浙江
9月15日，郑州二七区粮二库片区首宗住宅净地（郑政出〔2026〕19号）经过301轮、历时2小时的激烈竞价，最终由河南本土民企正弘置业以总价12.18亿元竞得，成交楼面价8226元/平方米，溢价率32.67%。这是8月28日三部门现房销售新政落地后，郑州首个土拍窗口期的标志性事件——从上半年全部底价成交到溢价超三成，信号已经足够清晰。
从底价到溢价 土地市场温度在回升
这宗地块的热度并非偶然。据克而瑞数据，2026年上半年郑州仅成交11幅经营性用地，全部底价成交、溢价率为零。转折出现在8月：华润以溢价61.97%拿下高新地块，正弘以溢价16.36%竞得高新区13号地；9月正弘再以32.67%溢价摘下粮二库。从"托底"到"抢地"，从央企到本土民企，核心地块的竞争烈度正在快速升温。
正弘此次出手也打破了此前市场"招商+中交定向出让"的预期。三个月内连续摘得4宗地块、累计投入超18亿元，正弘从区域深耕者转向"片区操盘手"角色，显示出本土头部民企对主城核心资产的判断正在趋于积极。
600亩城市更新启动 二七区迎来价值重塑窗口
粮二库片区整体规划占地600余亩，总投资约50亿元，由中交系主体负责一级土地整理，2026年已被列入郑州市城市更新计划并要求实质性开工。本次出让的76.61亩地块，是这片600亩区域的第一宗入市住宅净地——"先头部队"拿最贵的地，用产品力把片区价值标杆立起来，后续几百亩的账才算得过来。
地块北临改造后的金水河、东接人民公园，紧邻金水大道和京广快速路，地铁3号线与7号线双线覆盖，距大石桥地铁站仅约400米。3公里范围内有优胜路小学、郑州市妇幼保健院、新田360广场等成熟配套。这种一环边滨水公园用地的稀缺性，是301轮竞价背后的核心驱动力。
楼面价锚点上移 周边项目定价逻辑被改写
成交楼面价8226元/平方米，比地块北侧越秀郑轨金水观萃2024年12月竞得时的6801元/平方米高出约21%。据克而瑞好房点评网测评，越秀金水观萃在碧沙岗改善竞品组中综合得分7.32分位居前列，成交均价约21147元/平方米。正弘此次拿地成本的上移，意味着未来新盘定价基准将同步抬升，对周边在售项目形成价格支撑。
对于周边二手房业主而言，新房楼面价走高+现房销售新政下开发成本上升，短期内议价空间可能收窄；对于在售新盘，竞品门槛抬高反而凸显了当前价格窗口的性价比。
现房销售新政叠加 品质门槛决定后续走向
这宗地块直接适用828现房销售新政规则：新出让土地商品住房项目优先现房销售，若申请预售须单体楼栋主体结构封顶后方可申领预售证，预售资金全额监管。这意味着正弘的资金沉淀周期将被拉长，对自有资金实力和开发节奏提出更高要求。
正弘的流动性底牌来自自持商业资产——规模约22亿元的正弘城CMBS，依托商场稳定租金现金流盘活资产。能否在现房销售规则下实现"品质标杆+资金安全"的平衡，将决定粮二库片区后续数百亩城市更新的推进节奏。据克而瑞相关数据，郑州新房去化周期仍在20至23个月区间，高于12个月的健康压力阈值，高溢价拿地后的去化表现将是真正的试金石。
结语
粮二库首宗地块的301轮竞价，是郑州土地市场从"冰点"走向"局部回暖"的一个缩影。对二七区而言，600亩城市更新的序幕已经拉开；对周边项目而言，楼面价锚点上移带来了短期价格支撑；对购房者而言，现房销售新政下的品质门槛提高，意味着未来入市的房子"所见即所得"的确定性更强。但高溢价能否转化为高去化，仍需市场用成交来回答。
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