湖南
购入二手房顺利过户收房后，
屋顶存在多年光伏租赁协议，
房屋易主后，
在先的屋顶租约还有效吗？
新房主能否要求拆除光伏设施？
请看本期案例。
案涉房屋原房主为周某，日常由其家人代为管理。2023年12月，房屋管理人与某新能源科技公司签订《乡村振兴户用光伏电站屋顶租赁合同》，将房屋屋顶出租用于建设分布式光伏电站，约定租赁期限20年，期满后可自动续期5年，公司按照合同约定支付屋顶租金。合同签订后，光伏项目按规定完成发改备案、竣工验收，并于2024年初正式并网发电。
2024年6月，周某将该房屋出售给小帅、小美夫妇，双方签订房屋买卖合同并办理不动产转移登记。收房后，夫妇两发现屋顶安装了光伏设施，认为购房时并不知道屋顶存在长达20年的租赁关系，要求对方拆除屋顶全部光伏设施，并承担拆除、清理费用。
原房主认为，光伏板外观明显，买房人多次实地看房，应当知晓房屋现状，无权要求拆除。新能源公司则认为，屋顶租赁合同签订于出售之前，且项目手续齐全、合法有效，根据“买卖不破租赁”原则，新房主应继续履行租赁合同。
协商未果，小帅、小美夫妇将原房主及新能源公司一并诉至法院。
江永县人民法院审理认为，屋顶租赁合同是双方自愿签订的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定；光伏项目备案、验收属于行政管理范畴，不影响民事租赁合同效力，租约合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案涉新能源公司在房屋出售前已基于租赁合同实际占有、使用屋顶并投入运营，该租约对新房主小帅、小美仍具有法律约束力。在租赁合同未被依法确认无效或解除的情况下，二人要求拆除光伏设施缺乏法律依据。
最终，一审法院判决驳回小帅、小美全部诉讼请求。二人不服提起上诉。二审法院经审理认为，一审判决认定事实清楚，维持原判。
本案提醒广大购房者，购买二手房不能只核查不动产权证，还需留意屋顶光伏、外墙广告位、车位等容易被忽视空间的租赁关系。购房前应实地查看、向卖方核实房屋现状，要求卖方对是否存在未披露的租赁、抵押、占用等情况作出明确承诺，并在买卖合同中约定相关违约责任。若过户后才发现存在在先有效租约，购房者不得擅自拆除、损毁租赁设施，可先行与承租方协商解约；如卖方隐瞒房屋租赁等情况构成违约，可通过诉讼追究其责任。
特别提醒：户用屋顶光伏属于助力乡村振兴的绿色合规项目，备案并网的光伏设施受法律保护，不能随意拆除。该类租约一般按年支付屋顶租金，新房主承接租约后可依约收取租金。购房时若发现屋顶光伏设施，务必核实租约期限、租金标准和解约条件，纳入购房考量，防范后续纠纷。
来源：江永县人民法院
编辑：以白
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