三天过亿，内地买家疯狂扫货香港楼市：撤辣后的财富大迁徙

2026年前八个月，香港总价过亿港元的一手住宅成交了107宗，同比飙升127%。这个数字的背后，是一群正在用脚投票的人。

中原地产西半山区的一位高级营业董事向媒体描述了这样一个场景：内地买家来看房，上午到，下午签约，三天之内，过亿资金落地。决策速度之快，连从业二十年的老中介都忍不住感叹。

这不是孤例。2026年上半年，内地买家在香港一二手住宅市场的登记量达到9776宗，涉及金额突破1071亿港元，两项数据双双刷新了历年同期的最高纪录。平均算下来，每个内地买家掏出的真金白银接近1100万港元。

钱正在加速流向一个方向。这不仅仅是买房，这是一场关于财富安全的集体迁徙。

01撤辣之后，内地资金加速涌入

一切变化的起点，要回到2024年2月28日。

那天，香港特区政府宣布全面撤销住宅物业需求管理措施——俗称"撤辣"。从那天起，所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。非香港本地买家在港置业，首次享受与本地居民完全相同的税费待遇。

这意味着什么？简单算一笔账：一套总价1000万港元的房产，撤辣前非香港永居人员需缴纳额外税费约300万港元，如果六个月内转手还要再缴200万港元。撤辣之后，只需缴纳37万港元的从价印花税。省下来的钱，几乎是一套小户型首付。

压抑了两年的购买力，像被拧开的闸门。

2026年前五个月，内地买家在香港楼市的注册量达7666宗，涉及金额约822.1亿港元，同比分别飙升63.7%和96%。到了6月，单月内地买家注册金额首次突破200亿港元大关，创下25个月以来的新高。

中原集团创始人施永青用自己的行动证明了判断——2025年底，他名下的基金会斥资超过1.3亿港元，一次性扫入9套住宅。这不是什么投资建议，这是真金白银的"用脚投票"。

整个香港楼市也在同步升温。2026年上半年，香港整体楼宇买卖登记共计49955宗，交易总额达4102.89亿港元，成交宗数创下2021年上半年以来五年新高，交易金额更是突破四年半峰值。

02确定性资产，为什么是香港

资金的流向从来不会无缘无故。

把视野拉回内地楼市，分化正在变得极端。2026年6月的数据显示，百城二手住宅均价环比下跌0.42%，88个城市在跌。一线城市中，上海环比微涨0.10%，深圳由跌转涨0.03%，勉强站住。但广大三四线城市，仍在阴跌通道中挣扎。

施永青说过一句大实话："三四线人口在减少，新建住房是浪费。"这句话虽然直白，但点出了核心——房子最终要有人住，有人租，有人接盘。

而香港的资产，具备内地城市难以复制的三重确定性。

第一，普通法体系下的产权保护。对于高净值人群来说，这比任何优惠都重要。第二，联系汇率制度和资金自由流动。港元与美元挂钩，资金进出不受限制，在全球货币体系动荡的当下，这是一个稀缺的"避风港"。第三，资产流动性好。香港豪宅市场是全球交投最活跃的市场之一，变现能力远超内地非核心城市。

结果就是，内地高净值人群在做资产配置时，香港成了一个绕不开的答案。

2026年上半年，香港豪宅市场直接引爆。总价2000万港元以上的高端私人住宅，一二手累计成交2372宗，总交易金额高达1113.18亿港元，创下1995年下半年以来31年半的历史峰值。传统豪宅片区山顶南区，上半年成交金额达151.38亿港元，同比激增165.2%。内地买家占比已攀升至约七成。

第一太平戴维斯的一位董事分析得很直白：新加坡向外国买家征收高额额外印花税，房价还没回调；中东地缘政治不确定；欧美同样面临多重扰动。全球范围内，能同时满足"国际化+在地化"双重优势的，香港几乎没有对手。

03租金先行，房价后动

施永青有一个经典判断——"租金是房价的底"。

这个逻辑其实很简单：当租金持续上涨，说明真实居住需求旺盛。有真实需求托底，房价就不可能无休止地下跌。

2026年的数据印证了这一点。中原城市租金指数连涨8个月，累计升幅达5.58%，租金连续6个月创下历史新高。香港核心区小户型租金回报率攀升至4.1%，创下2012年以来的最高水平。换句话说，八成住宅已经实现"供平过租"——月供比月租还便宜。

另一边，内地一线城市的租金也在悄然修复。2026年1至5月，一线城市平均租金结束了连续两年的调整，转为小幅上涨0.21%。上海、北京、深圳已持续4个月环比上涨。虽然幅度不大，但方向已经变了。

更关键的变量是开发商的态度。经历了2021到2024年累计约30%的房价回调之后，香港发展商普遍变得务实。新盘定价不再"高傲"，而是贴着市价走。买家入场的心理门槛大幅降低。

施永青把这轮行情形容为"上台阶"——不是暴涨，不是一飞冲天，而是价格先跌透，租金回暖，用家进场，开发商配合定价，然后市场一阶一阶往上走。这种阶梯式上涨，比炒作出来的暴涨要健康得多。

太古城的数据是最好的注脚。这个全港市值最大的蓝筹屋苑，平均呎价从2025年6月低谷的约13,760港元，回升至2026年6月的18,391港元，一年间累计涨幅达33%。香港CCL指数首季录得5.59%的升幅，一个季度就跑赢了2025年全年。截至8月初，CCL已站上159.82点。

04认知差决定成本差

这轮行情最值得注意的一点是：它不是普涨，而是极端分化。

看懂的人在买香港蓝筹盘，看不懂的人还在赌内地三四线的老破小。同样是买房，认知差决定了成本差。

施永青自己的选择透露了一些信号。他旗下的基金会买入的9套住宅，集中在西九龙和中西区——这是香港传统核心板块，也是内地买家最青睐的区域。2026上半年，南昌以94宗二手成交位居内地买家首选区域之首，同比大增168.6%；启德紧随其后，录得88宗，同比增长超一倍。这些区域的共同特点是什么？地铁沿线、配套成熟、新晋屋苑、租金回报率有保障。

而另一边，内地楼市的库存消化仍然漫长。施永青的判断是，一线城市一手房可能两三年见底，但三四线城市需要五到十年。这不是悲观，这是供需关系决定的。

所以，现在流入香港的内地资金，并不是在赌一个短期暴涨。它们是在寻找一个确定性更高的地方，把资产摆在一个法律保护清晰、货币自由流通、租金回报可观的市场上。不求一夜暴富，但求睡得安稳。

高瓴资本创始人张磊的妻子张子丽以5.626亿港元拿下石澳道独立洋房，乐坛天王陈奕迅斥资1.82亿港元购入寿臣山独栋洋房——这些新闻固然吸引眼球，但更值得关注的是那些沉默的"中产高净值"群体：他们来自北京、上海、江浙，手握2000万到5000万港元的预算，用三天时间做决定，买完就走。

这不是跟风，这是用脚投票。

钱流动的方向，就是信心所在。

你认为这种"用脚投票"的行为，是理性的资产避险，还是情绪驱动的跟风？分享你的看法。