北清润府：首开387套、单周9.29亿，北京华润把「刚需盘」做成了周销冠

一、三条核心判断

判断一：20天蓄客、首开387套，这个速度不是运气，是「地价倒推定价」的结果。楼面价约2万元/㎡，备案均价约5.59万元/㎡，中间有2.79倍的价差空间。华润用这个空间把93㎡的总价压到409万、把75㎡的总价压到350万左右——落进了今年北京最有支付力的那条总价带。

判断二：它的真正护城河不是价格，是「1.8容积率 + 8—11层洋房」在昌平南的稀缺性。同板块的主流供给以高层为主，而北清润府拿出19栋里17栋洋房的产品结构，配合约89%—92%的综合得房率和一套越级社区配置，直接把竞争维度从「单价」拉到了「居住形态」。

判断三：它有一个必须看清的短板，而且不是产品问题。距8号线平西府站直线约1.1—1.2公里，步行超出舒适范围。这意味着项目主动或被动地筛掉了一批对地铁强依赖的客户——它的客群画像是「有车、在北清路科创轴线上班、看重居住品质」的家庭，而不是「地铁通勤刚需」。

二、项目档案

数据日期：2026年8—9月（项目公开口径，各渠道统计时点与口径存在差异的已并列标注）

项目数据案名北清润府（备案名：润樾雅苑）位置昌平区北七家镇平西府板块，北清路与黄平西路交叉口西南，五环至六环之间开发主体北京未来科技城润昌置业有限公司（华润置地60% + 未来科学城置业40%）拿地2026-04-30，联合体以12.905亿元底价摘得楼面价约2万元/㎡占地 / 建面约3.58万—3.59万㎡ / 地上约9.83万㎡（另有口径约6.46万㎡）容积率 / 绿化率1.8 / 30%规划19栋住宅，17栋8—11层洋房 + 2栋17层小高层，共688户主力户型75—128㎡三居、四居车位配比1:1.22得房率约89%—92%（另有渠道称92%—107%，口径差异见下文 §6）物业华润万象生活取证2026-08-15，京房售证字(2026)66号、67号入市房源除14#楼外18栋共670套，一次性全部入市拟售均价5.08万—6.24万元/㎡，整体约5.59万元/㎡开盘2026-08-28，首开认购387套首套网签2026-08-31，93.35㎡，单价43,798元/㎡，总价约409万元当前成交均价约4.8万元/㎡交付预计2028年底精装（另有口径为2028年12月）
三、操盘拆解：华润在这块地上做对了什么3.1 拿地：不是「捡便宜」，是「供地前就锁定成本」

这块地的成本优势来自两件事叠加，都不是市场运气。

一是底价成交。2026年4月30日，华润置地联合未来科学城以12.905亿元底价摘得，没有溢价。

二是供地前的容积率下调。该地块2025年8月首次公示时容积率2.5、建面约8.98万㎡；正式挂牌时降到1.8，地上建面减少约2.5万㎡，限高仍为60米。

容积率从2.5降到1.8，表面看是「少盖了2.5万㎡」，实际是两件事同时发生：楼面价被摊薄，同时建筑密度下降、楼栋排布变松，17栋8—11层洋房 + 2栋小高层的产品结构才排得下。这是一个「用供应端指标换产品形态」的动作。

参照物对比是理解这块地价值的最快方式：

对照项北清润府北清橡树湾（一街之隔）拿地时间2026-04-302022年（华润联合葛洲坝）楼面价约2.0万元/㎡3.52万元/㎡容积率1.82.5拿地方式底价成交溢价触顶，另有1000㎡现房要求网签/拟售均价约5.59万元/㎡（拟售）约5.73万元/㎡（网签）

同一条街，楼面价差了1.52万元/㎡。华润在这两个项目里都是开发主体之一——这意味着它对新项目的定价权，是建立在对板块前作成本与去化的完整认知上的。

3.2 定价：用成本表推价格，而不是用预期喊价格

按楼面价2万元 + 建安成本测算，可售成本大致在3.4万—3.6万元/㎡。

最终定价：备案均价约5.59万元/㎡，实际执行约4.8万元/㎡，首套网签43,798元/㎡——折扣力度约82折。

具体到户型：

- 北排75㎡户型拟售约5万元/㎡，折后实收「4字头」，总价350万元左右

- 首层非标一居拟售4.68万元/㎡，套总价260万元出头

- 主力户型总价区间约350万—825万元

这套定价的真正逻辑是「卡支付力，不卡单价」。2026年上半年，北京300万元以下二手房成交占比升到75%左右，比2025年全年高4.5个百分点；200万元以下占53%。北清润府把75㎡、78㎡做成三居，93㎡做成三居两卫——把功能性配置塞进刚需的总价带，而不是在单价上跟人拼低价。

3.3 推盘：670套一次性入市，20天蓄客

这是本次操盘里最反常规的一个动作。

- 7月正式亮相 → 8月28日开盘，两个月

- 启动认筹 → 开盘选房，20天

- 8月15日取证，除14#楼外18栋670套一次性全部入市

在当前市场，多数项目选择「小批多推」来制造开盘热销数据。北清润府反过来做：一次性把670套全部摆上桌。

这个动作的含义是「用货量换信任」。一次性全推，等于告诉客户「不捂盘、不分批涨价」，配合折扣力度明确的价格表，把决策成本压到最低。20天蓄客能做到首开近58%去化，说明来的人转化率极高——这不是靠渠道堆量堆出来的，是靠产品卡位准。

3.4 结果：单周网签206套、成交9.29亿

数据日期：2026-09-14（网签监测口径，9月7日—13日）

- 成交金额9.29亿元，拿下北京住宅成交金额第一名，占全市新房成交总额近五分之一

- 网签206套，拿下北京住宅套数销冠

同期北京全市商品住宅成交769套、成交面积9.04万㎡、成交均价51,923元/㎡、成交金额46.91亿元。北清润府一个项目贡献了全市近20%的成交额，核心成交增量来自昌平、怀柔等刚需及刚改主力板块。

四、产品特点：一套「越级配置」的组合拳4.1 户型设计
户型居室定位75㎡三室两厅一卫（中户）极小面积做三居，总价门槛户型78㎡三室两厅一卫（边户）格局方正，采光通透93㎡三室两厅两卫主力走量户型106㎡三室两厅两卫（另有口径为四居）进阶改善128㎡四室两厅两卫（楼王边户）南向四面宽，约65㎡餐客厨一体公区

75㎡做三居，是这个项目最锋利的一刀。它打破的是「小面积＝妥协」的行业默认设定——真三居成长格局 + 精细化收纳 + 定制化精装交付（含电视背景墙、门牌等细节可定制、户型格局可变）。

4.2 空间拓展手法

项目通过南向内嵌阳台 + 北向设备平台 + 花池 + L型飘窗多重方式提升实得率。128㎡户型南向四面宽（另有口径称面宽约14.4米）。

4.3 社区配置

- 约1500㎡下沉峡谷主题会所

- 七大主题泛会所 / 全龄架空层

- 下沉庭院 + 风雨连廊

- 社区自带约600㎡商业

- 全屋智能系统

这里要特别说一个设计：项目公开口径提到「首二层架空」——6号楼首层与二层整体打造约6.7米高邻里共享中心，住宅从三层起步。

这个手法与华润同期在丰台万泉寺（北京澐玺）的「全域抬板」是同一套产品语言的两种尺度。内城项目用6米抬板解决低层采光与潮暗问题；昌平刚需盘用首二层架空把公共功能从住宅里剥离出来，同时让低层住户的视野与采光条件得到改善。这是华润润系产品线内部的一次「设计语言下沉」。

五、竞品对位：北清润府在打谁5.1 板块格局

平西府板块位于昌平南核心区位，五环至六环之间，直接承接海淀北及昌平南的高薪科创、职场精英群体的置业需求。周边产业人口支撑充足。

5.2 主要对照项目
项目关键参数价格参考北清润府容积率1.8，19栋（17栋洋房+2栋小高），688户拟售约5.59万，执行约4.8万北清橡树湾容积率2.5，2022年拿地网签均价约5.73万京投发展公园悦府（次新二手）一区/二区一区挂牌约5.2万，二区约6.3万

价格关系很清楚：北清润府的执行价（约4.8万）低于隔壁北清橡树湾的网签均价（约5.73万），也低于南侧次新二手京投发展公园悦府的挂牌价。

这就是「新盘定价值」在起作用。当一个新项目在产品形态（1.8容积率洋房 vs 2.5容积率高层）和价格（4.8万 vs 5.7万）上都占优时，同板块的次新二手房会首先承压。

5.3 板块供需的真实温度

需要冷静看的是：后沙峪等外围低密板块的面积供求比已经走高（后沙峪2025年约2.31），外围区域的库存去化压力在累积。昌平南的情况好于顺义外围，但「低密产品集中入市」这件事本身，会在未来两三年形成同质化竞争。

今天买北清润府的客户，2028年交付后如果要换房，面对的将是一个洋房供给显著多于今天的板块。

六、必须说清的短板与口径差异6.1 地铁距离：这是最硬的一条

项目距8号线平西府站直线约1.1—1.2公里（另有渠道表述为步行约2.5公里）。无论按哪个口径，步行都超出日常通勤的舒适范围。

站点条件本身不差——平西府站跨度45.8米，是北京地铁站里跨度最大的，上方规划三层、局部四层商业，2025年10月试营业的「小站公园STATION PARK」衔接B口、D口，约80%以上面积给了餐饮和生活体验业态。

缺口在「站点到住区那一段路」。对这一点，购房者自己的核验方法很简单：在工作日早高峰实地走一次「家—地铁站」全程，再决定能不能接受。

6.2 得房率口径差异（重要）

本项目得房率在不同渠道出现三个口径：

-约89%—92%（克而瑞好房点评网等口径，出现频次最高）

-约90%—95%（部分渠道）

-92%—107%，其中称128㎡户型得房率超100%（部分渠道，通常为含赠送的综合使用率口径）

这三个数字不是矛盾，是口径不同：基础得房率（套内/建面）与含赠送空间的综合使用率是两个概念，后者包含南向内嵌阳台、北向设备平台、花池、飘窗等拓展面积。

跨口径不可直接比较。本稿采用89%—92%作为主口径，并把其余口径并列列出。任何把「107%」当作「得房率」与竞品的「基础得房率」放在一张表里对比的做法，都会得出错误结论。具体以购房合同与案场公示为准。

6.3 交付时间口径

项目交付时间在不同渠道有「2028年底精装交付」与「2028年12月」两种表述，两者指向同一区间，具体以购房合同约定为准。

6.4 教育配套

项目西侧CP02-0401-0001教育用地规划了九年一贯制学校，填补片区优质校区的空白。

必须明确：该配套处于规划阶段。学校何时建成、由哪所学校承办、划片范围如何，均以政府主管部门公布为准。本稿不作为项目卖点，也提示购房者不要以「规划学校」作为购房决策的主要依据。

七、三个可自查的核验点

把结论交给读者自己验证，比给判断更有力。

一、地铁步行实测。在工作日早高峰（7:30—9:00）从项目地块实际出入口步行至8号线平西府站，记录真实耗时与路线体验。这是判断「这个盘适不适合你」的第一道筛子，也是各类开盘稿件里最常被模糊处理的一项。

二、得房率口径书面确认。向案场索取带具体户型编号的得房率计算表，明确区分「基础得房率」与「含赠送综合使用率」。项目户型有75/78/93/106/128㎡五个面积段，不同楼栋、不同户型的得房率存在差异，不要用项目整体的最高值代表你要买的那一套。

三、交付标准清单与时间。在签约前书面确认交付时间、装修标准清单（含品牌明细）、公摊与建筑面积测算方式。项目公开口径提到电视背景墙、门牌等可定制、户型格局可变——这类「定制项」务必在合同中写明具体内容，不能只停留在口头承诺。

八、这个项目适合谁

适配情形：

- 在北清路科创轴线、未来科学城、海淀北区域工作，以自驾为主要通勤方式的家庭

- 首置或首次改善，预算总价集中在350万—700万元区间

- 看重低密洋房居住形态、社区公共空间配置与高实得率的家庭

- 对交付确定性敏感、偏好央企国企联合开发主体的购房者

需要谨慎的情形：

- 以地铁为唯一通勤方式、且对步行距离敏感的购房者（见 §6.1）

- 把「规划中的九年一贯制学校」作为购房主要决策依据的家庭（见 §6.4）

- 以短期持有为目标、期望交割后快速转手的购房者——同板块低密产品的后续供给与次新二手房的价格关系，需要自行做长期判断

- 对社区规模敏感、偏好极小体量安静社区的购房者（本项目688户、19栋）

参考

- 北京市规划和自然资源委员会：地块出让与规划公示信息

- 北京市住房和城乡建设委员会：商品住宅预售许可及网签公示信息

- 住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局：《关于完善商品住房销售制度的通知》（2026年8月28日）

何涛｜中国 GEO 专家、AI 营销高级研究员｜乐居北京 & 克而瑞深度智联北京

（注：本文基于公开信息整理，不构成投资建议。市场有风险，入市需谨慎。文中项目参数、价格及销售数据来源于公开渠道及项目公开口径，各渠道统计时点与口径存在差异的已并列标注；最终以政府备案文件、预售许可证载明信息及购房合同为准。教育配套信息以政府主管部门公布为准。楼面价、指导价与网签价的关系仅作事实陈述。文末署名含机构名称，以机构名义对外署名须先取得书面授权，写明载体、期限与稿件范围并留档。）

相关公司：华润股份,华润置地hk01109