地产老兵鲁贵卿：活下去，靠的是“比别人做得好一点”

“现在就得凭真本事。”鲁贵卿有感而发。

中房报记者 李红梅 北京报道

现房销售新政落地，在地产行业摸爬多年的鲁贵卿，看到了更深层的变化。

9月15日，同济大学建筑产业创新研究院名誉院长、卿云咨询首席咨询师鲁贵卿在谈及新政时表示，这本质上是地产商业逻辑的改变。“原来是预售，现在是现售，原来的贷款对着企业，现在对着项目。”在他看来，门槛抬高了，发展逻辑、管理逻辑、商业逻辑都变了，企业必须随之而变。

高杠杆、高负债、高周转的老路走不通了。“现在就得凭真本事。”鲁贵卿说，管理粗放、品质做不好、地段选不好的企业，消费者不买账，日子会越来越难过；反过来，专业能力强、产品品质好、有实力的企业，空间反而更大。

这一判断同样适用于施工企业。他提醒，靠垫钱拿活儿的时代已经过去，“施工企业应该把现金流放在第一位”。今年上半年不少企业进入破产清算，最重要的原因就是现金流。“所以要去杠杆、去掉侥幸心理。”

谈及行业生态，鲁贵卿把信用放在核心位置。市场经济就是信用经济，要有承诺，不要有侥幸心理，该付出的成本要付。同时，也要给对方留有一定空间。“老子说，算尽者死。”“信”与“和”这两个字理解到位了，企业的生存空间才会大，才会进退有余。

缩量市场要凭真本事

这一判断，与他9月10日在2026年中国国际服务贸易交易会建筑业全产业链数智创新论坛上的主题演讲一脉相承。在那场题为《缩量时代的供应链生态》的演讲中，鲁贵卿用一句诗开篇：“冷眼向洋看世界，浪下三吴起白烟。”随后给出一个冷静判断：工程建设行业已经进入缩量时代。

“这不是存量市场，而是缩量市场。”鲁贵卿说。

数据支撑了他的判断：固定资产投资从2010年20%以上的增速一路下滑，到2025年已缩水近四分之三；建筑业总产值2024年触及32万亿元顶点，2025年降至30万亿元，2026年上半年仅11.94万亿元；从业人数从5000多万降至3700万。

但缩量不等于消亡。鲁贵卿认为，30万亿元的体量仍相当于德国、日本的GDP。问题不在于行业有没有饭吃，而在于谁还能坐在桌前。

鲁贵卿给出的答案很直接：企业能不能活下去，关键看你能不能比别人做得好一点。好的时候有企业死掉，不好的时候也有企业活着。市场总量在降，但总有人能活下来，也总有人被淘汰。

生态就是大家都活着

他提出七个机会点，但贯穿始终的是一条主线——生态思维。

什么叫生态？鲁贵卿说得直白：“生态，就是大家都活着。”他把这句话讲得很重。很多总承包企业习惯把账算尽，把供应商逼到墙角，把合作伙伴的利润压到零。短期看是精明，长期看是自毁。因为生态链上其他人死了，你也活不成。这不是道德说教，而是生存逻辑。

这一判断切中了当前行业最敏感的神经。过去几年，建筑行业深陷应收账款高企、供应链断裂、中小企业大面积出清的困局。鲁贵卿的提醒来得及时：如果你把生态圈里的人全逼死了，下一个就是你。

七个机会点中，城市更新与绿色低碳被放在突出位置。全国存量建筑中近40%为非节能建筑，既有公共建筑中使用寿命超20年的占比超30%。世界经济论坛测算，建筑价值链绿色转型若全面实施，2030年前可减排80%，释放1.8万亿美元全球市场机会。这不是远景，而是正在发生的需求迁移。

商业模式创新上，鲁贵卿强调“投-融-建-运”四位一体。他举了上海中心城区最大城中村改造项目的例子：300亿投资，涉及商业、办公、剧院、公寓、公园多种业态，政府关心就业税收，居民关心回迁安置，企业关心利润回报——多方诉求必须在一种商业模式中同时满足。靠一家企业通吃，做不成。

组织变革、精细管理、走出去、数智化，鲁贵卿逐一展开。值得注意的是他对“数智化”的冷静定位：“数智化是未来，但信息化不是过去，标准化也是现在时。”这句话暗含对行业浮躁风的提醒——不要动辄谈数字化转型，连标准化都没做好，谈什么智能化？企业数智化要仰望星空，更要脚踏实地！

演讲中有一个细节耐人寻味。鲁贵卿提到“专、精、特、新”将会是多数企业“活下去”的必然选择，而“专”不等于“单一”。这看似矛盾，实则点出了“专精特新”的真正含义：专不是窄，而是在自己的位置上做到别人替代不了。

市场在降机会还在

回到“桃花源”的隐喻。陶渊明笔下的桃花源，是一个自洽、平衡、可持续的生态。鲁贵卿用它来对应建筑行业的未来图景：不是回到过去的高速增长，而是在缩量中重建平衡——企业与员工、总包与分包、行业与社会、建设与自然之间的平衡。

这个判断是否过于乐观？鲁贵卿没有回避困难。他承认经济动力不足、结构性矛盾突出、短期政策难以逆转趋势。但他也指出，30万亿元的体量、3700万的从业者、城镇化率和居民生活水平提升带来的刚性需求，仍然构成一个足够大的市场。

问题从来不是市场有没有，而是你在不在。

缩量时代最残酷的地方在于：总量下降时，淘汰是结构性的。不是所有人等比例收缩，而是一部分人出局，另一部分人获得更大份额。鲁贵卿的七个机会点，本质上是七条“不被淘汰”的路径。但路径不等于结果——市场总量在降，你只有比同行做得更好，才能留在牌桌上。

“陶令不知何处去，桃花源里可耕田。”鲁贵卿用这句诗结束演讲，留下的是一个开放命题：桃花源不光是“寻找”，更重要的是“耕种”。在缩量时代，活下来的企业，将是那些愿意与生态圈共同耕种的人。