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✅一、为什么现在买新房，必须看四代宅

1.1 政策风口已经定型

四代宅从2020年首个试点项目落地，到2024年成为各地"好房子"政策的标配产品，再到2025-2026年集中入市——它不是开发商的概念炒作，是国家"双碳"战略下的住宅产品升级。

北京、广州、成都、南京等城市相继出台支持政策，2024年南京的《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》直接定调："产品迭代已经不再是市场选择，而是政策导向下的必然趋势。"

政策导向意味着什么？意味着四代宅的规划设计标准会被持续优化、配套会逐步完善、二手房市场的认知度会不断提升。

1.2 露台生活场景是真实的居住升级

四代宅最直观的价值，是"每户都有一个空中花园"。

南北双露台、6米+挑高、绿植墙、私享户外空间——这些不是样板间的"画饼"，是北京、成都、武汉已有项目业主正在使用的真实场景。

你可以在露台上给孩子搭个小帐篷、给老人摆一套茶桌、自己种点薄荷和番茄——这些在传统高层住宅里根本不可能。

这是四代宅相比三代宅的根本性居住升级，而不是简单的"赠送面积"。

1.3 实际使用面积大幅增加

这是四代宅最硬核的卖点——得房率。

传统三代宅的得房率通常在70%-80%，而四代宅通过优化建筑结构、利用不计入产权的空中花园，部分房源的实际使用率可以达到100%-130%。

户型

三代宅实际使用

四代宅实际使用

113㎡

约90㎡

约119-125㎡

132㎡

约106㎡

约148-151㎡

149㎡

约119㎡

约170-185㎡

（以上数据为崇州樾四代宅数据为例，具体以售楼处为准）

以113㎡面积段为例：同样建面，三代宅套内只有90㎡，而四代宅的实际使用面积能达到119-125㎡——等于三代宅140-150㎡的居住体验。

这就是为什么我说四代宅是"必选项"——你用同样的钱，买了更大的生活空间。

1.4 全国数据：四代宅量价都强

说完了"理论价值"，我们看真实的市场数据。

据CRIC监测数据和丁祖昱评楼市（2025年10月）发布的数据：

• 2025年9月，30个重点城市平均开盘去化率39%——这是市场平均水平
• 成都招商锦城序、东城金茂晓棠9月去化率100%
• 南京金基屿樾府推出88套房源，100%售罄
• 武汉市场，新规项目首日去化率40%，老规范项目首日去化率仅5%

同一个城市的不同项目，新规/四代宅的销量是传统项目的8倍以上。

这不是某个城市的偶发现象，是全国性趋势——好房子正在穿越周期，差房子越来越难卖。

数据来源：CRIC监测数据、丁祖昱评楼市（2025年10月）

二、南通目前在售的三个四代宅项目

看完了大盘，回到南通的微观层面。

南通目前在售的四代宅项目主要有三个：崇州樾（崇川主城）、华宇·云锦九璋（崇川北大街）、星湖玥（开发区能达）。

我把它们逐一拆解，从地段、产品、户型、门槛、稀缺性五个维度对比——你根据自己的需求对号入座。

2.1 崇州樾：主城大生片区的"纯四代纯洋房"

一句话定位：崇川区大生片区，14幢10-11F纯洋房四代宅，113-172㎡全面积段覆盖。是南通目前做到"全部楼栋、全部户型都是四代宅"的纯洋房项目。

优势：

1. 产品纯粹性最强：14幢纯洋房、容积率1.48，没有高层混搭、没有小高层穿插——整个社区的产品力是统一的，这对后期社区氛围、圈层一致性、二手房定价体系都非常有利
2. 主城核心地段：大生片区是崇川区2025年青年发展型城市核心承载区，2026年市政府工作报告明确"年度导入青年人口10万+"。向北3KM到濠河主城芯，向南3KM到中南CBD，左右逢源
3. 户型门槛最低：113㎡起步，是南通首个轻量旗舰级四代宅，实得率最高115%，对标市场140-150㎡三代宅——让更多预算有限的客户也能住进主城四代宅
4. 隐私与静音方案行业顶配：800mm挑板+2500-2900mm隔板系统性解决四代宅对视痛点；五玻三腔LOW-E玻璃（南通首个），4重自然静护+4大安睡工艺
5. 会所配套规格高：2400㎡双会所+2600㎡下沉式花园，双泳池、壁球室、图书馆、儿童音乐教室、城市会客厅——对标一线城市顶豪配置
6. 品牌组合稳健：崇川国投（地主）+ 招商建管（代建，运河院子成交均价高出周边5000-6000元/㎡）+ 招商积余（央企物业TOP3）

劣势：

1. 期房周期较长：交付时间2028年4月，距今约2年。对于急着入住的客户来说，等待时间偏长。同时，期房阶段没有实景可看，客户只能看CIM模型和样板房，无法验证园林、会所、外立面的最终品质——这是一个实实在在的信任成本
2. 毛坯交付：崇州樾是毛坯交付，客户需要自行装修。对于追求省心入住的客户来说，装修的时间成本、精力成本、资金成本都需要额外考量——尤其是113㎡户型，装修预算通常在20-30万，这个隐性成本需要提前算进去
3. 项目南侧、西侧有高架：南侧为洪江路高架，西侧为通京大道高架，交通方便的同时，高架也可能会带来噪音及粉尘的影响

2.2 华宇·云锦九璋：北大街的"垂直森林洋房"

一句话定位：崇川北大街核芯，华宇集团+南通城建联袂打造，12栋8-11层纯低密洋房，容积率1.23，126-176㎡四代宅，精装交付，2027年6月交付。

优势：

1. 容积率最低：1.23，是三个项目里最低的。低容积率直接意味着更低的人口密度、更大的栋距、更好的日照和通风——这个数据不是"概念"，是每天都能感受到的物理空间差异
2. 精装交付省心：标配大金中央空调、威能地暖、嘉格纳厨电体系，卫浴采用杜拉维特智能马桶，全屋霍尼韦尔新风——精装标准在南通市场属于第一梯队，对于不想折腾装修的客户来说，这是实实在在的便利
3. 北大街成熟配套：万象城1.2公里、圆融广场2公里、CBD大有境3公里；启秀小学（省重点）、南通一中1.5公里；大生文创园500米——北大街是崇川区已经成熟的生活板块，配套不需要等待兑现
4. 6.3米挑高露台：126㎡户型实得面积超140㎡，176㎡楼王配270°曲面落地窗——露台空间感和视野感都不错
5. 交付时间较早：2027年6月交付

劣势：

1. 华宇品牌在南通的认知度不足：华宇集团是渝系房企，在重庆有较强品牌力，但在南通的深耕时间短、项目沉淀少。买房人对"华宇"这个名字的信任度，明显不如"招商""华润"等在南通已有多个成功项目的品牌。品牌信任缺失，是云锦九璋最大的隐性阻力
2. 户型门槛偏高：126㎡起步，总价290万起，是三个项目里主城门槛最高的。对于预算在230-260万的改善客户来说，云锦九璋可能超预算
3. 精装风格不一定适合所有人：精装交付省心，但风格是开发商定好的。如果你有自己的审美偏好或生活习惯，精装的"标准答案"未必是你的最优解。后期改造精装的成本（拆改、重做）反而可能比毛坯装修更高
4. 北大街板块的学区存在不确定性：云锦九璋宣传3公里内9所优质学校，但施教区划分以政府文件为准。北大街板块的学区资源虽然丰富，但具体对口哪所学校，在购房时无法100%确认——这一点和崇州樾一样，但云锦九璋290万的总价下，客户对学区的期待值更高，落差风险也更大

2.3 星湖玥：开发区能达板块的"滨湖四代宅"

一句话定位：开发区能达板块核心活力岛中轴，南通首个滨湖四代宅，星湖置业（国企）开发，坐拥270度环幕湖湾，14栋四代小高层+10栋双拼别墅，148-450㎡四代宅+535㎡低密湖墅。

优势：

1. 总价门槛最低：参考均价约1.65万/㎡，115㎡户型总价约190万——是三个项目里最容易上车的。对于预算在200万以内的客户来说，星湖玥是南通四代宅的入口
2. 滨湖生态独一无二：270度环幕湖湾、生态廊道+城市水脉+自然绿地三重资源——湖景是开发区最稀缺的自然禀赋，也是星湖玥最不可替代的卖点。每天推窗看湖、下楼走湖岸步道，这种生活体验在主城项目里做不到
3. 赠送面积比例大：148㎡户型赠送约50㎡，258㎡户型赠送约75㎡，450㎡巅峰云墅赠送140㎡——用190万的总价买到接近200㎡的使用面积，这个性价比在南通市场很难找到对手
4. 产品线最丰富：从小高层四代宅到双拼别墅到湖墅，覆盖了从入门到终改的全客群

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