房地产出现回暖？一线城市房价转涨，专家：楼市基本触底下跌收窄

大家最近肯定刷到不少楼市回暖的新闻，是不是看着心痒痒想上车，又怕追高接盘吃大亏？咱拿着8月最新的官方公开数据好好唠唠，这回暖里头的门道，可比网上那些标题党说的有意思多了。

9月15日国家统计局刚发了8月70个大中城市的房价数据，一线城市新建商品住宅销售价格环比，从上月的持平转为上涨0.1%，说起来这也是好久没见的积极信号了。

仔细扒数据就会发现个耐人寻味的细节，四个一线城市里三个涨，上海涨0.4%，深圳涨0.2%，广州涨0.1%，偏偏北京下降了0.2%。跌的那个恰恰是首都，这种分化本身就说明，所谓回暖两个字，远没有看上去那么简单。

2026年1到8月，全国新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%，销售额47470亿元，同比下降13.0%，新房市场的销售规模仍在收缩，这是不能回避的事实。

光盯着新房数据就说楼市还在持续恶化，也不太客观。住建部的数据给了另一个看问题的角度，1到8月二手房交易网签面积达到54923万平方米，同比增长10.6%，二手房交易量已经超过新房，这个结构性变化才是看懂当前楼市的关键。

为啥二手房交易量涨，新房反而跌？原因说穿了也不复杂，前几年部分房企出了资金链问题，不少买期房踩坑的例子让大家对期房天然警惕，更多人愿意转去买看得见摸得着的二手房。加上各地推的带押过户、税费减免这些政策，大大降低了二手房交易的成本和麻烦。

上海链家研究院的数据显示，8月上海全市二手房成交约2.2万套，同比上涨约15%，外环外成交占比环比提升2.4%，置换的链条已经慢慢打通了。

北京这边，8月二手房网签成交量达到1.37万套，同比增长4.1%，已经连续六个月站上1.3万套这条行业公认的荣枯线。1到8月累计网签约12.1万套，创下近五年同期新高，这些数字说明，核心城市的真实居住需求并没有消失，只是换了一种方式释放。

这一轮市场变化，政策发力是直接推手。2026年政府工作报告对房地产的定调，从去年的持续用力止跌回稳转变为着力稳定房地产市场，措辞变化的背后，是政策重心从应急托底转向构建平稳发展轨道。

信贷层面的调整力度真的不小，首套房最低首付比例降至15%，二套房降至25%，5年期首套商业房贷主流利率稳定在3.05%至3.45%区间，公积金首贷利率低至2.6%，全都处于历史极低水平。

北京8月7日把非京籍家庭购买五环内商品住房的社保缴纳年限，由2年调减为1年，上海8月20日出台沪八条，覆盖公积金优化、信贷调整、购房补贴等多个领域，给市场送了不少利好。

政策力度这么大，市场却没有迎来全面上涨。一线城市内部，北京新房价格环比仍在下降，同比降幅达到2.3%，二线城市新房价格环比下降0.1%，三线城市环比下降0.2%。

全国70个城市中，新建商品住宅价格环比上涨或持平的城市只有21个，比上月还减少了2个。说白了，回暖主要集中在少数核心城市的核心区域，大部分城市仍然处在筑底过程中。

有个容易被忽略的信号，央行的信贷数据和楼市成交数据之间出现了明显背离。2026年4月，居民贷款减少7869亿元，创有数据以来新低，居民加杠杆的意愿持续偏弱，部分购房者甚至选择了全款支付。

这种背离说明，当前入市的购房者更多是出于真实居住需求的理性决策，不是因为害怕房价上涨才恐慌追涨，这其实是市场回归健康的一个标志，只是过程不会那么热闹而已。

另一个值得关注的深层变化是库存结构的改善，8月末，全国新建商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%，已经连续六个月下降。

按照当前销售节奏计算，待售3年以下库存的去化周期仅为8.8个月，处于相对健康的水平。但三四线城市的去化周期仍然高达119个月，这意味着大量库存集中在缺乏人口和产业支撑的城市，短期之内很难消化，库存问题不是总量问题，而是结构问题。

上海易居房地产研究院副院长严跃进解读8月数据时指出，房价下跌空间进一步收窄，说明房地产市场基本触底，购房者入市信心增加，房价风险逐渐出清。

国民经济研究所所长樊纲也表示，房地产市场已出现较为快速的价格出清，触底过程可能快于日本当年，这些判断确实有一定的数据支撑，同比降幅确实在持续收窄，一线城市二手房价格已连续6个月环比上涨。

话虽这么说，当前房价收入比仍然偏高，2026年的数据显示，北京房价收入比为24.8倍，上海为25.7倍，深圳为27.4倍，普通家庭不吃不喝需要25年以上才能全款购房。

居民收入预期的修复需要时间，就业环境的不确定性仍在制约改善型需求的释放，有调查显示，73.6%的受访者以工作不稳定为由放弃购房。楼市的真正回暖，最终取决于人们对未来收入的信心，不只是首付比例和贷款利率的调整。

8月的数据确实传递了积极信号，但这个信号的准确含义是，核心城市的房地产市场正在筑底，不是全面反弹。政策的语境已经从止跌回稳切换到稳定市场，接下来考验的不是政策还能出多大力，而是市场自身能否在新的规则下找到平衡。

对于那些真正有居住需求的人来说，当前低利率、低首付、多选择的窗口期，反而是近年来少有的能从容挑选的好时候。楼市的故事从来不只是涨和跌两个字能概括的，它映照的是一座城市的人口流向、产业活力和人们对未来的预期。

参考资料：新华社 8月70个大中城市商品住宅销售价格情况报道