曹德旺果然说得没错！中国二三十层电梯房，往后或逃不过这个结果

相信最近两年关注楼市的人都有切身感受：曾经闭着眼买都能涨的房子，如今早就没了当年的热度，价格一路往下走已经成了常态。这轮房地产调整不是局部的小波动，而是一场覆盖全国的长期回归，从三四线城市到一线城市，没人能置身事外。

这轮房价调整的起点，大概要从2022年算起。最先是郑州、天津、石家庄这类内陆二三线城市率先扛不住，二手房挂牌量节节攀升，成交价却一路走低，不少早年炒得火热的片区，价格直接跌回了五六年前的水平。

进入2023年之后，下跌的趋势开始向一线城市传导。哪怕是上海、深圳这样的传统热门城市，除了核心地段的优质房源还能稳住，外围板块的房价也纷纷松动，不少小区的成交价相比高点跌了20%都不止。

发展到今天，全国平均房价的整体跌幅已经达到了30%-40%，部分供需严重失衡的城市，情况还要更严峻。比如环京的廊坊、涿州等地，早年靠着“北京通勤圈”的概念被炒上天，如今随着需求退潮，房价直接遭遇“膝盖斩”，不少小区的跌幅超过60%，早年高位接盘的人，如今想割肉都未必能找到接盘侠。

更不用说鹤岗、双鸭山这类人口持续流出的资源型小城市，几万块钱买一套房早就不是新闻，十几万就能买套不错的两居室，房子彻底褪去了投资的光环，回归到最基础的居住属性。对这些城市的人来说，房子就是用来住的，想靠买房赚钱早就不现实了。

其实楼市走到今天这个局面，早几年就有不少人做出过预判，曹德旺就是其中说话最直白、也最接地气的一位。他当年在采访里就说得很实在：房子本质上就是一堆钢筋混凝土搭起来的建筑，本身并没有那么高的价值，过去房价涨得快，无非是投资需求堆起来的泡沫。如果楼市一直靠着炒房的需求撑着，迟早有一天会跌下来。

他还特意劝手里有多套房的普通人，早点把多余的房子卖掉变现。他说等市场真正冷下来的时候，很多房子会陷入“既卖不掉，也租不出”的尴尬境地，拿在手里不仅赚不到钱，还要年年掏物业费、暖气费，反而成了负担。

现在回头看，曹德旺的这番话确实不是危言耸听，而是一步步变成了现实。这几年房价持续下行，全国二手房挂牌量屡创新高，很多城市的房子想顺利出手，只能一次次降价。那些位置偏、房龄老、品质一般的房子，就算降价几十万也未必有人问津；租房市场同样不景气，供给远大于需求，租金涨不上去，空置率还越来越高，很多房子空几个月都租不出去。

说白了，房子的投资属性正在一点点消退，“买房躺赚”的时代彻底过去了，接下来就是房子回归居住价值的过程。而这个过程里，不同房子的分化会越来越明显，有些房子的处境会比大家想象的更艰难。

很多人以为，未来难卖的都是那种没电梯的多层老破小，只要是带电梯的高层住宅，就永远吃香。但现实可能恰恰相反：未来二三十年，那些二三十层的高层电梯房，处境会比多层老房子糟糕得多。不只是“有价无市”这么简单，甚至可能一步步沦为居住体验很差的“贫民楼”。

可能有人觉得这是危言耸听，毕竟高层住宅视野好、带电梯，现在还是很多人买房的首选。但只要仔细想想高层住宅的几个固有缺陷，就会明白这不是空话，而是未来很可能发生的现实。

01 第一重现实：高层住宅拆迁基本是奢望

最核心的一个问题：二三十层的高层住宅，未来几乎没有拆迁的可能性。咱们可以简单算一笔账：一栋30层的住宅楼，按一层4户来算，整栋楼就有120户人家。如果要拆迁重建，不仅要给每户业主不菲的拆迁补偿，还要考虑容积率限值、建设周期、拆迁协调成本，算下来整体成本高得离谱。

不管是开发商还是地方政府，拆迁都更愿意选那些层数低、户数少的地块，比如五六层的老小区，拆起来省事，成本也低，谁也不愿意碰高层这种“硬骨头”。毕竟拆一栋高层的成本，够拆两三栋多层了，回报却没什么差别，这笔账谁都算得明白。

拆迁无望就意味着，高层住宅只能一年年地老化下去。墙面脱落、管道生锈、线路老化这些问题会越来越多，房子的价值也会跟着逐年缩水。到了房龄二三十年的时候，想卖给年轻人，人家一看房子这么老、又没拆迁预期，根本不愿意出高价；想等拆迁，又根本等不到，最后房子只能砸在自己手里。

02 第二重矛盾：公摊虚高，花了冤枉钱还得持续掏腰包

除了拆迁难，高层电梯房的公摊问题，也一直是很多业主的“心头病”，住着憋屈，卖的时候也吃亏。一般来说，二三十层的电梯房，公摊面积普遍在25%-30%之间。也就是说，你花100平的钱买的房子，实际到手的套内使用面积可能只有70-75平。剩下的二十多平，都是电梯井、走廊、设备间、管道井这些公共区域。

反观那种6、7层的多层住宅，因为没有电梯、公共区域少，公摊大多只有10%-15%。同样是100平的房产证，多层的套内面积能有85-90平，比高层多了十几平。按现在的房价算，这十几平就是十几万甚至几十万的差价，相当于买高层的人，平白无故多花了一笔冤枉钱。

更让人不舒服的是，物业费、取暖费这些日常费用，全都是按照房产证上的建筑面积收的。公摊的那些面积，业主明明没享受到对应的使用空间，却要年年为这部分面积掏钱。比如电梯井、设备间也要收取暖费，这事儿放在谁身上，都会觉得不合理。前几年楼市火热的时候，大家只关心房价涨不涨，对公摊这点事没那么在意；现在房价不涨了，大家开始算细账，公摊的问题就显得越来越突出了。

也正是因为这个原因，现在越来越多的刚需买房，都更倾向于得房率高的多层住宅。未来大家对居住的性价比会越来越看重，高层住宅公摊大、隐性成本高的劣势会越来越突出，想在二手房市场顺利出手，只会越来越难。

03 第三重困局：设备老化后，维修就是一笔烂账

第三点也是最棘手的问题：高层住宅的设备老化之后，会陷入很难解开的“维修困局”，这也是高层慢慢“衰败”的核心原因。二三十层的楼房，电梯、供水水泵、供电线路、消防设施这些都是消耗品，正常用个十几二十年就会陆续出故障。刚开始的时候，还能动用房屋维修基金进行小修小补，勉强维持运行。可维修基金总有花完的一天，到时候要更换电梯、翻新管道、升级消防设施，动辄几十万甚至上百万的费用，就得整栋楼的业主一起分摊。

可现实里，整栋楼的住户经济条件不一样，诉求也千差万别。有人住高层，依赖电梯，愿意出钱；有人住低楼层，觉得自己不用电梯，不想掏这份钱；还有的房子早就出租了，房东根本不愿意管维修的事。更麻烦的是，很多小区的维修基金早年管理不规范，有没有用完、用在了哪里，业主都不清楚，真到要出钱的时候，矛盾只会更多。凑钱的过程扯皮不断，往往拖到设备坏了都凑不齐钱，最后只能凑合用，居住体验越来越差。

到了这个阶段，手里有钱、有条件的住户都会陆续搬走，换更好的小区。剩下的要么是经济条件差、换不起房的老住户，要么是图租金便宜的外来租客。小区的人员会越来越杂，物业管理会越来越松，环境也会越来越差，慢慢就变成了大家口中的“贫民楼”，房价更是会跟着一落千丈。

04 第四重隐患：灾害面前，高层逃生的劣势太明显

还有一点很多人买房时容易忽略，但真遇到事就是生死攸关的大事：高层住宅在自然灾害和意外面前，逃生的劣势比多层住宅大太多了。不管是遇到地震、火灾还是台风，紧急情况发生的时候，电梯肯定是第一时间停运的，所有人只能靠消防楼梯逃生。住在二三十层的人，光是步行跑下楼就要十几分钟，万一楼道里有烟雾、有杂物堵塞，逃生的难度还会翻倍，救援的人想上去也不容易。

反观多层住宅，哪怕是住在6楼，快步走几分钟就能跑到楼下，遇到紧急情况疏散起来快得多，安全系数明显更高。尤其是家里有老人、小孩的家庭，这一点的感受会更明显。

现在越来越多人买房开始看重居住的安全性，这种观念的转变，也会让高层住宅的吸引力越来越弱。等大家都意识到这个问题的时候，高层住宅在二手房市场上，就更难找到接盘的人了。

总的来说，现在的楼市早就过了“闭眼买房”的黄金时代，去泡沫、去投资化是不可逆的大趋势，这一点曹德旺早在几年前就看得很透彻。房子回归居住属性是必然的，手里有多套投资房的人，后续面临的变现压力只会越来越大。

而对于咱们普通刚需来说，买房是一辈子的大事，更要擦亮眼睛，别再抱着“买高层就是高端”的老观念不放。相比之下，得房率高、维修成本低、逃生方便的多层住宅，长期来看居住性价比更高，后续出手也相对容易一些。

当然了，买房最终还是要结合自己的实际需求，比如家里有老人的话，低楼层确实更方便。但如果有得选的话，尽量避开房龄大的高层住宅，不然等十几年后各种问题集中爆发，再想后悔就晚了。