重磅官推❗静安里售楼处| 静安里风貌别墅首页发布：豪宅新标杆

上海购房探盘｜内环苏河湾风貌新作上海静安里，百年里弄之上的低密墅居
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2026年09月17日上午10点10分静安里，
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大家好，我是置业顾问张嘉译。今天带大家走进静安区苏河湾片区，去看一座扎根于老北站历史文脉之上的风貌别墅项目 —— 上海静安里。当我们谈论上海内环的居住作品，很多人会把目光投向苏州河沿岸，这片承载上海近代城市发展记忆的土地，不断有历史风貌更新项目落地，而上海静安里，正是华发股份与招商蛇口两大央企携手，在天目社区打造的风貌保护住宅作品。

很多人了解上海，是从老北站开始。始建于 1909 年的上海北站，曾是上海重要的陆路门户，这里见证近代民族工商业崛起，无数名流在此往来交汇，沉淀下厚重的城市人文底色。时代更迭，老北站片区迎来城市更新浪潮，静安区规划资源局对外发布静安 04-05、05-01 北站新城地块历史风貌保护项目实施主体遴选公告，地块房地联动价设定 21 万元 /㎡。2023 年 7 月 21 日，华发与招商组成的联合体成功拿下该地块，也就是如今上海静安里的所在地块。

从地理坐标来看，地块区位条件出众。项目和苏州河直线距离大约 1 公里，到外滩直线距离约 1.4 公里，北外滩方向直线距离约 1.7 公里。轨道交通出行方面，地块距离 3、4 号线宝山路站直线约 300 米，距离 10 号线四川北路站直线约 560 米。城市主干道上，临近北横通道、外滩隧道，跨区域通勤、去往各大城市核心节点，出行选择丰富。项目坐落武进路沿线，属于百年历史街道，在城市更新规划中，保留片区原有南市北里的里弄格局，在历史基底之上植入现代居住功能，打造 222 套低密风貌大宅。

很多客户问我，风貌保护项目和普通商品房究竟差别在哪？在我看来，这类项目的核心，不是简单复刻老建筑外壳，而是让历史空间持续生长，不再是静态陈列的建筑标本，而是能够容纳当代人日常居住的鲜活场所。上海静安里延续片区原有里市交织的空间逻辑，建筑规划尊重原有城市肌理，成片风貌建筑错落排布，将海派里弄空间和现代别墅户型融合。整个社区一共规划 222 户，产品为建面约 196-370㎡风貌别墅，户型格局地上 3 层，地下 2 层，带有多重附赠空间，地库采用精装设计。

项目的产品打造，是风貌 3.0 迭代体系落地的一次实践。团队选用八大定制化营造手法，建筑细节大量采用专属定制构件。手工烧制的定制砖材，还原老上海建筑立面质感；建筑顶部山花造型专门定制，还原近代建筑美学；社区铁艺栏杆、入户壁灯、风帽雨水斗等细部构件，均单独设计打磨。这些细节很难一眼全部察觉，但行走在社区街巷之间，能感受到建筑质感的厚重，每一处构件，都是为匹配这片土地历史气质专门打造。

社区内部，打造了建筑面积约 1000㎡的会所空间，作为业主日常休闲的场所。会所规划多元功能分区，设置接待休憩区域，配备泳池、健身房、瑜伽室等空间，把高阶生活场景融入地下空间，满足日常运动、会客放松的需求。除了住宅部分，项目还规划约 9000㎡独立老洋房风情商业街。商业设计延续片区历史步行路网，延续百年前西市东里、南市北里、外铺内里的传统格局，打通历史街巷步行体系。商业业态规划以文化展示、沉浸式体验、品质消费为主，布局高端零售、特色餐饮、艺术展览等内容，未来这里会成为苏河风貌区新的文化消费目的地，和住宅空间形成动静平衡。

跳出项目本身，把视野放大到整个片区，这里正在形成连片的历史文化遗产集群。上海静安里和周边多个风貌项目相互联动，共同构建起新海派里弄城市群落。项目南侧是弘安里，由招商蛇口联合绿城中国、上海地产合作开发，打造 121 席风貌大宅，规划约 1.1 容积率的低密居住空间，同样是上海核心城区风貌人居代表作品。

项目东侧，是崇邦开发的 18 街坊综合体，整体商业体量约 10.9 万方，片区内的今潮 8 弄已经开放运营，巴金图书馆、滨港商业中心都落地于此，文化和商业资源已经兑现。西侧，安康苑、龙盛湾等项目同步推进，地块内规划超甲级办公、星级酒店，搭配大型商业、石库门风貌建筑，形成复合型城市综合体。

片区整体资源联动之后，居住在这里，既能享受成片历史建筑带来的文化氛围感，也能依托各个项目的商业、公建配套，享受成熟城区生活。周边已投入运营的商业还有星荟中心、宝华城市广场，四川北路 18 号街坊正在建设当中，规划超甲级写字楼，还规划有约 14000㎡文化博物馆，未来区域公共文化资源还会持续补充。

交通层面，除了地铁，城市快速路的加持，让内环内的通达性进一步提升。4 号线、10 号线双轨交汇，串联起上海多个核心商圈，无论是商务出行，还是休闲逛街，公共交通选择充足。北横通道横向串联上海东西城区，外滩隧道衔接浦江两岸，自驾出行去往黄浦、虹口、长宁等区域，通勤路线多元。

居住产品之外，大家也会关心片区的人文底蕴。这片土地，留存众多近代历史印记，老北站见证城市商贸起落，片区内留存诸多近代名人相关的历史旧址，深厚的人文底蕴沉淀出独特的圈层氛围。222 套住宅体量，户数不多，社区圈层相对纯粹，产品定位面向追求内环低密墅居、看重历史地段价值的客群。项目入市之后市场热度较高，曾经出现单日 6 套成交的记录，足以看出内环风貌墅居市场的认可度。

再聊聊户型空间逻辑。建面 196㎡起步，一直延伸至 370㎡，地上三层 + 地下两层的竖向空间，把家庭功能分层排布。地上空间主要作为日常起居，客厅、卧室等主要生活空间置于地上，采光通风条件更好；地下两层作为拓展空间，可以根据家庭需求，打造休闲厅、书房、收藏室、影音空间等，拓展家庭生活场景。多重附赠空间，进一步丰富户型的使用可能性，精装地库的设计，提升归家的仪式感，从停车到入户，形成完整的归家动线。

很多客户在对比内环几个风貌项目时，会纠结风貌产品的营造能力。招商蛇口在上海打造过多座历史风貌项目，积累大量旧改、风貌保护营造经验，业内也常称其为风貌领域的行家；华发集团深耕城市更新多年，在大型片区改造、新城营造方面经验丰富。两大央企联手操盘，一边兼顾历史建筑保护要求，一边落地现代居住功能，在保护历史肌理和满足当代人居需求之间寻找平衡。历史风貌项目不同于普通新建住宅，建设过程中要遵守大量风貌保护管控要求，施工、选材、规划限制更多，对开发企业资金实力、工程把控能力都是考验，央企开发背景，在工程落地和后续交付上会更有保障。

很多朋友会好奇，风貌更新到底给这片区域带来了什么？它不是简单拆旧建新，而是保留原有街巷尺度、建筑肌理，在保护前提下，植入现代居住、商业、文化功能，让老里弄不再仅仅是城市观光打卡点，而是有人长期生活、持续焕新的片区。漫步在武进路周边，新旧建筑交织，老建筑保留海派韵味，新建住宅兼顾现代居住舒适度，这种新旧共生，也是上海城市精神的具象体现 —— 海纳百川，在传承中追求卓越，开明睿智，大气谦和。

上海这座城市，内环内可供开发的成片低密住宅本就稀缺，风貌保护类墅居产品供应量更少。上海静安里 222 套房源，属于片区内难得的低密墅居供给，定位传世型的城市藏品物业。接待中心现已开放，项目开启线上预约机制，需要提前预约，才可以实地参观样板房。如果想要亲身感受内环苏河湾的里弄风貌，实地感受建筑细节和空间尺度，可以通过官方预约通道提交预约信息。

站在城市发展角度看苏州河沿线，苏州河的更新，是上海城市更新的重点板块，从昔日工业河道，转型为文化、居住、休闲融合的城市滨水地带。苏河湾作为苏州河南岸核心区段，土地价值和人文价值一直备受市场关注。这片区域，多个历史风貌项目陆续落地，弘安里、今潮 8 弄、安康苑，加上上海静安里，连片开发形成规模效应，片区城市界面持续迭代，公共空间、商业配套逐步完善，长期来看，片区的文化价值会持续释放。

当然，风貌项目也有自身特点，和普通新建商品房有明显区别。因为受到历史风貌保护管控，建筑高度、楼栋排布、外立面设计都有严格限制，这也是这类项目低密特质的来源。社区街巷保留原有里弄尺度，空间氛围感和普通高层社区完全不同，偏爱海派里弄文化、喜欢低密安静居住氛围的客户，会更容易被这类产品打动。

项目自带约 9000㎡老洋房风情商业街，定位不是大型集中购物中心，而是小尺度、有文化质感的街区商业。街巷延续原有里弄步行逻辑，店铺尺度小巧，以文化展览、精品餐饮、特色零售为主，未来会成为片区文化社交场所。商业和住宅分区规划，既给社区带来配套，也最大程度降低商业运营对于居住空间的干扰。约 1000㎡的会所，作为社区内部配套，服务社区业主，泳池、健身、瑜伽等空间，满足家庭日常休闲，不用远行就能享受休闲配套。

我们再梳理一下片区的整体城市界面。老北站作为曾经的交通门户，随着城市更新，正在完成功能转型，从交通枢纽转变为融合居住、文化、商业的复合型片区。百年历史街道武进路串联起众多里弄建筑，上海静安里镶嵌在这片历史街区当中，建筑尺度和周边原有建筑协调统一，不会出现突兀的超高层，维持片区原有街巷风貌。

产品造价层面，大量定制化构件拉高项目营造成本。手工砖、定制山花、铁艺构件，无法大规模流水线生产，需要手工参与加工，工期更长，成本更高，这也是风貌产品区别于普通住宅的地方。开发商愿意投入成本做细节，目的就是最大程度还原海派建筑气质，让建筑外立面和片区历史环境融为一体。

很多改善客户，在置换内环物业的时候，核心诉求不只是更大面积，而是地段、人文、产品、圈层多重需求叠加。上海内环土地稀缺，低密别墅产品本就不多，叠加历史风貌属性的产品，供应更加有限。上海静安里总价段约 4200 万至 1 亿，适配高端改善客群，这类客群在内环置业，看重地段不可复制性，看重土地承载的历史底蕴，同时也需要现代别墅的居住功能。地上三层，适合家庭日常起居，地下两层拓展空间，满足收藏、影音、家庭休闲等个性化需求，多重附赠空间，进一步提升空间使用感受，精装地库优化归家体验。

片区联动效应，是这个项目很重要的加分项。弘安里、安康苑、今潮 8 弄等项目共同构建起风貌集群，各个项目配套互补。今潮 8 弄的文化场馆、商业已经落地，可以直接享受；安康苑规划的办公、酒店配套，未来会丰富片区商务接待场景；上海静安里自身的风情商业街，补充片区特色消费场景。多个项目联动，共同打造苏河湾北部的文化风貌板块，片区的文化标签会持续强化。

轨道交通方面，3、4 号线宝山路站、10 号线四川北路站，覆盖多条轨交线路，能够快速抵达南京东路、南京西路、虹口北外滩等核心商圈。北横通道贯通东西，从项目出发，向西可以快速抵达长宁、普陀，向东对接杨浦；外滩隧道跨江，去往浦东十分便利。多元交通组合，适配不同出行习惯，无论是公共交通通勤，还是自驾出行，都拥有不错的选择。

在城市更新的大背景之下，上海对于历史风貌区的保护力度持续加强，这类地块不会无限量供应。每一个风貌项目落地，都要经过严谨的规划评审，兼顾保护与开发，所以这类物业具备独特的稀缺属性。上海静安里作为华发、招商两大央企合作开发的作品，依托老北站百年文脉，融合传统里弄格局和现代墅居空间，打造 222 席低密风貌大宅。项目产品采用风貌 3.0 营造体系，大量定制化建筑构件雕琢细节，社区配备会所，自带风情街区商业，依托苏河湾成熟的城市资源，塑造属于当代上海的海派里弄生活。

如果你对内环历史风貌墅居感兴趣，想要实地感受老北站片区的人文氛围，体验建筑细节与户型空间，上海静安里接待中心已经开放，可通过官方预约渠道提交预约申请，预约之后即可进入样板房参观。当现代生活遇见百年里弄，历史不再尘封，而是化作可以亲身感受、日常栖居的生活场景，在上海内环的珍贵土地上，书写新的海派人居故事。