邪门儿的郑州土拍

昨天粮二库土拍，搞了个大新闻，2个多小时，150轮，非常吸睛。

市场此前盛传两件事：一是中交负责片区一级土地整理，二是招商蛇口有望摘地做二级开发，甚至可能做出郑州第一个"抬板住宅"产品。

但"势在必得"这四个字，在郑州这一年多的土拍里，基本等于"不一定"。

果不其然，本土一哥，正弘溢价3个亿、总价12个亿拿走了粮二库项目——这也是今年正弘在郑州摘的第四块地。

关于正弘为什么这么牛X，能一直拿地，我改天专门写个文章跟大家聊聊，今天就跟大家探讨一个问题：

郑州这几年，项目并不好做，为什么还有这么多开发商，真金白银抢地？

今年的土拍，整体都显得特别意外，开发商都说房子不好卖，但地却抢得欢。

拉个时间线：

案例一：7月7日，五龙口11号地——2026 年郑州第一宗溢价宅地。

郑政高出〔2026〕11 号，东风路北、育林路东，约 31.5 亩容积率<2.0，限高 80米，起拍价 1.99 亿元。

报名名单是五家：周口尚书实业、四川邦泰、河南通派、南阳东青、巩义兴瑞。

最终周口尚书实业通过子公司河南顺青置业，以总价 2.43 亿元摘得，溢价 22%，折合楼面地价约 5800 元/㎡。

地块紧邻地铁 8 号线五龙口站 C 口，三环内，片区近三年市场活跃度较高。这是 2026 年郑州第一宗溢价成交的住宅用地。

案例二：8月28日，高新区13、14 号地——203 轮，掀翻天花板。

"8·28 新政"当天的抢地大战，好像大家有内幕。

● 13 号地，26.35 亩，容积率2.0，楼面价 5669 元/㎡，溢价 16.36%，竞得人正弘置业。

● 14 号地：80.7 亩，容积率2.5，楼面价 8318 元/㎡，溢价 61.97%，竞得人华润置地，203 轮竞价。

13 号地虽小，却创下近期郑州土拍开发商报名数量的新高：正弘、台隆、巩义兴瑞、周口尚书、南阳通派、南阳东青、濮阳华信、新乡润华……地市房企几乎倾巢而出。

14号地楼面价 8318 元/㎡，业内测算保本售价大约在 1.8 万—2 万元/㎡。

周边正弘序在售均价 2 万+，朗悦凤栖云阶 1.6 万+。也就是说，这块地如果卖不到 2 万以上，华润这 11.19 亿，可能连本都回不来。

案例三：粮二库，溢价 3 亿，正弘拿地

一环内、76.61 亩、起拍 9.18 亿、起拍楼面价 6200 元/㎡。这是二七区粮二库城市更新片区的首宗宅地。

这个地块，最后市场价卖多少才能走量？

预期地块：

9 月 30 日，二砂 21号地。

郑政出〔2026〕21 号，洛河西路南、冠云路西，69.69 亩，容积率.5，限高 80 米，起始价 70182 万元，起拍楼面价约 6042 元/㎡。

预期地块：

10 月 20 日，二砂 24、25 号地。

24 号地：颍河西路北、天山路东，53.76 亩，容积率2.0，限高 54 米，起始 51052 万元，起拍楼面价约 7123—7175 元/㎡。

25 号地：天山路西、陇海西路北，20.95 亩，容积率1.3，限高 27 米，起始 15487 万元，起拍楼面价约 8531 元/㎡。

连起来看：

五龙口（7·7，溢价 22%）→ 高新区 13/14 号（8·28，16% / 62%）→ 粮二库 19 号（9·15）→ 二砂 21 号（9·30）→ 二砂 24/25 号（10·20）

最近这几块地，没有一块是不抢的。

但每一块地，如果抢上头，操盘都是极难受的。

封顶预售和竣备放款，这两条压力线，看谁能扛得住吧。

客观说，郑州这几年，项目确实不好做。

有几个项目卖得好，比如招商臻境、中原区的通派御潮云上、屹立天誉东方、五龙口的兴瑞雅筑、北龙湖的金茂璞逸缦湖，再算上大来郑东壹号院，这几个都算是卖得很好了。

但是跟营销一线接触，卖得好前提是价格低，小面积、低总价才能走量，稍微高一点的总价和面积，难受。

卖得好既要受益于供应结构，更要定好产品，营销操盘也不敢断了势头，大盘谁看谁头疼，一年卖不完，就只能祈祷别出挖墙脚的竞品。

总之，好项目卖得也不轻松，旧项目只能熬着卖。

看两个数据：

第一，TOP20 房企在郑州的销售额：2024 年 485.66 亿 → 2025 年 395.59 亿，同比下跌 18.5%。

第二，郑州市区商品住宅狭义库存约 675 万㎡，去化周期 22.6 个月。

二手房就更不用说了，惨中之惨。

那问题就来了：为什么？

理由无非两个：

第一，招商、越秀、华润——不是想不想拿，是"再不拿就没货卖"，团队没活儿，公司都得被合并解散。

对央企来说，现在资金成本在历史低位，拿地的机会成本，是这几年最低的时候。钱趴在账上不干活，比拿地更难受。

第二，地市房企入郑立牌子、拿利润。

前有万祥通派，现在有一大堆新面孔。

7·7 五龙口 11 号地，五家报名：周口尚书、四川邦泰、河南通派、南阳东青、巩义兴瑞。

8·28 高新区 13 号地，报名名单里是：正弘、台隆、巩义兴瑞、周口尚书、南阳通派、南阳东青、濮阳华信、新乡润华。

还有老鸦陈已经公示的嵩基江山启园，马上要出手的鹤壁大山东广场地块，即将开盘的鑫联，国庆节开放示范区的纬地。

这批地市老板，手里有钱，这两年没地方去。地市市场容量有限、天花板低，郑州作为省内唯一的核心城市，是这批资金唯一的出口。

回到标题。

郑州土拍邪门儿，不是因为它热，是因为它在"冷市场"里"热"得很意外。

828新政之后，很多人心里都没底的，老板担忧周期拉长后的风险，营销和产品团队的担心职业生涯。

后面的二砂地块大概率也是要抢的，很多开发商虎视眈眈，这里有国央企，也不乏民企，很难说谁会拿到，拼个上百轮也不意外。

但客观上，新政会让供应明显缩量，新地块、新项目不会那么快入市，反而未来 2—3 年，郑州核心区会出现实质性供应断档。

供应断档对存量项目是好事（少人抢客），对新房价格是支撑，对购房者则意味着——核心区新盘的选择会越来越少，而且越来越贵。

所以，鑫联中原玺和保利天曜，也许会非常期待后面二砂的土拍。

另外，我觉得828新政后，受益最大也许是二手房。

过去预售模式，本质上是抢速度、抓去化，提升资金周转率。

现在只要严格执行现房销售、封顶预售、竣备放款，再加上只有一家主办银行的政策，注定了一个项目会非常考验老板的钱包，大家只能“投一个，干好一个，成一个”这个思路来。

更长的周期，更高的资金成本，更精细的打造，以及更少的供应量，就不会降价了，很多地方开始涨价——招商嵩雲序就涨了1000元/平，华润据说在全系提价。

回到我的判断，二手房一直阴跌，本质上更高得房率、高品质的新房一直在内卷、降价，以后没有了。

就像金水北，没有那些新盘互相扎堆内卷，二手房会降价那么严重吗？

如果金水北每年只有1~2个新盘，品质和价格都在1.8~2w左右，二手房的价格会低于1.5w吗？

价格的本质是供求，828新政从源头上减少了供应，提升了新品的价格，这会让市场重回稳定预期，甚至涨价预期。

不像现在，一个新盘开盘就是最高价，为了不落后竞品、快速去化只能不断降价，形成恶性循环，大家都过不好。

正常一点，大家都不恶性内卷，不好吗？

真的，快点儿涨起来吧！