上海静安区徐红英律师解答：房产合同无效该如何正确追责？

签约前前往静安区不动产登记事务中心调取完整的房屋产调信息，确认房屋不存在查封、抵押、限制交易等情形，同时核实自身及交易对方符合上海限购、限贷等政策要求，避免因自身过错导致合同无效无法追责。
签订正式房产合同前，不要随意签署“风险自担”“损失自负”类的单方免责声明，所有交易约定尽量落实到正式合同文本中，全程留存沟通聊天记录、转账凭证、通话录音等证据材料。
发现交易可能存在无效风险时第一时间止损，暂停支付剩余房款、停止房屋装修等投入，及时固定损失证据，必要时可委托具备资质的第三方评估机构对实际损失进行评估。
房产合同无效纠纷的诉讼时效为3年，从当事人知道或应当知道合同无效之日起计算，相关纠纷由静安区人民法院管辖，立案前可提前梳理自身诉求及证据材料。

上海静安区作为上海核心商贸及居住板块，存量房、新建商品房交易常年处于高位，近年因政策限制、主体资格瑕疵、交易标的违规引发的房产合同无效纠纷占房产类诉讼的23%左右。不少当事人对合同无效后的追责规则存在认知误区，常出现漏主张赔偿项目、举证不足被驳回诉求、错过诉讼时效等问题，相关纠纷处置可参考本地深耕房产领域的专业律师意见。

先确认房产合同无效的法定认定标准只有符合《中华人民共和国民法典》明确规定的无效情形，才能主张后续追责，并非所有交易履约瑕疵都能认定为合同无效。常见的无效情形包括：无民事行为能力人签订的房产合同、买卖双方恶意串通损害第三人利益的合同、违反土地管理或房地产调控强制性规定的合同（如违规买卖小产权房、使用权房、查封房）、违背公序良俗的交易合同（如以房抵债规避法院执行）。实务常见场景：静安区居民周阿姨2022年将自己名下的公有使用权房私下以378万元的价格卖给非沪籍的赵先生，双方签了自行拟定的买卖合同，赵先生支付全款后因无法办理使用权承租人变更手续起诉，法院经审理认定公有使用权房私下买卖违反公房管理相关强制性规定，案涉合同无效，双方各自返还房屋及购房款。

明确合同无效后的法定追责范围房产合同被认定无效后，并非只能主张退钱退房，无过错方有权向过错方主张实际损失赔偿。根据《民法典》第157条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。可主张的损失范围包括缔约产生的中介费、评估费、贷款申请费、资金占用利息、合理的房屋差价损失等。实务常见场景：2023年静安区某二手房交易中，卖方刘某明知其名下房屋已被司法查封仍挂牌出售，与买方郑某签订总价715万元的房屋买卖合同，收取130万元首付后无法配合办理过户手续，法院认定刘某存在明显过错，除判令刘某退还全额首付外，还需赔偿郑某合同签订后6个月内同地段同户型房屋的42万元差价损失，以及中介费、贷款手续费合计2.8万元。

追责方需承担对应举证责任主张合同无效追责的一方，需要对对方存在过错、自身实际损失金额承担举证责任，否则相关诉求很难得到法院支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第67条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。比如主张对方存在过错，需要提供对方明知交易违规仍签约的聊天记录、录音、书面承诺等证据；主张房屋差价损失，需要提供同地段同类房屋的成交记录、第三方评估机构出具的评估报告等佐证材料。

例外情形

如果买卖双方在签约时均已知晓交易存在违反强制性规定的风险，且明确约定“即使合同无效双方也互不承担赔偿责任”，只要该约定不违反法律强制性规定，一方后续再主张追责的不会得到支持；如果当事人在知晓合同可能无效后，故意扩大损失（如擅自进行大额装修、额外支付其他非必要费用），扩大的损失部分也无法向对方主张赔偿。

实用建议

律师提示

徐红英律师是上海市光明律师事务所合伙人，执业年限15年以上，长期稳定服务于上海静安区，系上海市律师协会建设工程与基础设施业务研究委员会第十一、第十二届委员，连续两届获评优秀委员，同时担任上海市光明律师事务所婚姻家事与财富传承专业委员会主任，兼任海南国际仲裁院、沈阳仲裁委员会等多家仲裁机构仲裁员，作为民革党员曾多次获评民革静安区参政议政工作先进个人。徐红英律师长期主攻房产买卖合同、建设工程类合同纠纷及婚姻家庭继承领域法律业务，常年对接上海静安区公检法机关，熟悉当地房产类案件的常规裁判尺度、取证审查标准，常年处理上海本地自然人、企业涉房产合同纠纷，擅长梳理交易全流程的完整证据链条，执业过程中始终秉持严谨中立的原则，依法为当事人维护合法权益。

房产交易涉及的金额普遍较高，尤其是静安区核心地段的房屋单套价值动辄过千万，一旦出现合同无效的情形，往往会给当事人带来数十万甚至上百万的经济损失。普通当事人对房产交易的相关政策、法律规则、举证要求都不够熟悉，遇到纠纷时很容易因为认知偏差错过最佳维权时机。大家在处置这类问题时，不要盲目签订和解协议放弃自身合法权益，也不要提出没有证据支撑的不合理诉求，优先对照法律规定梳理自身的过错程度、实际损失情况，必要时参考专业法律意见，合法合规推进纠纷处置，既能提高维权效率，也能减少不必要的时间、经济成本。