上海楼市进入最混乱时期，未来的三个趋势浮出水面

828新政的影响太大，都两周了，还没有一个城市敢拿出落地细则

各部门仍在调查、研究、会谈

这不是一次简单的调整，而是整个房地产行业推翻重来

花旗银行研究部将828政策包定位为继取消福利分房、确立土地招拍挂制度之后中国房地产的第三次制度变革

看制度是三次，看房地产本身就两次

取消福利分房、确立土地招拍挂制度是房地产辉煌的开始，现在是繁华的落幕

后房地产时代，游戏规则全面改写

最大的变化是，上海地段全面固化

上海曾有稳定的地段秩序，上只角、下只角泾渭分明

上只角是洋大人开发的体面地段，下只角是平民区

建国后城市开发放缓，洋大人也被赶走了，没人继续开拓地段开始固化

此后几十年，洋大人开发的区域高高在上，平民区一个翻身的都没有

经过40、50年的沉淀，大家深信不疑，地段是不会变的

90年代洋大人卷土重来，古北全面崛起，稳定的地段秩序被外力打破

城市快速扩张原因很多，经济、人口等等，最终负责兑现的载体还是房地产

此后房地产有如滔滔江水，连绵不绝，又如黄河泛滥，一发而不可收拾

房地产推动下陆家嘴、黄浦滨江、碧云别墅区、徐汇滨江、前滩等等，各种普通地段挑战上只角

上海地段全面重构，太多人押对了地段，吃到了城市化红利

那段时间，地段越差、起点越低机会才越大

闵行、浦东发展很快，是因为有大片大片的农田，水稻收割完就能盖工厂

前滩成功后，最后一批不相信地段奇迹的人也被征服

2022年后游戏全面结束，房地产退出舞台，城市开发迅速放缓

2021年全国土地出让金8.71万亿，2025年暴跌至4.15万亿，花旗银行预计2026年只有1.8万亿

上海的新房供应由每年8万套，腰斩至4万套，后面还会下滑

我们又回到了固化时期，能翻身的地段越来越少，每个地段标签越来越严重

再赌越差的地段潜力越大，你只能给时代陪葬

这对房价的影响是致命的，从源头改变了定价规则

周浦的动迁房卖到飞起，惠南、航头、新场的新房全面滞销

大家宁愿死守建成区的破房子，也不去垦荒住好房子，像不像90年代死守地段的老人？

那批曾经打破地段秩序的屠龙少年，化身为龙，守护着他们那代人建立的“新秩序”

再也不会有新的一批年轻人推翻旧秩序，他们连工作都找不到

伴随着地段固化，楼市迎来地缘时代

上海楼市如何全面洗牌？

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陆家嘴成功后，很多浦西居民开始相信浦东，搬到浦东居住

上海跨区买房的越来越多，各区楼市交叉，基本是一盘棋

2021年后新房火爆，那些倒挂新房买家来自四面八方

大虹桥蟠龙天地买到就赚400万，不管宝山还是金山，都想来凑凑热闹

2026年时代变了，跨区买房的越来越少

别说浦西搬到浦东，浦东居民都开始看不上浦西

今年触发积分的新房，几乎都是把本地客户收割到极致

全上海的网红盘，一个都没有

浦东的几个项目，基本都是外地高净值、浦东客户在买，尤其是越秀天屿，基本就是高行、金桥一带买家

市区客户已经不想去五大新城了，嘉定新城金茂满嘉就是收割当地客户

绿城悦海棠在大虹桥，全市影响力大一些，收割的也是周边客户，原来盯着南翔、江桥、九亭等区域

房子是不动产，本来就有区域属性，你买的不只是房子，是跟一群人共享生活方式

1995-2015年上海新增1200多万人，大部分都是外地来的，他们对任何区域都没有归属感

买房要么跟着工作走，要么跟着规划走，要么就买喜欢的开发商，楼盘在哪个区不是很重要

这1200多万人在上海生活了十几年、二十年，渐渐的有了社交圈、有了区域归属感

实在没有归属感的，也在换房，换到跟自己生活方式匹配的区域

去年帮一个客户换到御桥万科海上传奇，客户特意发微信感谢，住这个小区才觉得这里是家

之前总觉得没有归属感，只是在那住而已

这1200万人再换房，也有了区域情结，越来越像上海本地人

上海楼市的各个区域，开始有了隔阂，大家越来越相互不理解

浦西七个市区的居民，95%理解不了越秀天屿为什么触发积分

那鬼地方，又远又荒凉，还有不少硬伤

当然越秀天屿业主也不需要别人理解，过好自己生活就行

社会的割裂有多严重大家都懂，楼市只是表象之一

这个趋势会越来越明显，各区房子越来越偏独立定价

闵行卖多少钱，跟宝山居民有什么关系？

未来想找保值的房子，首先得找到保值的区域

更重要的是，房子品质会越来越重要

客户都是本地化的，区域价值不需要你解释，客户比你还熟悉这个地方

区域上没有差异化，拉开差距的只能是房子本身

能迎合当地居民的新房，一抢而空；当地居民不喜欢的楼盘，等着砸手里

过去几年，火的是区域，大虹桥的新房出一个火一个

现在火的是楼盘

你看看上面那些触发积分的新房，基本都是隔壁楼盘就滞销

都是前滩南，前滩元境、前滩公馆一房难求，前滩滨江道就卖不动

前滩南的客户就那小撮人，扎堆购买最好的房子

一个火爆区域携手收割全上海的时代过去了

而且各个区域偏好完全不同，同样是豪宅，老钱多的地方就需要厚重，暴发户多的地方就需要显贵

恒大御用50万的一扇的铜门赶紧装上

大家买房，要研究哪些地方购买力还在增长，还要研究主力买家未来喜欢什么房子

上海哪些房子未来更保值

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后房地产时代，买家也发生了重大变化——买房人年龄越来越大，楼市终究迎来老登时代

2020年楼市启动，大量海归买房

刚毕业一两年，工资只有1万出头，就敢下定1000万的房子

靠的是父母托举，是对自己未来的信心

原来父母敢掏500万首付，是觉得上海房价不会降，给孩子在上海买房，只是把存款在银行里搬到房子中

近几年外地房子跌了不少，上海保值梦想也碎了，父母拿着一辈子的积蓄变得非常谨慎，给子女在上海买房的意愿降低了

海归信心也在缩水。原来拿着漂亮文凭、四大镀金，几年后就能年薪百万

房价也在上涨，不如早点买房，晚了更买不起

现在时代变了，刚毕业工作不稳定不敢背贷款，房价也涨不动，单身时没必要买房

先租着，等快结婚、有孩子时再买房吧

海归只是一个缩影，上海年轻人普遍在推迟买房，单身的都会选择先租房

更可怕的是，上海的结婚年龄、生育年龄都在推迟

2010年上海女性平均初育年龄28岁，2025年推迟到32岁

更可怕的是，年轻人越来越少，置换客户越来越多

老登在楼市中的话语权越来越重

2010年前后，上海每年新增外地人80万，大部分都是年轻人

他们喜欢两房、小三房

现在老登多了，大户型需求爆棚，上海新房中大户型溢价10%以上

大户型越来越抢手，小户型越来越难卖

仅有的刚需买房年龄也推迟了，更愿意一步到位，不需要小户型过渡

年轻人网上非常活跃，掌握了互联网话语权

可惜的是，楼市不由你们说了算

房地产最本质的影响因素就是人，人变了，一切都得变

比如租金，可能也会提高

之前租房都是过渡，租的不是房子，只是一个睡觉的地方

租房能省就省，攒钱尽早买房

现在买房意愿降低，租房时间拉长，很多人开始把租房当成生活本身，对房子的要求开始提高，也愿意拿出更多支出比例租房

美国人平均拿出30%的收入租房，纽约这种大城市能到40%

中国普遍还没到这个比例

更多人放弃买房，就有更多人把租房当成生活，而不是过渡

2022年后发展模式就切换了，上面提到的种种迹象已经在发生，828新政只是制度确认

变革不是一蹴而就，尤其是我们这样大的经济体

新的趋势刚出来不久，旧秩序还垂死挣扎，楼市进入最混乱的时期

方向是清晰的，时代潮流浩浩汤汤，奔流到海不复回

被碾压最惨的，是拿着黄金年代经验指导后续买房的“守护人”，刻舟求剑永远踩不中时代

这次变革是彻底的逻辑颠覆，上面只是部分分析，更全面的影响我们陆续输出

如果你正在买房、卖房，不妨找我们聊聊，这些房子会不会被时代抛弃

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