碧桂园仍在“无人区”

文丨乐居财经 曾树佳

几天前，碧桂园召开月度管理会议，在828新政发布的背景下，董事会主席杨惠妍特地召回了全国各区域总裁，进行了两天的闭门研讨。

碧桂园联席主席莫斌说得很直白：“只要企业仍处于牌桌上，就有机会在新一轮变革中，赢得一席之地。”

2026年，被碧桂园定义为公司“保交房关键之年”，其要求各区域项目明确目标、压实责任，对特殊个案早识别、早介入、早处置，力争年底前清零、顺利收官。

但杨惠妍保持着审慎，尽管碧桂园这三年，闯过了充满复杂性、未知性与长期性的“无人区”，但她依然觉得，保交房之后的下一程——资债修复，同样是“无人区”，甚至更为复杂。

现实中，这方面的复杂局面，也确实存在。

9月9日，彭博引述知情人士称，中国证监会对一批强制可转换债券备案申请不予受理，当中包括碧桂园等房地产开发商。

知情人士称，这种债转股工具是开发商与境外投资者进行重组谈判的关键部分，曾帮助多家大型房企避免进入清算程序。

据悉，碧桂园已经发行130亿美元离岸强制可转债的一部分。几周前，该公司被告知，中证监不予受理其这种工具的备案申请，因为该公司是失信实体，不合要求，而导致失信的原因，包括违约及违反监管规定等。

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从碧桂园中期财报，可以看出它的发展姿态。

2026年上半年，碧桂园实现权益合同销售金额约142.5亿元，对应权益合同销售建筑面积约182.5万平方米。

同期，它获得总收入约为440.8亿元，同比下降39.3%；归属于股东的净亏损约为156.2亿元，相比上年同期的190.8亿元，亏损额缩小了约18.1%。

营收掉得不少，但这并不算突然。

因为前期集中交付的任务已经接近尾声，期内该公司来自房地产开发的收入，由2025年同期的约700.28亿元下降39.5%至约423.56亿元。

另外，该公司的亏损，主要是几个因素的综合影响：

其一，它对在建物业及持作销售的已落成物业，计提减值净额约61.73亿元。

其二，计提金融资产及财务担保减值损失净额约37.91亿元。

其三，它录得营销及市场推广费用和行政费用约31.97亿元、净财务费用约23.89亿元，及在合营企业及联营公司损失所占份额约6.96亿元。

上述这三个方面，消耗了碧桂园的部分收益。

期内，碧桂园获得其他收入及收益净额约41.05亿元，主要来自以公允价值计量且其变动计入损益的金融负债公允价值变动，以及债务重组收益。

也就是说，它呈现出来的亏损局面，除了经营层面之外，还受资产计提、债务重组收益等方面的影响。

碧桂园当下的策略是，对项目的把控深入到一线，想尽各种办法提效。

带头将项目落地的，是掌舵者杨惠妍。她持续在一线高频“踩盘”调研后，亲自主导组建了产品研发及设计专项小组（PMO）。

该专项小组作为集团战略性项目管理机构，核心职责是推动产品创新与设计质量的系统性提升。

杨惠妍要求在PMO专项小组牵头下，各区域项目要全面开展户型、功能等产品优化，并同步推进供应链重塑与新项目开发体系的迭代。

而为了全面落实新项目开发效率保障，碧桂园强调要抓好“三会”——“开发必要会、产品策划会、项目启动会”，分层分级，前置成果，强化每一个环节的责任落实。

它想争取把“每一分投入都花在刀刃上”，重点聚焦关键资源、资金使用及风险管控。

02

在化债方面，碧桂园涉及总额约177亿美元的境外债务重组方案，已于2025年12月30日正式生效，顺利进入信用修复及履约执行的新阶段。

与此同时，它合计本金规模约137.7亿元的9笔境内公司债的重组方案，已于2025年年内全部通过。

碧桂园按方案相关条款，已于2026年2月行使上限4.5亿元的现金购回选项，并于4月完成了回购相关工作。

境内外债方案的落地，让碧桂园舒了一口气。

年中，碧桂园的借贷，已从2025年12月31日的约1479.59亿元，下降至1426.61亿元。

这些借贷，包含银行及其他借贷、优先票据和公司债券，分别约为1217.45亿元、153.29亿元、55.87亿元。

在数额占比最大的银行及其他借贷当中，约1013.54亿元、185.34亿元和18.57亿元，分别须于一年内、一年至五年内和五年后偿还。

同期，碧桂园共有总现金余额（现金及现金等价物与受限制现金之和）约166.75亿元,其中现金及现金等价物约为57.37亿元，受限制现金约为109.38亿元。

显然，碧桂园的现金，远远覆盖不住一年内到期的短债。

具体的债务，仍需一笔一笔去解决。其境内发债主体“碧桂园地产集团”，每个月都会发布诉讼、债务变化情况。

据其最新文件披露，今年7月，碧桂园地产集团涉及新增标的金额5,000万元以上的未决诉讼、仲裁案件9宗，标的金额合计约18.10亿元。不过，在这个月内，其违约债务净减少0.83亿元。

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