综合楼共有权益争议难平息！酒店单方面加装油烟管道 引住宅业主维权

近期，浦东大道727弄VIP小区1号楼被悄然加装了一根油烟管道 新民晚报记者 夏韵 摄（下同）

商住综合楼未配套专用餐饮烟道，酒店入驻后擅自在外立面加装油烟管道，引发业主强烈质疑。近日，浦东大道727弄VIP小区多位业主向“新民帮侬忙”反映，小区1号楼裙房外立面被悄然加装一根油烟管道，涉事楼栋为商住一体综合楼，原本并无专用餐饮烟道，而酒店入驻后擅自加装，涉嫌违反环保规定，侵犯全体业主对共有部分的合法权益。业主认为：“产证明确裙房与主楼不可分割，外立面属于全体业主共有，酒店无权单方面改动公共建筑结构！”

楼栋结构

商住互通

新民晚报记者现场走访核实，VIP小区1号楼紧邻浦东大道主干道，楼栋整体呈“L”型，分为高层住宅主体与侧边5层裙房两大区域。据业主介绍，该楼栋1至5层为连通式商业用房，主体建筑与裙房结构互通、无物理分隔，业主方为锡尔投资管理咨询（上海）有限公司；5层以上为居民住宅，是典型的商住综合楼。

1号楼主体建筑与裙房结构互通、无物理分隔

亚朵酒店开设在小区1号楼1-5层，目前装修工程接近尾声

今年年初，亚朵酒店入驻该楼栋，整体租下1号楼主楼1-5层商业区域及整栋5层裙房，筹备开设超百间客房，目前店内装修工程已接近尾声。而引发业主集体争议的核心问题，正是酒店装修期间的新增施工：8月起，多名业主发现，酒店方在1号楼裙房外立面，悄悄加装了一根大型油烟管道，该楼栋建成交付以来，从未配套设计餐饮专用烟道。

业主高女士就此提出环保合规性质疑，依据《中华人民共和国生态环境法典》相关规定，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼，以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内，新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

业主们进一步佐证，该楼栋产权属性可直接佐证施工违规性。1号楼1-5层商业区域无独立分隔、无单独门牌，每层仅对应一本整体产证，产证面积统一包含主楼主体与裙房区域，二者权属完全绑定、不可分割。业主认为，在整栋楼栋无原生专用烟道的前提下，酒店擅自加装油烟管道，明显违反生态环保禁止性规定，为后续餐饮油烟扰民埋下重大隐患。

商业用房

施工合规

针对业主集中反映的油烟管道加装违规问题，新民晚报记者于9月11日向属地陆家嘴街道核实情况，街道联合城管执法部门作出官方认定答复。

据介绍，VIP小区1号楼建成于2003年，1-5层商业建筑面积约6820平方米，不动产登记信息明确房屋用途为商业、房屋类型为商场。经现场核查，此次加装的油烟管道位于裙房外侧，排放口与居民住宅楼直线距离超20米。城管部门认定，该商业裙房区域不属于《中华人民共和国生态环境法典》第二百五十条规定的禁设范畴，不适用商住综合楼油烟项目禁止性选址规定。

同时，依据上海市规划和自然资源局《上海市建设工程规划许可豁免项目清单（试行）》（沪规划资源建〔2024〕380号）第十七条规定，酒店配套建设的油烟净化排烟设施，属于常规环保配套设施，无需办理规划建设许可，整体施工流程符合上海现行规划管理要求。

街道方面同时强调，已明确告知酒店经营及施工方，后续若开展餐饮经营业务，必须严格落实生态环保管控要求，常态化启用油烟净化设备，规范运维管道设施，确保油烟、异味稳定达标排放，坚决杜绝油烟扰民问题。

共有权益

征询缺位

对于属地部门的官方回复，小区业主并不认可。裙房新增油烟管道，酒店方及产权方事先并未向小区业委会报备，也未经全体业主征询表决。多位业主直指此次矛盾的核心争议：施工合规性，不能等同于权益合法性。

不少业主认为，1号楼1-5层每层对应一本整体产证，裙房并非独立商业建筑。说明二者权属完全绑定、不可分割。

业主刘先生表示，官方仅以“产权登记为商业用途”判定施工合规，而忽略了裙楼以上居民楼的属性。裙房并非独立商业建筑，是1号楼商住综合楼不可分割的附属部分，楼栋外立面、公共结构均属于全体业主共有部分，并非酒店可独立改造的私有区域。

业主们强调，规划许可豁免仅代表该施工行为无需经过规划部门行政审批，绝不意味着可以规避《民法典》中关于业主共同权益的法定程序。改造小区共有建筑外立面、加装永久性管道设施，直接关系全体业主的公共权益、居住环境和建筑安全，属于需要业主大会集体表决的重大事项，酒店及施工方无权单方面擅自施工改造。

目前，业主们已正式提出诉求，希望相关部门重新核查该油烟管道加装项目，兼顾商业经营合规性与业主合法居住权益，妥善处置此次共有权益的侵权争议，切实保障小区全体业主的公共权益不受侵害。对此，“新民帮侬忙”也将持续关注。

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