新政后190亿拿地，中海杀疯了！

8月28日，现房销售新政落地，旧的算账模型全部作废。

一句话：高杠杆快周转的时代，彻底结束了。一时间，行业情绪，集体破防。

北京新政后首场土拍，一宗起拍价75亿地块开拍前暂停；西安有地块当天终止出让；广东住建厅紧急召集房企座谈问大家有什么困难。

亿翰智库在一份报告中直接点评道：今年拿地的百强开发商，很多都慌了。

所有人都在问同一个问题：这地，还敢拿吗？

中海地产站出来大吼一声：我来拿！

8月31日，上海新政后首场土拍，普陀“真如之心”三宗组合地块，之前二十多家房企去看过，最终报名的只有中海以150.19亿摘地，刷新普陀土地成交总价纪录。

9月2日，西安曲江CCBD的32亩宅地，中海8.045亿、溢价40.03%拿下，当天西安唯一溢价成交的地块。

9月4日，沈阳浑南，一宗容积率1.1低密宅地，中海5.41亿收入囊中，就挨着自家卖得正火的盛京玖章。

9月10日，深圳福田香蜜湖稀缺宅地，中海25.5亿溢价125%成功取得，楼面价约9.8万/㎡，剔除配建面积后住宅楼面价10.31万/㎡，深圳历史第二高。

上海、西安、沈阳、深圳，新政后别的房企都不敢拿地了，中海却半个月砸下去近190亿！

一边部分房企暂停拿地、解散销售团队、计划退地、座谈诉苦，一边是中海地产全国扫货。

“别人恐惧我贪婪”，中海算是执行到位了。

那么问题来了：中海地产，凭什么不怕新政？

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人人恐慌的当口，中海去“扫货”了

上海真如之心为什么只有中海报名？这块地实在太硬：总建面39.7万方，商办占比过半，150亿总价起步。

按新政的账算：自有资金一次锁死百亿级，商办沉淀周期长，住宅若走现房销售，回款要等竣工后。对绝大多数房企来说，这不是拿地，是埋自己。

“真如之心”地块效果图

9月10日的深圳香蜜湖地块，是稀缺顶级豪宅地块，华润置地、招商、建发、中铁等国央企围猎厮杀257轮，最后是中海25.5亿，溢价125%拿下。

一个没人敢碰，一个抢破头——中海的“敢”，两头都占了。

本质上看，中海的底气，都在财务账本里，据刚发出来的半年报数据：

6月末在手现金1211亿；半年经营现金净流入285.2亿；剔除预收款资产负债率45.3%、净借贷比率27.2%，可以说现金充裕，只有花钱的压力，没有债务压力。

中海的钱更是便宜得更离谱。平均融资成本2.76%；7、8月发的公司债利率1.75%，创房企5年期境内债纪录；香港发的点心债票息2.2%，也是纪录。

可以说，中海地产手里的钱，又多又便宜，留着不花才是问题——

现房销售新政考的就是谁血厚，而中海恰好是全行业血最厚的那家，别人的寒冬恰是中海的黄金时代！

截至目前，中海年内购地投入已超过500亿，而颜建国给的全年预算是800到1000亿。

也就是说，接下来几个月，它至少还得再买三百亿。下半年的土拍，中海大概率还是主角。

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吓哭同行的新规，撞在中海的强项上

如果说钱厚还只是“大户特权”，那第二层更有意思：新政的很多规则，简直是照着中海的强项出的。

现房销售，就是让买房人先看实物再掏钱。期房时代，效果图和售楼处能打掩护，产品力是加分项；现房时代，好坏一眼可见，产品力就是去化率本身。

而产品，恰恰是中海这几年下注最狠的地方。“中海好房子”Living OS系统落地、上半年高品质交付2.1万套，客户满意度居行业前三、处于90分位水平。

安澜上海

再看销售成色。上半年合约销售1343.5亿，同比增长11.8%，十强房企里唯一的双位数增长，权益销售行业第一。

北上广深加香港五城贡献789.9亿，占集团销售（不含中海宏洋）的68.6%；销售均价同比涨了27.2%。同行用价格换签约的市场里，中海量价兼得。

下半年弹药更足：仅安澜上海一个项目货值就超520亿，东区一二批次开盘，皆是半小时卖了超30亿。可以说手握高质量核心资产，心里不慌。

真如之心这笔买卖也是同一个逻辑。这是中海第三次布局真如：

2018年参与红旗村旧改，五年把上海中心城区最大的城中村改天换地，推出了臻如府、环宇城MAX；去年拿下的环宇玖章，今年上半年冲进上海中环内网签套数前二。

环宇玖章

新政把行业门槛抬高了，而抬到的高度，恰好是中海一直站着的位置。

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凶猛的背后，账算得比谁都清

只看钱和产品，你会以为中海在赌。但把它业绩会听完，涛哥最大的感受是：这家公司对市场的走向，想得比谁都细。

行政总裁张智超给了组对照数据：上半年全国商品住宅销售面积同比降12%，还在下行；但新开工降23.4%、开发投资降18.0%，供给收缩明显快于需求。

中海进入的34个城市，一二手总需求已连续两年站稳；一线城市供应收缩25%，上海、北京一二手成交总量转正，香港成交量涨33%。

翻译一下：市场还没止跌，但卖方退得比买方快，天平正在往回摆。

中海还把市场归纳成“三个分化”：城市之间K型分化，修复从核心往外围传导；需求端高端改善和刚需首置两头强；企业之间，过往的布局选择直接变成今天的业绩表现。规则重写期，强者恒强，集中度还要往上走。

颜建国把目标挑明了：“十五五”要巩固提升房地产行业领导者地位，争创世界一流企业。

当然，说中海毫无烦恼也不客观。上半年毛利率16.1%还在探底，股东应占溢利同比降约18%，中期派息较上年微降。

但已售未结部分的平均毛利率有19.2%，那批量价兼优的项目会在未来两三年慢慢兑现。

而且据克而瑞数据，前8个月中海全口径销售1654.6亿，已以微弱优势升到行业第一——大变革期的排位赛，它抢到了先手。

行业每一次规则重写，淘汰的都是靠旧规则活着的人，奖励的都是提前按新规则准备的人。

别人恐惧我贪婪：扩张的资本和兑现的本事，中海这次都攒够了。

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