这种情况下，位于核心区的品质红盘开始涨价，受影响于新政，也源于自身的底气。对于品牌房企而言，虽然新政前拿证的项目回款不受影响，但禁不住他们“盘子大”，折扣回收一点，利润就能多一点；对于项目少的开发商而言，直接现房买或涨价，无非也是考虑到成本问题。

所以说，这一轮新房的涨价潮，更大一部分是开发商在算那笔“资金成本账”。

03.

涨价成为一种“趋势”

从个盘到核心区，再到整体向上

涨价，是否会成为一种新的趋势？

业内有两个判断：

1、核心区将会迎来新一轮价格上涨，最快在明年下半年开启；

2、一线城市的房价未来2-3年，会迎来一次整体的向上。

以深圳为例。

前面我们提到涨价案例：

新房涨价，多为核心区的红盘，基本是首开去化较好，再次推向市场出现不同程度的涨价情况；

二手房涨价房源，多为核心区红盘，比如福田香蜜湖的深业中城，南山科技的华润城等。

看着只是个盘对不对？

但是，供应的稀缺，会将核心区涨价的个案“变成”市场的“普遍现象”。

一是，新政后，核心区的新房住宅供应量，将出现一定程度的减少。

要知道，因为828新政提出的三条规则：

1）商品住房项目实行预售的，单体建筑应该完成主体结构封顶；

2）新出让地块和已出让但未取得建筑工规的项目，优先选择现房销售；

3）预售项目的个人住房贷款，在竣工备案后发放。

在深圳，828新政前，一个项目从拿地到入市（预售入市），时间普遍在5-10月左右。

现在新政要求，预售入市必须至少单体结构封顶，意味着一个项目从拿地到入市时间周期在30个月甚至更长，时间较之前延长20-25个月（1.5年以上）。

而今年深圳新出让的几宗地王项目，假如以828之前的规定看，最快的明年年初二季度左右就能入市，现在整体入市节点都往后延迟了至少1-1.5年，也就是说最快得等到2027年年底这些项目才会陆续入市；在这期间，仅2025年通过招拍挂出让新增的住宅供应，仅梅林孖岭的中铁臻云雅苑（可能以现房率先入市）。

这就意味着，接下来大概一年半时间里，深圳通过招拍挂土地入市的核心区住宅供应，会非常少。

二是，据测算，深圳新房供应在2028年之后，将出现较为明显的“供应缩量”。

深圳的新房供应结构和其他城市不同，不是通过招拍挂出让土地增加供应，而是主要通过城市更新与旧改项目，这部分项目新增供应占比整体新房供应的八成，这就意味着看深圳新房供应由“旧改项目+招拍挂出让宅地”两部分组成。

从普睿数智深圳统计的数据来看，有两个看点。

看点1：截至8月底深圳待入市的项目有111个，其中有79个已取得工规或已经封顶，不受新政影响的占整体的71.2%，预计在未来几年陆续入市。

看点2：新政后，深圳住房供应今年将达近4.3万套，2027年供应量同样在4万套出头，到了2028年将出现比较明显的下跌，缩量超64%，到了2029年，供应量将不足1万套。（注：以上基于后续不再新增旧改项目及新出让宅地情况下，新增供应不含安托山地块。）

数据&图片来源：普睿数智深圳公众号，仅供参考

总的来看，不仅核心区通过招拍挂出让的住宅供应将延期，2年后深圳住宅供应也将迎来急剧缩量。

新政对于房价的影响，一时半会大家可能体感不明显，甚至有的朋友还觉得，涨价只发生在核心城市部分个盘上，与自己无关。

但从经济维度看，供应减少，假如需求没有相应地减少，继而出现供需失衡的情况，那价格就不可避免会上涨。

换言之，828新政对于房价的影响，将会在未来几年里，慢慢地显现。

从深圳未来几年供应测算来看，今年是未来4年里供应量最大多的1年，2027年也将迎来一个供应的大年，从供求关系来看，或会出现一个置业窗口期。

你是否，会在供应大年的“窗口期”上车？欢迎留言，说出你的想法。

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