中期业绩解读 | 融创中国：转型“资管+建管”不动产服务商

2026年上半年，融创中国实现收入163.5亿元，同比下降18.2%；负债端，截至2026年6月末，资本负债比率81.8%，借贷总额1861.8亿元，较2023年6月末累计压降约40.4%；权益土地储备7226.2万平方米。境外债务重组计划已全面生效，化解了重大债务风险、实现可持续资本结构。融创中国正式转型“资管+建管”不动产服务商，将获重生。

销售业绩分析

销售端看，2026年上半年102.5亿元，合同销售规模较大幅下滑，主因公司全力保交付、结转重心转向存量以及市场整体需求偏弱，新推货量收缩。

数据来源：融创中国控股有限公司各年中期业绩公告

结转与交付方面，2026年上半年交付总建筑面积112.2万平方米，较上年同期169.5万平方米下降约33.8%，反映公司交付高峰期已过、进入保交付收尾阶段。

销售策略上，公司坚持“一盘一策”，优先保障项目交付与债务履约，在土地市场保持审慎、聚焦核心城市存量项目去化与资产盘活。公司通过境外债务重组后上市平台与融资渠道的修复，逐步恢复再投资与销售能力；在权益土储逼近7226万平方米、一二线占比维持高位的条件下，聚焦高能级城市优质货值兑现，为未来销售企稳预留空间。

财务与盈利分析

▌2.1 收入与盈利趋势

融创中国2026年营收163.5亿元，结转规模降幅趋缓。2026年上半年为-125.4亿元，亏损连续三期收窄，反映减值计提、费用压降与债务重组收益的综合作用。

数据来源：融创中国控股有限公司各年中期业绩公告

收入分部看，物业销售仍为主体，融创服务与文旅等多元业务提供协同支撑。期内毛利仍为毛亏，行业盈利压力未实质缓解，但亏损规模持续收窄，叠加境外债务重组的完成化解了部分债务减值压力，为报表修复创造条件。

▌2.2 分业务经营情况

多元业务方面，融创持续强化“地产开发+轻资产运营”联动。融创服务（01516.HK）经营业绩企稳向好，2026年上半年实现收入约32亿元，物业服务作为稳定现金流来源，支撑集团流动性。融创文旅板块，2026年上半年酒店业态实现收入约18.3亿元；滑雪场已达11家（另有3家轻资产管理雪场已签约待开业），期内新增3家雪场达到国际赛事标准，共4家雪场、8条雪道获国际滑雪联合会认证。文旅与商业坚持差异化赛道，成为穿越行业周期的重要增长极与品牌资产。

负债与现金流管理

融创中国借贷总额由2023年6月末的3125.69亿元持续压降至2026年6月末1861.8亿元，三年累计降幅约40.4%，去杠杆成效显著，但资产负债比率仍处高位。

债务化解层面，融创境外债务重组计划已成功完成，全面生效，纳入重组的若干债务获全面解除，实现可持续资本结构与股权、团队稳定，化解了重大债务风险。重组方案向债权人提供债券购回（现金要约收购）、股票经济收益权兑付、以资抵债三个选项，通过多元化偿债安排平滑债务压力。

现金流管理上，截至2026年6月末，现金及现金等价物约42.19亿元，较2023年6月末72.92亿元持续下降，流动性承压

集团以保交付、保经营为底线，依托融创服务、文旅等经营性现金流与在手项目销售回款，统筹保障债务履约与项目交付；同时继续压降有息负债、推进资产处置与存量盘活，以时间换空间逐步修复资产负债表。整体来看，公司在债务重组落地后进入财务修复的过渡期，报表与流动性压力仍待持续消化。

战略转型

融创中国正式转型“资管+建管”不动产服务商。8月24日晚，融创中国正式公告启动收购，以人民币‌1.23亿元‌收购而今管理100%股权，标志着公司确立“资产管理+资产运营”的新战略转型方向。‌‌

从内部经营看，融创已经具备构建新模式基础。一是，债务重组落地，具备推进战略转型的基础条件。融创已完成境外债重组、境内公开债重组基本落地，上市公司层面公开债务风险解除，历史债务压力大幅下降，企业重心从“债务纾困保交付”转向经营修复与模式重构。二是，内部已有项目实践。在此之前融创已经在项目层面，引入外部资金方合作盘活上海外滩壹号院等存量项目，融创输出操盘能力，赚取管理费、分成收益，已经验证资管+建管的商业逻辑。

模式的特点：商业模式本质降杠杆、轻资产，不再需要大规模自有资金拿地，核心输出管理能力、品牌、产品能力。两大板块内部协同，形成业务闭环，资管引入外部资金拿到项目，交由建管落地执行；建管在市场拓展中接触到资金需求，反向输送给资管板块，形成“找钱‑拿项目‑操盘运营”完整链条，区别于普通只做代建的企业。

转型面临诸多挑战：首先，市场竞争加剧，轻资产赛道内卷严重。国内代建、建管赛道参与者众多，既有央企背景平台，也有民营代建龙头。代建业务本身净利率水平不高，需要依靠规模、项目质量实现盈利；同时地方国企平台也在自建操盘团队，外部订单获取难度提升。其次，内部机制与考核的挑战。过去融创是高周转开发文化，现在要转型重服务、轻收益的资管建管业务，需要重塑考核、激励体系。

资产管理+资产运营的战略转型符合行业发展趋势。一是，顺应行业政策方向，适配不动产发展新趋势。政策端鼓励房企向不动产资产管理、代建运营转型。拆分资管、建管两大板块，一方面服务存量困境项目盘活；另一方面对接资金方，适配不动产由“开发销售”向“资产管理”转型的大趋势，有利于对接政府、国企、机构资金合作机会。二是，旧开发模式难以为继，必须切换轻资产盈利逻辑。

结语

近几年，融创中国经历了“销售深度收缩、亏损持续收窄、巨额债务压降、境外重组落地生效”的复杂修复进程：借贷总额三年压降约40.4%，境外债务重组全面生效，化解了重大债务风险。文旅（雪场11家）与融创服务（收入约32亿元）等多元业务为集团提供了相对稳定的现金流与品牌支撑。

整体来看，融创中国正处于“重组落地、报表修复、经营重整”的过渡阶段，销售企稳与经营现金流转正、债务进一步展期压降，将是其从风险出清走向可持续经营的关键所在。融创中国正式转型“资管+建管”不动产服务商，将获重生。

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