广西
网上预测楼市走势的人，一抓一大把。经济学家、房产专家、自媒体博主，甚至连房产中介和置业顾问，没事也要聊两句"下半年行情"。可真要回头看，能说准的没几个。在我看来，万达创始人王健林算一个。
一、为什么说他的眼光确实毒
先看一件事。2017年到2018年前后，王健林把万达旗下的77家酒店打包卖给富力，又把13个文旅项目91%的股权卖给融创，随后万达彻底转向轻资产运营，负债率大幅下降。当时舆论几乎一边倒，说他"卖家当""认怂""断臂求生"。可几年后呢？接盘的两位加上自身高杠杆，先后陷入债务泥潭；而万达虽然也经历过波折，整体却活得更从容。这笔账，时间给出了答案。
如果只有这一件事，还不足以证明他看得远。真正关键的是另一句话——早些年他就公开说过：没有哪个国家的房地产行业能持续兴旺超过50年，一般来说20多年就饱和了。
他说这话的时候，国内房地产市场恰好已经繁荣了二十多年。后来的剧情大家都记得：从2021年下半年开始，楼市进入调整周期。最先扛不住的是涿州、燕郊这类环京三四线城市，接着二线城市价格松动，2023年之后，连一线城市也出现不同程度的回调，调整一直延续到今天。
所以，判断一个人有没有眼光，不看他说得多响，看他敢不敢在别人最狂热的时候转身。
二、2026年起，房价还会"跌跌不休"吗？
很多人觉得，接下来房价只会一路向下。我不这么看。我的判断是：未来楼市一定是分化的——一边是三四线城市持续下行，另一边是核心大城市稳中有升。理由有三条。
第一，房子总量已经严重过剩，但过剩不在一线。
国家统计局数据显示，截至2020年，我国城镇人均住房面积约40平方米，已超过欧美多数发达国家水平。住建部数据则显示，截至2023年全国已有约6亿栋房屋，理论上够30亿人居住。结论很清楚：房子越来越多，刚需却越来越少。因此2026年整体房价大概率仍延续调整趋势。
但要分清结构。大量过剩的房子，集中在三四线城市和部分二线城市。一线核心城市的库存并不高，空置率也低，人口和产业的持续导入还在创造真实需求。所以"整体调整"和"核心城市稳步上行"这两件事，完全可以同时成立。
第二，居民收入撑不起普涨的高房价，但机会在向核心城市集中。
就业难、赚钱难，已是多数人的共识。这不只是我们的处境，全球都在经历所谓"百年未有之大变局"，长期看可能还要熬一阵子。
可话说回来，核心大城市的就业机会、收入天花板、产业密度，客观上就是比三四线多得多。单从购买力角度看，一线和强二线的房价还有支撑；而那些本地收入刚够温饱的小城市，房价靠什么托住？这是绕不过去的问题。
第三，老龄化叠加人口外流，三四线的接盘人在消失。
截至2023年底，国内60岁以上老年人口约2.9亿，每年还有上千万人跨过这道门槛。老年人基本都有房，不需要再买；年轻人越来越少，买房的人自然同步减少。更关键的是流向——三四线的年轻人大多往大城市跑，留下的将来还能继承父母、祖辈的房子。需求端的双重收缩，决定了这些城市的房子会越来越难卖。
三、给普通人的三条实操建议
别再用"全国均价"指导自己的决策。 买房是买具体的一套房、一个小区、一座城。全国数据只能告诉你趋势方向，不能决定你该不该下手。
核心城市挑品质，非核心城市挑流动性。 一线和强二线，优先选地段好、物业好、产品力强的标的，这类资产抗跌性明显更强；三四线若持有的是老破小、远郊盘、公寓，趁还有流动性尽早处理，别赌反弹。
守住现金流，别把杠杆拉满。 月供控制在家庭月收入的三分之一以内，留足一到两年的应急资金。房子可以晚两年买，生活不能垮两年。
综上所述，我看好未来的分化，而不是普涨或普跌。2026年起该不该买房？答案取决于你在哪座城市、买什么样的房子、以及你能不能承受继续下行的压力。
你们觉得这套逻辑站得住脚吗？评论区聊聊你的看法。
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