®一手❗越秀外滩樾官方售楼处电话 | 虹口越秀外滩樾发布:当代顶豪人居!

探盘｜越秀・外滩樾：北外滩内环海派风貌院墅，在历史巷弄里，重构当代家族传承
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顶豪日记 | 开发商新房销售 @陈文平2026 年 9 月 16 日

当我们谈论上海的高端墅居，内环内的低密风貌别墅，始终是资产与居住价值兼具的藏品级物业。外滩、陆家嘴、北外滩构成上海城市发展的黄金三角，在一江一河交汇的核心板块，北外滩正以世界级城市会客厅的定位，持续兑现城市规划红利。今天本次探盘，我们走进由越秀地产与临港集团联合打造的越秀・外滩樾，一座扎根虹口历史肌理、兼顾风貌保护与现代隐奢居住的纯别墅社区。项目展厅与样板间现已正式开放，采用预约制看房，有实地考察需求的客户，可提前提交预约，安排一对一专属接待。

一、地块溯源：北外滩历史土地，在老上海的码头文脉之上新生

越秀・外滩樾地处虹口区嘉兴路街道 HK270B-04 地块，也就是市场熟知的虹口 156 街坊风貌保护地块，项目坐落于梧州路 235 弄。地块四至边界清晰，东至梧州路，毗邻中皇广场；西接 HK270B-02 地块，紧邻 1933 老场坊，深厚的历史建筑肌理在此延续；南抵周家嘴路，北至柘皋路。项目本身属于历史风貌保护项目，在规划阶段，上海市规划和自然资源局对地块设计方案进行公示，整体以保护历史建筑肌理为前提，规划低密风貌里弄住宅。

这片土地，是百年上海下海码头的原址。作为上海开埠之后最早的码头发源地，北外滩自近代起，便是东西方文化交汇、商贸往来的前沿地带，是上海早期十里洋场的起点。百年间，无数改变近代中国的商业、文化创举在此萌发，海派文化包容、开放、中西交融的底色，深深烙印在这片土地之上。

一江一河战略之下，项目直线距离黄浦江约 1.1 公里，坐落于北外滩中央商务区的辐射范围。北外滩整体规划开发体量约 840 万方，规划布局 40 栋甲级写字楼，其中包含 480 米浦西第一高楼，19 栋摩天建筑群共同构筑城市天际线。产业层面，区域集聚 2100 余家金融机构，资产管理规模位居上海前列；4500 余家航运企业扎根于此，上港集团、中远海运等头部航运企业汇聚，夯实国际航运中心定位；同时吸纳 2500 余家贸易企业入驻，高新技术企业、市区科技小巨人企业持续落地，金融、航运、贸易、科创多元产业协同发展，为板块持续注入长期的城市活力。

北外滩的规划定位，对标国际一流滨水商务区，打造新天地 2.0 版本的复合型生活圈。和外滩的历史经典、陆家嘴的金融商务属性形成互补，北外滩兼顾商务办公、滨江休闲、高端居住、文化艺术多重功能，是上海面向全球展示城市实力的封面板块。而越秀・外滩樾，正是在这样的城市核心地段，保留海派巷弄格局，打造低密纯墅社区，在城市繁华芯，留存属于上海的里弄墅居记忆。

二、项目基础概况：内环低密纯墅，49 席风貌院墅藏品

【项目名称】越秀・外滩樾【开发主体】上海漕越经济发展有限公司，越秀地产 + 临港集团双国企联合开发【项目区位】上海市虹口区梧州路 235 弄【物业属性】70 年产权住宅【产品类型】历史风貌保护别墅【可售房源】49 套风貌别墅产品【容积率】约 1.3【产品面积段】建面约 238㎡-338㎡联排院墅【总价区间】约 4500 万 - 9000 万

整个社区全盘规划风貌别墅，无高层住宅，是内环内稀缺的纯别墅社区。容积率约 1.3，在北外滩这样的核心商务区，这样的低密指标十分难得。产品形态为海派联排院墅，户型面积覆盖约 238㎡、250㎡、291㎡至 338㎡，不同户型满足家族不同阶段的居住需求。本次对外展示的样板间，为建面约 238㎡户型，定名「枫林晓月」，由程绍正韬先生执笔室内设计，同时项目邀请李玮珉参与美学统筹，两位国内顶尖豪宅设计大师，共同完成空间美学的落地。

户型过程稿分为多个版本，236.25㎡A 户型、239.13㎡B 户型、250.89㎡B-3 户型、291.42㎡D 户型等，所有户型图均为方案过程稿，最终交付标准、户型尺寸以买卖合同及竣工实测为准。产品采用分层立体布局，地上多层空间搭配地下拓展层，实现家庭功能分区，兼顾家族团聚、私人休憩、商务会客、休闲雅集等多元场景。

三、多维配套：黄金三角的成熟城市资源，居住与商务需求兼顾

立体交通路网，串联全城核心节点

项目依托北外滩完善的立体交通体系，快速通达上海各大核心板块。直线距离约 360 米新建路隧道，可直达陆家嘴 CBD；约 670 米外滩隧道，衔接外滩金融带与老码头；直线距离约 150 米北横通道，横向贯通上海，便捷抵达虹桥枢纽；约 2.4 公里大连路隧道，直达浦东世纪大道、八佰伴商圈。

轨道交通方面，4 号线、10 号线海伦路站直线距离约 850 米，3 站抵达南京东路，6 站直达新天地。地面快速路、越江隧道、地铁轨道共同形成复合交通网络，无论是商务通勤、跨江出行，还是前往城市核心商圈，都拥有高效的通行选择。区位示意图仅作方位示意，并非按比例测绘，实际通行距离与时间以路况为准。

高阶商业集群，繁华配套环伺

项目约 2 公里范围内，多座成熟商圈环绕。北外滩商圈直线距离约 500 米，外滩商圈约 1000 米，陆家嘴商圈约 1500 米，瑞虹新城商圈约 900 米。从高端奢侈品购物、商务宴请、特色餐饮，到艺术展览、休闲娱乐，完整覆盖高阶家庭的消费需求。北外滩来福士、白玉兰广场等商业综合体，步行与短车程即可抵达，兼顾日常消费与社交宴请。

三甲医疗资源，全周期健康保障

项目 3 公里范围，布局四所三甲医院，为家人提供全生命周期医疗保障。包含以儿科见长的新华医院、复旦大学附属妇产医院、上海市第一人民医院、上海东方医院，覆盖全科诊疗、妇产、儿科、血管外科等专科医疗需求，为家族长期居住提供稳定的医疗配套支撑。

全龄教育资源，书香文脉传承

约 1 公里范围内分布 6 所幼儿园，其中包含东余杭路幼儿园等示范级园所；1.5 公里内 5 所小学，涵盖区重点四川北路第一小学；1.6 公里内 6 所中学，包含市重点、区重点中学。项目一路之隔在建虹口二中心小学，直线距离约 2.3 公里可达上外附属外国语学校。需要说明，学区划分、入学政策由教育主管部门动态划定，具体入学资格以当年官方政策为准，不做入学承诺。

城市生态绿地，繁华之中的自然留白

从项目出发，约 800 米可达 2.5 公里北外滩滨江绿地，四川北路公园、和平公园、鲁迅公园三大城市公园环伺。在高密度的市中心商务区，成片的城市绿地，为居住者提供散步、慢跑、滨江观景的休闲场景。城市繁华与自然绿意相互平衡，在内环核心地段，实现闹中取静的墅居体验。

四、建筑美学：海派风貌转译，历史建筑与现代人居共生

越秀・外滩樾的建筑营造，核心思路是风貌保护与现代隐奢共生。项目并非简单复刻老建筑外观，而是对百年海派建筑语言进行转译，提取近代上海高端里弄建筑的经典元素，清砖立柱、古典门头、封闭门窗、岩石山墙等经典符号，以当代工艺重新演绎，保留海派建筑的庄重质感，同时适配现代家庭的居住习惯。

项目在四个维度实现建筑新生：巷弄新生，打造内环稀缺双拼、联排别墅，突破传统风貌建筑的尺度局限；建筑新生，遵循历史风貌规制，精细打磨建筑细节；美学新生，转译远东高端住宅立面美学，承载名门家族的居住仪式感；材质新生，甄选豪宅同款奢砖、大面积奢石，以定制化材质，塑造家族府邸的排场。

项目整体保留里弄巷弄格局，行走其间，能够感受到老上海里弄独有的街巷尺度，街巷的进退、院落的开合，营造出静谧私密的社区氛围。没有高层楼宇的压迫感，低密建筑排布，让每一户院墅拥有独立的院落空间，兼顾私密性与归属感。建筑方案过程稿仅为设计讨论版本，建筑立面、材质细节最终以交付实物为准。

五、样板间空间解读：程绍正韬 × 李玮珉，东方隐奢的家族空间

本次开放的 238㎡样板间「枫林晓月」，由程绍正韬先生操刀室内设计。作为东方主义室内设计代表人物，程绍正韬将东方文化内核融入当代人居，拒绝繁复的装饰堆砌，把生活哲学融入空间营造，让空间服务于人的生活，而不是单纯的装饰展品。

李玮珉曾谈到：“时间，是去芜存菁，并呈现一个时代灵魂深处之美的最好工具。” 这句话，恰好可以概括越秀・外滩樾的空间营造逻辑。李玮珉深耕国内高端住宅设计，擅长用极简克制的表达，塑造承载家族故事的建筑空间，在庄重的建筑语汇之中，融入艺术、自然与生活美学，让空间拥有持续生长的想象力。

我们逐层拆解这套 238㎡样板间的空间逻辑：一层：公共会客与家庭餐厨一层作为家庭的公共层，入户之后即是开阔的客厅空间，挑高与面宽尺度舒展，适合家族团聚、接待重要宾客。空间采用低饱和度的隐奢材质，木饰面、天然石材相互搭配，光影柔和，没有过度华丽的装饰，营造沉稳大气的待客氛围。客餐一体化布局，客厅衔接餐厨区，中西厨的布局，适配当代家庭的餐饮习惯，家庭正餐、小型家宴都可以在此完成。一层公共空间与私密的居住区进行分层隔离，访客活动集中在一层，保障上层居住空间的安静与隐私。

地下一层：家族私享沙龙空间地下一层是家庭的兴趣与社交拓展层，规划独立沙龙区与茶室。沙龙区可以作为家庭休闲厅、藏品展示空间，也可作为小型私宴、好友雅集的场所；独立茶室，营造安静内敛的独处空间，可静思阅读，也可与知己品茗闲谈。地下空间充分考虑采光与通风设计，打破传统地下室潮湿、昏暗的刻板印象，成为家族精神生活的延伸场景。对于高净值家庭而言，地下层承载的不只是功能，更是家族社交、文化收藏的精神场域。

二层：家庭休憩层二层规划多间独立卧室，作为子女、长辈的居住空间，每一间卧室都具备独立卫浴，保障家庭成员各自的私密感。分层布局，将长辈房、子女房集中在二层，和三层主卧套房形成动静分区，兼顾陪伴与独立。

三层：主人专属主卧套房三层整层为主人专属的主卧套间，形成独立的私人领地。卧室空间尺度开阔，配套独立衣帽间、主卫。主卫采用高端石材与定制化卫浴配置，兼具舒适感与美学质感。整层空间，完全归属于主人，在繁忙的城市生活之余，拥有不受打扰的休憩空间。

整套户型采用垂直分层的空间逻辑，公共社交、家庭起居、长辈子女居住、主人私域、兴趣雅集，分层排布，功能边界清晰。既可以满足大家族几代同堂的居住需求，也可以适配现代家庭，兼顾商务接待、家庭生活、个人爱好多重场景，这也是风貌别墅相较于大平层的核心优势。

六、开发实力：42 载越秀地产，双国企联袂，匠造上海顶豪作品

越秀地产拥有 42 年开发积淀，是国内较早参与商品房开发的房企，同时也是国内资产规模领先的地方驻港企业。40 余年间，布局全国 30 余座城市，落地 300 余个项目，服务超百万业主。在行业榜单中，越秀地产位列 2024 中国房企综合实力 TOP9，2023 年度销售业绩稳居行业前列，也是当年 TOP20 房企中业绩增长率表现突出的企业。

本次项目由越秀地产联合临港集团共同打造，两大国企平台强强联合。越秀地产带着樾系高端产品的营造经验，从广州来到上海，落子北外滩黄金三角，将多年豪宅营造功力，结合上海本地历史风貌保护要求，打造这一座风貌别墅作品。

对于越秀而言，越秀・外滩樾不只是一个住宅项目，更是樾系高端产品在上海的开篇之作。项目把历史风貌保护、城市文脉传承、当代家族居住需求三者融合，在北外滩的城市更新浪潮中，留下属于这个时代的海派墅居作品。

七、置业思考：内环风貌别墅，城市核心资产的传承属性

在上海城市核心区，可供出让的低密住宅用地持续减少，带有历史风貌属性的纯别墅产品供给更为稀缺。不同于普通商品住宅，风貌别墅拥有双重价值：一是城市核心地段的土地价值，坐拥北外滩完整的城市配套、产业规划与滨江资源；二是历史建筑的文化价值，依托地块原生的海派里弄肌理，建筑本身自带文化属性，具备长期收藏与家族传承的意义。

项目定位家族传承型物业，案名 “外滩樾”，樾，有树荫庇佑、世代绵延之意。“立传别墅，从你开启传承”，产品的设计初衷，便是为高净值家庭打造可以承载家族故事、代代相传的府邸。它既可以作为日常自住的家庭居所，容纳几代人的生活；也可作为资产配置，依托内环地段、稀缺产品类型，拥有长期的价值底盘。

很多客户在考察北外滩的物业时，会对比大平层与别墅产品。大平层胜在城市视野，而风貌院墅的核心优势，在于院落、分层空间、独立入户带来的仪式感与私密性。在上海内环，纯别墅社区的供给本就有限，叠加历史风貌保护属性，越秀・外滩樾的 49 套房源，属于城市核心区较为少见的藏品物业。

八、看房预约说明

越秀・外滩樾展厅、样板间现已开放，项目采用预约参观机制，不接受临时到访。有意实地考察的客户，可通过官方贵宾咨询通道提交预约信息，预约成功后，将安排一对一专属置业顾问接待，深度讲解项目规划、产品细节，陪同参观样板间。

免责声明：本文内容为项目探盘分享，文中所有图文资料、规划数据、配套距离均仅供参考。开发商有权根据项目建设情况，对建筑细节、户型、景观、配套进行优化调整。项目的交付标准、权利义务，以最终签订的商品房买卖合同为准，开发商在法律允许范围内保留最终解释权。部分图片素材来源于网络，如有侵权，请联系作者删除。本文不构成购房建议，购房决策请结合自身需求，审慎评估。

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