北京
来源：滚动播报
（来源：上观新闻）
9月16日，上海市第一中级人民法院召开新闻发布会，介绍《物业服务纠纷审判白皮书》相关情况。法院梳理自2024年1月1日至今年7月31日以来的1161件二审案件，认为当前最集中的利益冲突点是物业服务质量与物业服务费支付之间的矛盾。细究矛盾背后，往往不是一方过错所致，而是制度设计、市场环境、主体认知、治理机制等多重因素叠加、长期累积的结果。
“物业管理与服务质量提升，能减少很多隐性的、潜在的社会矛盾与纠纷”，一中院民事审判庭庭长方方认为，物业服务纠纷案件背后牵涉的法律关系远比人们想象的要复杂，法院希望通过发布白皮书，向社会公众科普其中的法律常识，从而实现依法、理性维权，促进社会和谐发展。
楼道堆物、违章搭建，物业不清理是失职吗？
今年全国两会上，全国人大代表樊芸提出将“物业管理”改为“物业服务”，引发全网热议。一中院在梳理案件时也发现，相当数量的物业服务纠纷，根源在于部分物业服务企业未能正确把握自身法律定位，存在“重管理、轻服务”的思维偏差。
方方举例说，一些小区楼道堆物、违章搭建成为顽疾，既影响相邻关系，也影响公共区域使用规则。部分业主认为，物业应当积极清理堆物，否则就是“不作为”。但按照法律规定，物业服务企业有提醒义务，没有处置权力。“物业就像业主的管家，当然不能随便把别人家的东西扔了。”方方说，楼道堆物、违章搭建等影响小区公共利益的情况，应由有执法权的行政部门依法监督管理，或由受损害的相邻方依法提起诉讼。
物业服务企业真正应该做的，是切实履行合同规定的服务内容和质量标准。但现实中，部分物业企业在履约上仍有欠缺：保洁、绿化、秩序维护等服务不到位，对设施设备故障敷衍应付；不公布物业服务情况、公共收益及维修资金收支明细等。这些小毛病拖延成大问题，业主会产生质价不符的感受，进而以“拒交物业费”来抗议。
对物业服务不满意，业主可以不交物业费吗？
从业主角度而言，拒交物业费通常有各种内情，比如保安、保洁服务不到位，对公共部位维修结果不满意等。但方方表示，“每个个体的感受度不同，这不能作为单个业主不交物业费的理由。”
一中院收案中有46%是物业服务企业要求业主支付物业费的诉讼案。这是因为，业主对物业服务或收费标准不满，采用拒交物业费的方式“自力救济”，从法律角度说，是一种对物业服务法律关系的认知误区。民法典规定，涉及全体业主共同利益的事项要由业主共同决定。物业服务的收费标准和服务内容，经前期物业服务企业选聘法定程序确定，或由业主大会以集体决策方式确定；如果程序与合同符合法律规定，在合同依法定程序解除前，对全体业主均具有约束力。
方方建议，如果是个别业主诉求，应与物业协商表达，或提请业委会加强监督，推动业主大会依法就相关事项作出集体决策；如果物业行为确实损害大多数业主权益，业委会要切实履行表决程序，作为适格主体开展维权。
业主大会做的决策，必须少数服从多数吗？
白皮书披露一起典型案例：某小区业主大会依法表决通过《改造方案》，授权业委会重新划分、调整现有停车位，决定在小区健身会所正门口两侧设置4个标准停车位，停车位与会所正门之间预留1.65米宽区域作为人行通道。健身会所认为通道过窄影响进出，多次沟通无果后，起诉业委会与物业，要求撤销停车位、恢复原状。一审法院未支持健身会所诉请，案件来到一中院二审后，法院改判。
“‘少数服从多数’并不意味着可以忽视少数业主或其他利害关系人的合法权益。”方方解释说，4个停车位对人员、车辆进出造成不利影响，直接影响健身会所日常经营，因此尽管业主大会程序合法，实质上却损害了健身会所的合法权益。民法典规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。“司法裁判，会查明业主大会的决策是否违反法律规定的公平公正的原则。”方方说。
原标题：《1161件物业纠纷案中的3个“反直觉”法律常识》
栏目主编：王嘉旖 文字编辑：占悦
来源：作者：文汇报 周辰
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