酒店开抢租房生意

界面新闻记者 | 陈怡轩

租房除了上租房平台、联系房产中介，现在也可以找酒店品牌了。

界面新闻近期在华住会APP发现，新上线的“旅居”频道已经出现大量月租房源。在北上广一线城市，部分公寓月租价格最低约1500元-2000元，并配有24小时安保、品牌家电、酒店同款床垫，主打拎包入住。房源主要来自华住旗下的城家公寓。

8月底，锦江酒店（中国区）也正式推出公寓品牌“途羚”、“羚居”，前者瞄准B端企业员工长期住宿需求，后者主打C端单身公寓。途羚公寓上海民生路首店2024年9月就已开业，羚居公寓深圳蛇口店也在今年2月开业。

华住会“旅居”列表显示，上海松江连阳路社区店城家公寓月租1500元/月起。（来源：华住会APP)

界面新闻近日走访城家公寓上海静安区门店发现，一百多间房源中，仅剩三四间空闲房源仍在出租，住户多为刚毕业的学生、附近工作的白领。市中心房源价格大致在3500-6500元/月不等。

“和传统房产中介相比，我们合同直签、以保租房为主；安保服务较强，安保人员夜间每2小时巡逻一次楼内；维修响应与管家服务更快。”现场看房人员介绍称。

界面新闻注意到，这类酒店集团旗下的长租公寓，依旧以年租方式为主，供旅居的月度、季度短租房源较少。服务方面，公寓并不完全提供“酒店式服务”，如需清洁，需按45元/小时标准预约服务。部分公寓配备机器人送餐、工区健身房，但并非每个门店都有。

长租公寓一楼的外卖机器人。（拍摄：陈怡轩）

在住客口碑上，酒店式长租公寓也呈现出两极分化：部分住客反馈整体装潢较为现代、干净，服务方面比较省心；另有住客认为房间隔音较差、部分房源采用的是商用水电，费用高昂。

长租公寓是一门比较传统的生意，如今多个酒店集团正密集加码。除了华住、锦江，国际酒店集团对中国长住市场的布局也明显加快。

凯悦与首旅如家计划在华开设至少50家凯悦嘉迎长住酒店；雅高今年2月落地在华首个瑞士酒店公寓项目；万豪也计划三季度开出上海首家万豪行政公寓。

拥挤的“新市场”

酒店集团进军长住市场的一大重要背景，是传统单店增长压力正在增加，长租赛道成为寻找增量的方式之一。

根据中国饭店协会发布的《2026中国酒店业发展报告》，截至2025年底，全国酒店业设施约37.5万家，客房总数约1873.6万间，均处于历史高位。报告判断，“行业供给已进入相对饱和阶段”。

今年上半年，国内头部酒店集团整体RevPAR（每间可售客房收入）基本横盘，开业超过18个月的成熟门店表现多呈现负增长，行业更依赖开新店、加盟扩张获得增长。

对比之下，长租公寓投资市场明显升温。仲量联行统计数据显示，2025年，上海和北京作为中国长租公寓投资的主要市场，大宗交易额合计突破113.4亿元，其中上海82.4亿元（12宗）、北京31亿元（3宗），均创近年新高。

中国住房租赁市场的机构化程度也较低。据《新华财经》援引锦江酒店数据，中国住房租赁市场机构化占比仅为8%-10%，而欧盟为35%-40%，美国约50%，日本高达约80%。

静安区城家公寓32平方米房型，一年合同5900元/月起。（拍摄：陈怡轩）

但不容忽视的是，长租公寓是一条比较拥挤的赛道。

传统房企系品牌早已涌入，万科、龙湖已通过泊寓、冠寓与互联网企业开展员工住宿合作，地方城投类国企手中也握有大量保租房源。在个人业主房源市场，自如、贝壳等租赁平台也已展开多年争夺。

各类企业的经营模式正逐渐变得相似。除了自持或整租物业再出租，泊寓、自如、贝壳等都在增加委托管理业务，替业主管理房源、收取服务费。这与酒店集团熟悉的轻资产扩张模式类同。

把酒店生意模式搬到长租市场，并不意味着同样的利润水平，尤其是在当前“租金下行”的大周期下。

“长租公寓的客源主要是C端自费消费者，价格敏感度高。”华美顾问集团CEO王卉阳向界面新闻表示，长租公寓的非标性、属地流量属性很强，住客对于服务的要求反而较低，这些都决定了其品牌溢价空间、管理费费率将远低于酒店。

王卉阳认为，酒店集团进入中低端长租公寓市场，难以充分发挥产品标准化和服务上的优势；相较之下，高端长租公寓存在一定机会，但也面临成熟外资品牌的竞争。此外，对比万科泊寓、魔方公寓等专门做长租公寓的公司，酒店集团尚且不能证明其在长租公寓领域更出彩。

“相比直接争夺传统长租市场，酒店集团可以锚定酒店存量市场盘活，发展长短租结合的产品，旅居长租公寓也存在一定机会。”她判断称。

“好产品还没出现”

一位传统房企人士在谈及酒店长租公寓竞争时向界面新闻直言，暂时无法判断酒店集团在这个市场中的未来份额，尚未看到这类“代表性的好产品”出现。

这与界面新闻记者实地探访时的所见一致。虽然背靠酒店集团，这类公寓的租赁方式与传统长租并无太大区别，大部分项目都采用固定年租，优势在于统一装修、维修和日常服务，但价格普遍高于周边房源。

一位近期在上海租房的白领向界面新闻表示，他更看重交通、民用水电等长期居住条件，一些酒店公寓存在商用水电、没有天然气的问题，居住成本更高，“也没什么家的感觉”。

该人士还提到，酒店公寓住客流动性较大，“人群比较复杂”，也是长期租住时的顾虑。

从近期动作看，华住正在调整其公寓产品布局。在2025年华住大会上，创始人季琦将“服务式公寓”提升至集团核心战略。今年上半年，旗下长租公寓品牌城家新签房源约9579套，其中服务式公寓达到5169套。

界面新闻探访时了解到，上海静安区两处城家项目分别开业于2018、2020年，更多代表其早期长租产品，华住新一轮服务式公寓布局尚未完全落地。

一家公寓的前台陈设。（拍摄：陈怡轩）

新的产品形态也需要找到对应的客群。

王卉阳向界面新闻表示，异地求职、工作变动人群、数字游民及旅居爱好者，可能会对酒店经济型公寓感兴趣。“综合来看，长租市场仍需要培育，高端散客、企业高级人员外派等需求还是集中在一线、新一线城市。”她说。

洛桑酒店管理机构亚太区首席顾问夏子帆也向界面新闻表示，长租公寓存在客观市场，但客群与区位高度相关，一线城市地铁沿线更容易吸引年轻白领，高端项目则更多依赖产业园区及企业客群。

“我心中的酒店长租公寓，是楼下能吃饭、健身、游泳，房间里是民用水电，坏了东西随时有人维修，甚至还能共享酒店的一些服务，而不是只挂上‘酒店公寓’的牌子，就要多付一笔钱。”另有租客告诉界面新闻。

过去多年，酒店客房已经被高度产品化，1.0、2.0、3.0版本不断迭代。华住、锦江等酒店集团也依靠标准化产品和连锁运营，从大量分散的小微酒店中建立起自己的市场。

长租公寓毕竟不是住得更久的酒店客房。酒店集团要想再复制一遍成功，除了招兵买马、与既有玩家争夺物业资源，最终还要靠更好的产品说话。