商品房销售制度开启新变革

来源：人民日报海外版

中国的商品房销售制度，开启新变革。

8月底，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），明确推进现房销售制度。同期，中国人民银行、金融监管总局、证监会相继发布配套文件，覆盖销售、信贷、融资三大环节。

对于中国的房地产市场来说，这是一次巨大变革。

房地产市场变化，呼吁住房销售制改革

要理解这一变革，得从商品房预售制的来路说起。

过去几十年，中国楼市曾经历快速扩张阶段。商品房制度诞生初期，城镇住房较为短缺，需求总体偏高，市场主要解决“有没有”住房的问题。

清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，在城镇住房短缺时期，商品房预售制有利于扩大开发资金来源，快速增加住房供应。“那时候，市场的核心任务是尽快把房子建出来，购房者关心的主要是能不能买到房、面积够不够，凭几张户型图和效果图就能做出买房决策，这和当时的需求特点是匹配的。”吴璟说。

从经济性看，商品房预售制在当时有独特优势：能提前锁定房源和房价。吴璟认为，在住房供不应求、房价总体上行的阶段，购房者早签约，往往意味着更多的选择余地和更低的价格，交付环节的一些不确定性，也被这些好处所掩盖。

不过，近几年，中国房地产市场的供需出现了新变化——

从购房者角度看，住房领域的矛盾从“有没有”转向了“好不好”。

“广大购房者对‘好房子’的需求更加具象化、个性化、追求细节。采光通风、隔音效果、公共空间等需求，很难在图纸上完整感知。购房者只有走进已经竣工甚至装修完的房子里，考察影响居住生活品质的各项细节，才能买到最能满足自身需求的‘好房子’。”吴璟说。

从市场供应的角度看，目前，中国的住房市场结构性供大于求，如果购房者还要承担交付周期、交付质量等不确定性，买期房的吸引力就没那么大了。

从行业发展的角度看，商品房销售制度也需要改革。过去，一些房企走“高负债、高杠杆、高周转”的路子，积累了风险隐患。改变“三高”模式，迫切需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金管理，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识，促进房地产行业稳健经营、高质量发展。

“总的来说，经过近30年的快速发展，中国房地产市场供求关系发生了重大变化，目前二手房交易总量已经全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求，迫切需要改革完善。”住房城乡建设部有关负责人说。

现房销售“所见即所得”，同步完善预售制度

住房销售制度怎么变？“推进现售”最受市场关注。

根据住房城乡建设部等部门发布的《通知》，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式。

“现房，表明房子已经建成，交付周期不再是变量，购房者签约时就知道什么时候能拿到房。房子的品相实实在在摆在眼前，购房者走进房里逐项检查即可。”吴璟说。这意味着，购房这件事从“对未来承诺的判断”，回归为“对现实商品的挑选”。这是中国商品房销售制度的一次巨变。

推进现房销售制度，新政从三个环节做了安排。

拿地环节，现房项目优先。《通知》明确，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

融资环节，实行“主办银行制”。根据《通知》，房地产项目实行主办银行制，房地产项目开发公司和主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。

“在新销售制度下，商业银行的开发贷将成为房地产项目的主要融资渠道，通过实行主办银行制，实现商业银行与开发企业的利益共享与风险共担，商业银行可以掌握开发企业的全部资金流向，合理管控开发贷风险。”住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛说。

购房环节，贷款政策也有所调整。中国人民银行和金融监管总局方面明确，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。贷款时间拉长了，意味着月供压力更小。

不过，推行现房销售不代表“一刀切”取消预售制。《通知》明确，完善商品住房预售管理，包括规范预售条件、加强预售资金监管等。

具体来说，销售方面，预售房必须主体结构封顶才能开始卖；资金方面，购房者的首付款、房贷等资金，要全部存进监管账户，等项目竣工验收、水电暖气都交付了，才能解除监管；预售房的贷款要在项目竣工备案后才放款，确保购房人“能拿房、再还贷”。

“新预售制度将预售条件提高到商品住房主体结构封顶，缩短了购房付款到房屋交付的时间，能够显著降低交付风险。”浦湛说。同时，对预售资金的监管进一步加强，由住房资金监管机构监管预售资金，保障购房资金的安全，防范资金被违规抽挪、查封冻结，更好地保障购房人的合法权益。

鼓励房企品质投入，促进市场健康发展

推进商品房销售制度改革，是推动房地产业高质量发展的现实需要。当然，制度重构也可能面临一定挑战。

招联首席经济学家、上海金融与发展实验室执行主任董希淼告诉本报记者，理论上讲，短期内，由于新项目从拿地到封顶才能卖，周期拉长了，可售的新房房源会阶段性减少。但结合市场实际情况看，目前新房供应是比较充足的。

现房销售意味着回款节点后移，有人担心这可能使房企现金流周转速度下降，对上游建材、工程机械等行业造成连锁负反馈。董希淼说，要看到新政坚持“新老划断”原则：存量在建项目维持原规则，避免供给断崖式崩塌；同时信贷端按揭最长可贷40年、放宽偿债收入比，这些措施可作为对冲工具，在需求侧保留缓冲余地。

在浦湛看来，当前是推行商品住房销售制度改革的关键窗口期。“现房销售以及预售条件提高，在一定程度上推迟了新增供应量的释放，在当前房地产市场去库存阶段，推行销售制度改革，能在一定程度放缓新增供应的速度。同时，商品住房销售新制度将更好地保障购房人的合法权益、降低交付风险，有利于改善购房人的预期和信心，对需求端是利好。总体看，新销售制度对改善市场供求关系有正向影响。”

从房地产行业长期发展看，一些房企曾形成的“三高”模式明显不可持续。商品房新销售制度的出台，有望促进行业健康发展。

吴璟分析，推进现房销售，将推动房企的品质投入和市场回报形成闭环，进而赋予房企持续加大投入的动力。“这也正是现房销售和‘好房子’建设能形成合力的地方。商品房销售制度从以预售为主转向以现售为主，是住房消费升级的内在要求和必然趋势，将为‘好房子’建设提供关键性制度支撑。”吴璟说。

“住房销售方面，二手房市场会承担‘蓄水池’功能，承接一部分购房需求。”董希淼说，长远看，主办银行制及权益类再融资等工具的开闸，意味着优质项目资产价值将从母公司的信用泥潭中剥离，重新获得市场定价权，有助于行业通过市场化出清，推动“良币驱逐劣币”。不可持续的“三高”模式将逐渐退出，而财务稳健、产品力过硬的企业，则有望通过直接补充资本金来降低资产负债率。

“房企资产端质量提升、负债端成本下降，形成正向螺旋，将有效促进房地产市场良性健康发展。”董希淼说。