机构：进入“金九银十”，商品房销售仍需要密切关注基本面的变化

2026年9月15日，中银证券发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，8月商品房销售同比降幅扩大；首次披露二手房网签面积，累计同比增长11%；投资同比降幅收窄；开竣工同比降幅扩大。

报告具体内容如下：

国家统计局发布2026年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况。8月商品房销售面积4859平，同比增速-14.8%（前值：-13.4%）；开发投资金额4970亿元，同比增速-25.5%（前值：-27.4%）；新开工面积3194万平，同比增速-30.9%（前值：-27.8%）。

统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。

核心观点

1.销售：

8月新建商品房销售同比降幅扩大；住宅销售均价环比下跌。

1）商品房销售同比降幅扩大。8月全国商品房销售面积4859万平，同比下降14.8%，降幅较7月扩大了1.4个百分点；销售金额4752亿元，同比下降12.1%，降幅较7月扩大了3.2个百分点。其中，住宅销售面积同比下降15.7%，同比降幅较7月扩大0.6个百分点，住宅销售金额同比下降12.2%，同比降幅较7月扩大了3.1个百分点。

2）住宅销售均价环比下跌，同比涨幅收窄。8月商品房销售均价9780元/平，环比持平，同比增长3.2%，同比涨幅较7月收窄了2.0个百分点；其中住宅销售均价10380元/平，环比下跌0.2%，同比增长4.1%，同比涨幅较7月收窄了2.9个百分点。

3）从区域来看，东、中部地区销售量同比降幅扩大，销售均价同比均正增长；西部地区销售量同比降幅收窄，但销售均价同比增速由正转负。8月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-15.4%、-18.2%、-10.1%，东、中部降幅分别较7月扩大了3.4、0.7个百分点，西部降幅收窄了0.4个百分点；销售金额同比增速分别为-10.7%、-17.8%、-10.7%；销售均价分别为13911、6706、6868元/平，同比增速分别为5.6%、0.4%、-0.7%。

4）从累计来看，销售量累计同比降幅扩大，价累计同比降幅收窄。1-8月全国商品房销售面积4.99亿平，同比下降12.1%（前值：-11.8%）；销售金额4.75万亿元，同比下降13.0%（前值：-13.1%）；销售均价9517元/平，同比下降1.0%（前值：-1.5%）。

官方首次披露二手房网签面积，累计同比增长11%，占比52%。1-8月二手房交易网签面积（城镇二手房网签交易合同总面积）5.5亿平，同比增长10.6%，占整体新建商品房+二手房成交面积的比重为52.4%。1-8月新建商品房+二手房成交面积合计10.5亿平，同比下降1.5%。

2.商品住宅库存：

因过去3-4月销售改善，广义库存去化压力小幅减轻；不过现房库存占比处于2012年有数据以来的最高水平。

1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至8月末，我国商品住宅广义库存面积为12.9亿平，环比下降1.3%，同比下降19.4%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）23.0个月，环比下降0.5个月，同比下降1.8个月。

2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至8月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.01亿平，环比下降1.2%，同比下降0.5%；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为31.0%，环比提升0.05个百分点，同比提升5.9个百分点。

3.房地产开发投资、新开工、竣工：

房地产投资同比降幅仅小幅收窄，降幅仍然较大，土地投资与施工建安投资均低迷。8月开发投资金额4970亿元，同比下降25.5%，同比降幅较7月小幅收窄1.9个百分点。其中住宅开发投资金额3845亿元，同比下降24.5%，降幅较7月收窄了3.2个百分点。投资低迷主要是受到施工建安投资与土地投资的双双拖累。

1）土地投资走弱。今年一季度全国（300城）土地成交总价同比下降29.1%，降幅较去年四季度扩大了6.4个百分点，我们预计对今年三季度的土地投资或持续造成拖累；而今年二季度土地成交总价同比降幅小幅收窄至25.0%，对四季度土地投资的拖累或有所缓解。

2）施工建安投资持续低迷。1-8月施工面积同比下降12.8%，降幅扩大了0.1个百分点。从区域来看，各地区投资同比降幅均收窄。东、中、西部地区8月投资额同比增速分别为-27.1%、-27.3%、-19.2%，同比降幅分别收窄3.1、1.7、0.4个百分点。从累计来看，1-8月开发投资金额4.80万亿元，同比下降19.9%（前值：-19.2%）。

新开工面积单月与累计同比降幅均扩大。8月新开工面积3194万平，同比下降30.9%，降幅较7月扩大了3.1个百分点。从累计来看，1-8月新开工面积为2.99亿平，同比下降24.8%（前值：-24.0%）。我们认为，由于前期拿地减少、库存规模仍然较高等情况并未出现实质性改善，并且当前房企多“以销定产”，2026年新开工和投资预计将持续回落。

竣工面积单月与累计同比降幅均扩大。8月竣工面积1902万平，同比下降28.4%，降幅较7月扩大9.9个百分点。从累计来看，1-8月竣工面积2.11亿平，同比下降23.7%（前值：-23.2%）。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，我们预计，2026年竣工将延续周期性的缩量。

4.开发商资金：

8月房企到位资金同比降幅扩大，销售回款与外部融资均走弱。8月房企到位资金5145亿元，同比减少26.7%（前值：-21.0%）。

1）房款2467亿元，同比减少16.5%（前值：-7.7%）。其中定金及预收款同比减少18.1%，降幅较7月扩大14.0个百分点，个人按揭贷款同比下降13.0%，降幅较7月小幅收窄1.4个百分点。

2）非房款2678亿元，同比减少34.1%（前值：-31.5%），投资减少、外部融资仍然较弱。其中国内贷款580亿元，同比下降44.0%，降幅较7月扩大8.3个百分点；自筹资金1888亿元，同比下降31.1%，降幅较7月小幅收窄1.3个百分点。从累计来看，1-8月房企到位资金5.09万亿元，同比下降21.0%（前值：-20.3%）。其中，1-8月国内贷款同比下降33.3%，自筹资金同比下降20.0%，定金及预收款同比下降14.8%，个人按揭同比下降22.4%。我们认为，“8·28”一揽子政策出台后，原先封顶后发放的个人按揭贷款延后至竣工发放，一定程度上影响了房企现金流和周转率，短期房企资金短期预计将持续承压。不过，1-8月定金及预收款/个人按揭比例为2.34X，同比提升0.21X，说明购房人加杠杆的意愿很弱，更倾向于多付定金和首付。

8月商品房销售同比降幅扩大，受传统淡季、前期需求集中释放、居民预期偏弱、二手房分流、供需不匹配等多重因素影响。现房库存规模仍然较高，且现房库存占比处于2012年有数据以来的最高水平，供需关系仍然不平衡。仍需密切跟踪接下来进入“金九银十”后的市场表现。此外，房地产投资降幅仍然较大，新开工同比降幅扩大，对经济的拖累仍在。

投资建议

进入“金九银十”，仍需要密切关注基本面的变化。由现售模式带来的房企销售回款的延后，将对开发商的现金流和周转率有短期的负面影响，但我们认为利空有限，随着各地方的土地出让和项目监管细则逐步落实，叠加多方重新磨合出新的运行模式后，未来将会是一个健康的市场。长期看，近期一系列的政策是符合稳定发展、提质提效的大方向的，只有稳定购房人信心，以及供给侧出清，才能稳定房地产市场。投资建议方面，利好有股权、债权融资能力且自身资金实力较强的上市房企，以及在存量改造方面有实力的公司。

现阶段我们建议关注：

1）开发类：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、保利置业集团。

2）运营类：华润万象生活、太古地产、中国国贸。

3）经纪公司：我爱我家。

风险提示

现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。