恋爱期间低价过户的房子，还能要回来吗？

北京通州法院生效判例：虚假买卖合同无效，房屋已被转售仍判赔折价补偿

婚恋房产 · 虚假买卖 · 合同无效 · 恶意转售 · 折价补偿

在北京婚恋房产纠纷中，大量当事人存在共性维权误区：恋爱期间为表诚意、安抚对方，以低价买卖形式过户房产，一旦感情破裂、对方反手卖房，就自认吃哑巴亏、无法追责。很多人误以为，只要签了纸质买卖合同、完成过户，交易就合法有效，无法撤销索赔。

但北京法院真实裁判规则明确：无真实付款意愿、无实际交易对价、基于婚恋附条件过户的虚假买卖合同，属于通谋虚伪意思表示，依法可认定无效。即便房屋已被第三方善意取得、无法追回，受损一方依然可以依据出资比例，主张对应房屋折价补偿，挽回经济损失。

本文依托北京通州法院真实生效判例，深度拆解恋爱期间虚假房产交易、名义低价卖房过户、对方转售第三方、合同无效折价补偿核心实务问题，破除婚恋房产维权盲区，为北京婚恋房产纠纷、虚假买卖合同纠纷、房产恶意转售维权提供实操参考。

案 件 速 览

案件类型

婚恋期间虚假房屋买卖合同、房产恶意转售纠纷

审理法院

北京市通州区人民法院（判决已生效）

原告

林某（房屋原始出资人、购房人）

被告

孙某（房屋受过户方、二次转售人）

争议核心

恋爱期间低价过户、无真实付款的买卖合同是否无效；房屋已被第三方取得能否主张折价补偿

判决结果

确认买卖合同无效；被告十日内支付房屋折价补偿款 244400 元

一、案件当事人

原告

林某（房屋原始出资人、购房人）

被告

孙某（房屋受过户方、二次转售人）

二、案件基本事实

2000年　涉案一号房屋为 2000 年原告自行向甲地产公司购置，房屋总价 16 万余元，原告支付首付、偿还大部分房贷，是房屋全额核心出资人，房屋原始权益完全归属于原告。

2001年起　原、被告早年相识相恋，2001 年起被告亲属长期居住在原告名下北京通州区一号房屋内。

2007年　双方商议结婚事宜，被告以家人心存顾虑、缺乏安全感为由，要求原告将涉案房屋过户至自己名下，并出具书面保证，承诺过户后绝不变心，否则自愿承担经济赔付责任。原告出于结婚诚意，计划以赠与方式过户，经房产部门咨询后，为简化流程、节省费用，双方商议以房屋买卖形式办理过户。

2007年4月　双方签订《房地产转让合同书》，约定以 10 万元极低价格转让涉案房屋，该价格远低于同期市场价格。合同签订后，被告分文未支付购房款，仅由被告偿还了房屋剩余少量银行贷款，原告配合完成房屋过户登记，将房屋变更至被告名下。

过户完成后　被告屡次找借口拖延办理结婚登记。原告察觉异常后交涉未果。

2007年9月　原告后续发现被告早已在 2007 年 9 月将涉案房屋转售给案外人，房屋现已完成二次过户，登记在第三方名下，客观上无法返还。

三、双方核心抗辩主张

原告诉求

双方签订的低价买卖合同并非真实交易意愿，属于以过户结婚为目的的虚假交易，被告借婚恋名义骗取房屋过户后恶意转售，合同应属无效，要求被告赔偿房屋经济损失 298 万元。

被告抗辩

涉案房屋为自己借名购置，因外地户籍无法贷款才借用原告名义买房，房屋贷款均由自己偿还，双方买卖合同合法有效，不存在虚假交易、恶意欺诈情形，要求驳回原告诉求。

四、案件核心争议焦点

焦点一

恋爱期间低价过户、无真实付款的房屋买卖合同，是否属于虚假交易、能否认定无效？

焦点二

房屋已被第三方善意取得、无法返还，过错方是否需要承担折价补偿责任？

焦点三

婚恋附条件房产过户失败，如何界定双方出资比例与补偿金额？

五、法院裁判核心观点与法理分析

观点一　涉案买卖合同属于通谋虚伪意思表示，依法认定无效

法院审理查明，双方签订的《房地产转让合同书》存在明显不合理性：合同约定价款远低于市场价格，被告自始至终未支付约定购房款，完全不符合正常房屋交易逻辑。结合双方恋爱婚恋背景、过户初衷、被告书面保证及证人证言，足以认定双方无真实房屋买卖合意，签订买卖合同仅为完成过户的手段，属于典型的虚假民事法律行为，对应买卖合同依法无效。同时，被告主张借名买房、自行全款出资的抗辩，无任何有效证据支撑，法院不予采信。

观点二　房屋无法返还，过错方需承担折价补偿责任

根据《民法典》相关规定，无效合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产应当予以返还，无法返还的应当折价补偿。本案中，被告取得房屋产权后擅自转售第三方，导致房屋客观上无法返还，存在重大过错，必须向原告承担折价补偿责任，弥补原告房产出资损失。

观点三　补偿金额以出资比例 + 实际交易价格为依据，不支持房屋现值索赔

法院明确，原告明知交易存在瑕疵、基于婚恋信任主动配合过户，且多年未及时主张权利、放任损失扩大，自身存在一定过错。因此，补偿金额不按照房屋现行高价计算，而是结合双方实际出资比例、被告二次转售的真实市场价格综合核定，兼顾双方过错程度，公平划分损失。

六、最终法院判决结果

判决一　确认原、被告 2007 年签订的《房地产转让合同书》无效。

判决二　被告于判决生效十日内，向原告支付房屋折价补偿款 2400000 元。

七、律师实务总结｜北京婚恋房产维权避坑指南

01　婚恋低价过户 ≠ 合法交易，虚假买卖合同可认定无效

恋爱、婚姻期间，为维系感情、安抚对方签订的低价买卖合同、无对价过户协议，只要无真实交易意愿、无实际付款流水，即便完成过户，依然属于虚假通谋交易，可通过诉讼认定合同无效，追回房产或对应补偿。

02　房屋被转售第三方无法追回，依然可主张折价补偿

很多当事人误以为房屋被卖、过户给第三人就彻底无法维权。实务中，只要合同被认定无效，过错处置房产的一方必须承担赔偿责任，法院会根据出资比例、交易价格依法判决折价补偿，挽回核心经济损失。

03　婚恋附条件过户风险极高，切勿盲目信任口头、书面承诺

以结婚为条件的房产过户，存在极大法律风险。一旦感情破裂、对方恶意违约、擅自处置房产，极易引发房产纠纷。此类附条件过户无正规法律保障，后续维权举证难度大、损失难以全额追回，建议尽量避免此类操作。

04　维权需及时，逾期放任损失扩大将自行承担部分责任

房产权益受损后，当事人需及时通过法律途径维权。长期拖延、放任对方处置房产、扩大损失的，法院会认定当事人存在过错，酌情降低对方补偿金额，导致自身权益受损。

结语

本案是北京婚恋虚假房产交易、合同无效、折价补偿的典型标杆判例，清晰界定了恋爱期间房产假意过户的法律后果：无真实交易的低价买卖合同无效，恶意转售房产需承担赔偿责任，即便房屋无法追回，出资人依然可依法获赔。

如果您正面临婚恋期间房产虚假过户、对方恶意转售房屋、低价交易侵权、房产权益受损、维权无门等房产纠纷，切勿盲目等待、错失最佳维权时机。

北京靳双权律师团队深耕北京婚恋房产、虚假合同纠纷、房产恶意处置维权近二十年，熟稔北京法院合同效力认定、过错划分、折价补偿裁判尺度，擅长梳理零散证据、固定虚假交易事实、精准优化诉讼诉求，全力帮助当事人挽回房产经济损失，保障合法房产权益。

若您面临恋爱婚姻期间房产虚假过户、对方恶意转售房屋、低价交易合同侵权、房产权益受损无法追责等问题，可咨询靳双权律师团队，获取案件研判、证据梳理、诉求优化、全程诉讼代理一站式专业法律服务。

办 案 律 师

针对北京地区婚恋房产纠纷、虚假房屋买卖合同认定、合同无效折价补偿、房产恶意处置维权等疑难案件，北京靳双权律师在房地产法律领域精耕细作近二十年，专业底蕴深厚。他于 2002 年毕业于中国政法大学并获得法学学士学位，顺利通过司法考试，早年任职房产公司法律顾问，2006 年正式执业。近二十年来，靳双权律师始终专注于房地产、婚姻房产、合同纠纷等细分法律领域，深耕各类疑难房产案件，不涉猎繁杂杂案，专业聚焦度极高。

其核心业务覆盖商品房买卖纠纷、虚假合同与阴阳合同效力认定、婚恋房产确权分割、房产恶意转售维权、合同无效折价补偿、借名买房、分家析产等全品类房产疑难案件，凡是与房产相关的法律难题，均有成熟落地的处理方案。精准掌握北京各区法院婚恋房产、虚假交易、合同无效类案件的裁判尺度与举证规则，擅长梳理复杂出资证据、拆解虚假交易逻辑，为当事人争取足额补偿。

靳双权律师执业具备三大核心优势：

其一　房地产全栈专业律师。精通各类房产合同效力认定，尤其擅长处理婚恋附条件过户、虚假交易、恶意转售等疑难案件，精准适用法律规定认定合同无效、主张折价补偿；

其二　深度精通房产行业规则。曾为知名房产中介起草房屋买卖合同及补充协议，对房产交易漏洞、虚假合同套路、对方抗辩逻辑了然于心，可精准锁定案件突破口；

其三　媒体普法常驻嘉宾。长期担任北京电视台《律师请就位》《第三调解室》栏目特邀普法嘉宾，通过海量真实判例沉淀成熟办案体系，业内认可度与公众公信力极强。

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