物业服务纠纷频发，症结在哪？上海一中院发布物业服务纠纷审判白皮书

9月16日，上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）召开物业服务纠纷审判白皮书新闻发布会。白皮书显示，2024年1月1日至2026年7月31日，上海一中院共审结1166件涉物业服务纠纷案件。同时，发布十件典型案例，并提出巡回审判、类案指引、调判结合、延伸审判职能四项举措。

1166件二审案件，合同纠纷占58.1%

白皮书显示，1166件涉物业服务纠纷案件均为二审案件。其中，2024年审结449件，2025年审结397件，2026年1至7月审结320件。从二审结案方式看，74.1%的案件维持原判，17.2%的案件调解或者撤诉，8.4%的案件改判或者发回重审，0.3%的案件因当事人未在法定上诉期限内递交上诉状，依法裁定驳回上诉。

从纠纷类型来看，物业服务合同纠纷678件，占全部案件58.1%，是最主要纠纷类型。主要情形为物业服务企业追索物业费、违约金，业主以服务瑕疵、房屋空置等理由抗辩；业主要求物业服务公司履行维修、养护、安保义务或者主张服务瑕疵所致人身财产损害赔偿纠纷240件，占比超20%；因相邻关系衍生物业履职纠纷115件；业主知情权、撤销权及共有权益类纠纷95件；其他类型纠纷38件。

案件背后的三大特点与四大成因

发布会上，上海一中院民事审判庭庭长方方介绍，物业服务类案件主要有以下三大显著特点：一是纠纷深度绑定社区日常生活，同一小区往往集中爆发多起同类纠纷，个案裁判对系列平行案件具备较强示范效应；二是争议内容涉及多个领域，从传统的物业费支付，延伸至维修资金管理、公共收益分配及损害赔偿等；三是涉诉主体多元复杂，除业主、业委会、物业服务公司外，常涉建设单位、承租人、施工单位，权责厘清难度加大。

而案件特点背后，暴露出物业服务纠纷案频发的主要成因：一是部分物业服务企业重管理、轻服务，服务标准落实、信息公开和退出交接存在不足；二是部分业主对缴费义务、共有部分维修责任等存在认识误区；三是业主自治在日常运行、议事决策和履职监督等方面仍有堵点；四是老旧小区设施老化、维修资金不足等历史遗留问题与充电桩布设、加装电梯等新增治理需求相互叠加，增加了矛盾化解的复杂性。

十件典型案例，划定社区治理司法标尺

本次发布会同步发布十件物业服务纠纷典型案例，覆盖物业费承担、公共收益返还、紧急情形下维修资金的适用、小区大修责任划分、业主撤销权、高风险维修安全责任、业主配合检修义务等审判实践高频难点。

其中一件典型案例中，物业公司与小区业主大会、业委会签订物业服务临时代管协议，约定公共设施设备维修须符合相应启动条件，并按程序报请业委会、业主大会核实或批准。代管期间，物业公司与某公司签订电梯维修保养合同，某公司为小区电梯更换了部分配件。后经另案生效判决，物业公司向某公司支付维修费用11万余元。付款后，物业公司以维修费用实际发生、全体业主享有维修利益为由，起诉要求业委会、业主大会返还该笔费用。

上海一中院认为，物业公司依据其与该公司之间的合同承担付款责任，并不当然意味着业委会、业主大会负有最终偿付义务，物业公司能否追偿，仍须具有相应的法定或约定依据。本案中，物业公司未按约定履行维修报批程序，也未提供证据证明电梯存在明显安全隐患、情况紧急，以达到证明其未经报批即开展维修的紧迫性和必要性的目的。在未能证明相关维修确实符合业主实际需求的情况下，仅以维修后全体业主受益为由，不足以要求业委会、业主大会承担最终偿付责任。法院最终对物业公司的诉讼请求不予支持。

四大举措，推动个案化解走向基层治理

发布会上，孙军介绍，上海一中院立足中级法院审级职能定位，坚持“抓前端、治未病”的理念，不断推动物业服务纠纷源头治理、系统治理、协同治理。

一是推动司法资源下沉，依托松江区物业纠纷联合巡回审判站，选取典型案件到街道、社区开庭，并加强同居委会、街道综治中心、人民调解组织联动。

二是强化类案指导，聚焦服务瑕疵认定、业主知情权、前期物业合同、公共收益等高频争议，统一法律适用。

三是坚持调判结合，推行“示范判决引领+系列案件集中调解”，促进批量纠纷实质化解。

四是延伸审判职能，针对服务标准执行、收费行为等问题提出司法建议，并开展普法，引导业主理性维权、物业诚信履约、业委会规范履职。

孙军表示，物业服务纠纷治理是系统性工程。下一步，上海一中院将继续完善巡回审判、类案指引、多元解纷机制，加强与房管部门、街道社区、行业协会协同联动，推动形成司法、行政、行业、社区多方参与的共治格局，以司法护航民生，助力超大城市基层治理现代化。

原标题：《物业服务纠纷频发，症结在哪？上海一中院发布物业服务纠纷审判白皮书》