市场回调持续   2026年三季度REITs发展报告

观点指数 REITs政策迈入制度深化期，顶层设计与地方配套协同发力 证监会推进REITs纳入沪深港通各项准备工作；《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》将租赁住房、城市更新项目纳入发行与扩募资产范围，稳慎推进商业不动产REITs。河南、重庆、上海、北京等地围绕民间投资参与、土地续期成本控制、城市更新融资等出台配套政策，形成覆盖资产培育到土地配套的全链条扶持生态。

发行扩容步入密集落地期，资产边界与区域覆盖同步突破 8月中下旬5只产品集中获证监会注册批复，叠加9月创金合信北京国资商业不动产REIT上市，三季度共10只产品进入发行或上市流程。期内，全市场上市REITs达89只，总市值2319.99亿元，同比增长6.36%。“基础设施+商业不动产”双轮驱动格局夯实，首单酒店型REITs、首单文创街区底层资产等多项突破落地，区域覆盖向中西部延伸，发行主体向民企扩展。

C-REITs二级市场震荡寻底，板块分化本质是现金流确定性重定价 报告期内中证REITs全收益指数累计下跌3.43%，核心驱动是供给扩容压力与政策红利、产业资本增持间的动态博弈。板块分化显著，保障性租赁住房、消费基础设施、商业不动产跌幅在1.3%—1.6%之间，园区基础设施以6.33%领跌，IDC子板块单月跌幅近10%，反映市场对底层资产现金流确定性的重新定价。

美国REITs冲高回落转跌，香港REITs超跌反弹后再度回调 标普美国REIT指数三季度累计下跌1.74%，13个细分板块中仅电信塔录得正收益，多元化、零售、多户住宅领跌。恒生REIT指数季度上涨4.34%，但年内仍下跌4.19%，租金下行压力待消化，高股息率构成估值安全垫，预计维持高波动、区间震荡格局。

C-REITS篇

市场综述

1、募资端持续放量注入动能，REITs市场版图进一步扩展

市场整体数量方面，据观点指数统计，截止2026年9月11日，全市场上市的REITs产品达到89只，总市值达到2309.20亿元，同比增长5.87%。

报告期内，共有3只公募REITs完成募集上市，其中中航中核汇能新能源REIT发行规模为23.24元，华泰三峡新能源REIT发行规模为40.07亿元，创金合信北京国资公司REIT发行规模为28.31亿元，三支基金合计募集资金81.61亿元。

从市场结构来看：园区基础设施REITs 20只，市值268.88亿元，占比11.64%；消费基础设施REITs 12只，市值368.78亿元，占比约15.97%；仓储物流类11只，市值约212.55亿元，占比9.20%；保障性租赁住房9只，市值约197.10亿元，占比8.54%；商业不动产5只，市值约230.67亿元，占比约9.99%。

2、地方配套与顶层设计协同发力，REITs政策进入制度深化与资产扩容并行期

三季度，REITs政策体系呈现地方试点与顶层制度破局并行的推进格局，政策重心从推动发行扩容转向土地配套、市场互联互通与资产类别拓展等深层制度建设。地方层面，河南、重庆围绕民间投资参与REITs发行，出台项目推介与模式引导政策；上海先后在土地管理规划与民间投资行动方案中明确REITs项目土地续期成本控制与发行协调服务机制，北京将REITs纳入城市更新融资工具体系，地方政策覆盖从资产培育到土地配套的全链条环节。

中央层面，证监会正在推进REITs纳入沪深港通各项准备工作；《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》将租赁住房、城市更新项目纳入REITs发行与扩募资产范围，提出优化租赁住房原始权益人监管与项目净现金流分派率要求，并明确稳慎推进商业不动产REITs，为房地产存量资产盘活打开REITs通道。

整体来看，三季度政策从项目供给、制度配套、市场开放三个维度同步推进，REITs作为存量资产盘活核心工具的政策定位进一步明确。

3、发行扩容步入密集落地期，资产边界与区域覆盖同步突破

2026年三季度，公募REITs一级市场发行节奏显著加快，8月中下旬迎来年内批复最密集窗口，5只产品于8月17日至18日集中获证监会注册批复，叠加9月3日创金合信北京国资商业不动产REIT正式上市，三季度已有10只产品进入发行或上市流程。资产类型覆盖交通、能源、商业不动产、产业园、保租房、市政供热等。政策推动下的扩容态势明确。

本批次项目的核心特征在于资产类型边界与区域覆盖的同步突破，“基础设施+商业不动产”双轮驱动格局进一步夯实。基础设施类中，山证晋中公投瑞阳供热REIT为山西省首单公募REITs，底层资产为晋中供热管网，覆盖面积1217万平方米，标志着市政供热类资产证券化通道向中西部省份延伸；博时山东铁投路桥REIT为全国首单跨黄河路桥REITs，底层资产为济南长清黄河公路大桥，BOT模式下的交通基础设施资产持续扩容。

商业不动产类中，华泰紫金华住安住REIT为深交所首单酒店型商业不动产REITs，也是国内首单由民营酒店集团主导的酒店REITs，底层资产为华住集团旗下广州与上海的709间酒店客房，民企主体与酒店业态双双实现突破；创金合信北京国资REIT底层资产包含集智未来人工智能产业园与隆福寺文创街区，估值合计25.69亿元，文创街区资产首次纳入REITs底层资产范围。

区域覆盖与发行主体的多元化，反映了REITs市场从东部沿海向全国扩散、从央国企向民企延伸的包容性增强。平安西安高科产业园REIT为陕西省首单由本土国企发行的产业园类REITs，底层资产位于西安高新区丝路软件城，建筑面积32.50万平方米；国泰海通中国建筑租赁住房REIT底层资产为上海松江区2432套保租房，原始权益人为中建资本，央企参与保租房资产证券化的路径进一步打通。

4、三季度REITs指数震荡寻底，政策红利与产业增持共振修复

报告期内中证REITs全收益指数从970.51点回落至937.20点，累计下跌33.32点，跌幅3.43%。三季度REITs指数呈现反弹、下探、修复、回落的震荡格局，核心驱动在于供给扩容压力与政策红利、产业资本增持之间的动态博弈。7月初，受6月底首批商业不动产REITs集中上市冲击逐步消化、REITs指数基金获批建仓及估值回落至历史低位等因素推动，指数反弹至7月3日的季度高点（982.33点）。

随后市场进入调整阶段，7月下旬伴随二季报披露，产业园、仓储物流等顺周期板块基本面承压，部分项目现金流不及预期，叠加增量资金入场有限，指数下行至7月28日的940.31点，7月全月下跌1.73%，8月上旬调整延续，受部分战略配售解禁引发的流动性担忧影响，IDC板块领跌，指数于8月13日触及929.90点的季度低点。

此后市场迎来修复窗口，8月中下旬原始权益人密集披露增持计划，5只产业园REITs先后公告增持，叠加8月28日证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确支持租赁住房、城市更新项目发行REITs并稳慎推进商业不动产REITs，政策面与资金面形成共振，指数反弹至8月27日的958.80点。进入9月，市场再度回落，9月3日收于937.20点。

整体来看，三季度政策端从地方土地配套、民间投资引导到顶层房地产新模式构建形成多层次支持体系，产业资本增持信号积极，但供给持续扩容与需求修复节奏的错配仍构成市场震荡的核心矛盾。

三季度REITs板块分化格局清晰，资产类型的现金流稳定性与顺周期敏感度决定了各板块的相对表现，防御类资产与顺周期资产的跌幅差距超过5个百分点。保障性租赁住房以1.31%的跌幅居于五类资产首位，受益于底层资产现金流稳定、租约期限较长及政策端的持续支持，8月28日证监会发布的房地产新模式意见明确提出优化租赁住房原始权益人监管与项目净现金流分派率要求，进一步强化板块政策预期。

消费基础设施与商业不动产跌幅分别为1.46%和1.60%，二者均依托线下消费场景的刚性需求与相对稳定的租金现金流，商业不动产作为首批上市的新资产类型，经过6月集中上市后的估值消化，三季度波动趋于收敛。

园区基础设施以6.33%的跌幅领跌五类资产，主要受二季报基本面承压影响，部分产业园区项目出租率与租金水平面临下行压力，现金流不及预期，叠加8月初部分战略配售解禁引发的流动性担忧，IDC子板块单月跌幅接近10%，招商科创REIT、南京建邺REIT等标的单月跌幅超20%，拖累板块整体表现。仓储物流跌幅为5.54%，作为典型的顺周期资产，受宏观经济需求偏弱影响，仓储物流项目租金增速放缓、空置率上行，业绩承压。

整体来看，三季度板块分化本质是市场对底层资产现金流确定性的重新定价，保障性租赁住房、消费基础设施等防御类资产凭借稳定分派展现相对收益，园区基础设施、仓储物流等顺周期资产则在基本面与流动性双重压力下深度调整，8月中下旬原始权益人密集增持的标的也集中于产业园板块。

换手率方面，园区基础设施为27.06%，消费基础设施为19.71%，仓储物流为22.86%，保障房为18.96%，商业不动产为14.69%。

5、核心指标走出底部结构，分化制约修复高度

产权类公募REITs经营呈现“底部修复、结构分化”的特征，核心指标自2023年触底后持续改善，但2026年上半年出租率小幅回落，显示修复动能仍存波动。出租率从2023年88.75%的低点回升至2025年92.89%，2026年上半年微降至91.95%，仍维持在90%以上区间；收缴率在2023年异常降至88.33%后快速修复，2024年以来稳定在98%以上，现金流质量回归正常。

息税折旧摊销前利润率从2024年69.94%的底部连续回升至2026年上半年73.88%，运营效率持续改善。现金分派率从2025年3.83%的低位回升至2026年上半年4.77%，分派能力修复明显。

结构上，消费基础设施与保障性租赁住房等C端资产出租率与收缴率表现稳健，仓储物流与产业园区等B端资产仍面临租金下行压力，板块分化加剧。

产业园区REITs

二级市场板块深度调整，以价换量成主流

报告期内,产业园区REITs二级市场承压明显，20只标的中仅3只收涨，板块平均跌幅约6.3%。建信中关村REIT以11.85%领涨，中金重庆两江REIT、华夏合肥高新REIT分别上涨6.26%、2.61%，其余标的普遍下跌，招商科创REIT跌幅超过18%。运营端同样走弱，2026年上半年板块平均出租率82.19%，较2025年末再降1.16个百分点，较2022年峰值89.29%累计回落超7个百分点；收缴率94.34%，EBITDA率72.59%，盈利水平大体稳定但收入端持续承压。

租金下行是当前最突出的经营特征。华夏和达高科REIT租金单价同比降22.54%至1.10元/平方米/天，项目公司收入同比减少442.37万元；华夏合肥高新REIT推行长租优惠，此外特价房源定向释放，部分客户享有1至2个月免租期，租金收入同比下降800万元以上。两家基金均明确将“以价换量”作为应对出租率下滑的主要手段。区域分化同样显著，北京区域受益于“北京24条”等政策落地，中金亦庄、华夏金隅智造工场等标的获得政策红利；光谷区域中金湖北科投光谷REIT出租率同比提升10.85个百分点至80.54%，但区域研发办公园区平均空置率仍在20%至30%之间，远大医药科技中心等新项目的入市进一步加剧竞争。

中报披露的问题集中在租户经营恶化和空置上升上。易方达广开产园REIT披露存量租户降本增效的诉求强烈，周边园区招商竞争激烈，部分市级园区陷入“挤压式竞争”；招商科创REIT受宏观经济下行影响，租户续租意愿下降，广告位收入同比降71%，所在杨浦区子市场空置率高达32.5%；中金重庆两江REIT期末剩余租期同比降30.85%，主要因整租租户合同结构变化。

针对上述压力，各基金管理人进行差异化应对。华夏合肥高新REIT深度拓展中介渠道并协同推进催缴；华夏和达高科REIT通过改造提升房屋品质吸引租户，寻求量价新平衡；易方达广开产园REIT聚焦低空经济等重点行业精准招商，动态更新房源资料；建信中关村REIT原始权益人启动不超过6000万元的增持计划。

消费基础设施REITs

板块相对抗跌，运营分化中寻求突破

期内消费基础设施REITs板块表现相对稳健，12只标的中仅华夏金茂消费REIT录得0.20%的正收益，板块平均跌幅约4.5%，跌幅显著小于产业园区板块。

从运营层面来看，2026年上半年板块平均出租率为97.02%，虽较2025年末的97.87%小幅回落0.85个百分点，但仍居产权类首位；收缴率为99.66%，与2025年的99.80%基本持平；息税折旧摊销前利润率为66.17%，较2025年的61.37%提升4.80个百分点，盈利水平逆势改善。

消费复苏节奏偏慢和区域供应增加给部分项目带来了实际压力，2026年上半年全国社会消费品零售总额24.87万亿元，同比仅增长1.3%，家用电器和音像器材类下降7.4%，家具类下降3.7%，可选消费品类拖累明显。上海市场受新增供应集中入市影响，整体空置率达10.03%，新兴区域高至10.50%，华安百联消费REIT面临区域招商压力，出租率94.56%；华夏大悦城消费REIT报告期末可供出租面积及出租率同比小幅下滑，主要因项目对场内部分铺位进行调整改造；中金中国绿发商业REIT期末出租率86.17%，较上年同期下降10.57个百分点，新项目仍处于招商爬坡期。

各基金管理人围绕招商调优和场景运营寻找突破口，华夏中海消费REIT从招商调优、运营管理、推广提质、会员运营和口碑提升五个维度发力，开展“百日焕新冲刺行动”，期末出租率提升至100%；华夏大悦城消费REIT强化时尚与潮流氛围，下半年进行区域场景焕新，同时拉大不同等级会员权益差距，强化免费停车、积分灵活兑换等感知措施；华夏凯德消费REIT针对亲子、宠物等客群开展品牌联动推广，持续做厚会员资产；中金中国绿发商业REIT则采用“固定租金加扣点租金”的复合定价模式，在保障基础现金流的同时，通过扣点分享商户销售增长红利，突破传统固定租金递增的瓶颈。

住房租赁REITs

保防御属性凸显，EBITDA率领跑产权类REITs

期内，保障性租赁住房REITs板块防御属性凸显，9只标的中2只录得正收益，板块平均跌幅约1.3%，为产权类中跌幅最小。中航北京昌保租赁住房REIT以5.22%的涨幅领跑全市场，国泰海通城投宽庭保租房REIT上涨0.26%。

运营层面，根据保租房公募REITs整体经营表现，2026年上半年板块平均出租率为95.25%，较2025年末的95.56%微降0.31个百分点；收缴率为99.49%，与2025年的99.57%基本持平；息税折旧摊销前利润率为81.12%，较2025年的77.18%提升3.94个百分点。

扩募驱动规模扩张，多元施策稳运营

保租房REITs的核心特征是扩募加速与商业配套运营分化，扩募成为板块规模扩张的主要驱动力。中金厦门安居REIT于2026年5月完成第一次扩募，募集资金7.89亿元，购入湖里区等新项目，扩募后资产集中度降低，风险分散效应显现；华夏北京保障房REIT于2025年6月完成扩募，募集资金9.46亿元，2026年上半年营收同比上涨54.12%，主要系新扩募项目纳入合并范围；华夏华润有巢REIT于2025年12月完成扩募，募集资金11.33亿元，2026年上半年可供分配金额同比上涨86.17%。

扩募在短期内摊薄了年化现金流分派率，但长期有助于提升资产规模与运营稳定性。商业配套运营能力成为个体分化的关键变量，华夏华润有巢REIT报告期末商业出租率为70.70%，较上年同期增长21.10个百分点，但商业租金单价为2.18元/平方米/天，较上年同期下降31.01%，商业板块“量升价跌”的特征明显；招商基金蛇口租赁住房REIT林下项目处于集中租赁爬坡期，部分商业租户退租后给予新签租户折扣优惠方案。

新项目运营爬坡和商业配套去化给短期分派表现带来一定压力，中金厦门安居REIT报告期年化现金流分派率较低，主要原因为扩募新购入项目于2026年5月才完成交割，报告期内贡献现金流的时间较短；华夏华润有巢REIT扩募新项目商业部分仍处于去化阶段，租金单价承压。

各基金管理人从招租渠道、产品适配和租约结构多维度应对，国泰海通城投宽庭保租房REIT拓展多元招租渠道，加速空置房源的去化，稳步提升项目出租率；华泰苏州恒泰租赁住房REIT为适应租赁需求变化将合租房型调改为家庭房型，提升产品与市场需求的匹配度；华夏华润有巢REIT通过新签商业租户拉长剩余租期至2.50年，较上年同期增长77.30%，增强商业板块现金流稳定性。政策层面多地出台支持保障性租赁住房发展的措施，鼓励国有企业、社会资本收购存量商品房用作保障性住房、人才住房，为板块长期发展提供制度支撑。

仓储物流REITs

区域供需定分化，主动调整稳定出租率

期内，仓储物流REITs板块经历明显调整，11只标的中仅2只录得正收益，板块平均跌幅约5.5%。运营层面，2026年上半年板块平均出租率为93.35%，较2025年末的94.78%下降1.43个百分点，主要受区域市场新增供应集中入市及电商需求增速放缓影响；收缴率为99.66%，与2025年的99.77%基本持平；息税折旧摊销前利润率为75.63%，较2025年的78.62%下降2.99个百分点，主要受租金下行及运营成本刚性影响。

区域供需格局和租户结构是决定个体表现的两大变量。华南、华东市场受新增供应集中入市影响，空置率高企、租金持续下行，华夏安博仓储REIT披露广州市场平均空置率达20.3%，东莞市场达21.7%，高标仓平均有效租金仅0.68元/平方米/天，红土创新盐田港REIT期末出租率94.64%，较去年同期的96.70%有所下降；华西区域供需趋于平衡，中银中外运仓储物流REIT所在华西区域空置率已降至5.62%，市场运行相对平稳。

租户结构方面，医药流通和专业物流租户展现出更强的经营韧性，汇添富九州通医药REIT、中银中外运仓储物流REIT出租率均达100%；而个别项目面临租户履约风险，华夏深国际REIT应收账款减值比例达34.22%，主要系个别租户租金及代垫款项长期逾期未支付。

行业新增供应高于净吸纳量的供需错配，租金持续下行和空置率上升成为板块面临的双重压力，嘉实京东仓储基础设施REIT指出，短期供需错配导致部分区域空置率提升，整体行业进入以价换量阶段。各基金管理人从租金策略、招商渠道和租约管理多维度主动应对，中航易商仓储物流REIT主动调整租金单价并适度给予免租期以谋求优质租户长期合作，华夏安博仓储REIT进一步加强重点租约前置管理并拓宽招商渠道，提升客户服务及运营响应能力。

商业不动产REITs

供给扩容与估值重估并行，核心资产基本面构筑安全边际

三季度商业不动产REITs一级市场延续扩容节奏，上市标的覆盖核心城市商办与零售业态，底层资产运营基本面整体保持高位稳定。9月3日，创金合信北京国资公司REIT在深交所上市，成为深市首单商业不动产REITs，底层资产为北京海淀区集智未来人工智能产业基地与东城区隆福寺一期文化商业项目，合计可出租面积约10.38万平方米，2025年营业收入约2.10亿元，至此商业不动产REITs试点实现沪深两市全覆盖。

二级市场层面，三季度商业不动产REITs板块整体处于上市后估值消化阶段，首批上市标的均呈现不同程度的估值回落，其中国泰海通砂之船商业REIT与中金唯品会商业REIT调整幅度相对有限，区间分别回落约0.87%和0.89%，汇添富上海地产商业REIT回落约2.74%，中信建投首农商业REIT回落约3.50%。

板块整体调整，一方面源于首批产品上市初期的溢价消化与供给端持续扩容带来的估值重估，另一方面反映了市场对商业不动产现金流稳定性与增长性的甄别趋于细化，奥莱业态凭借较高预期分派率与折扣消费韧性在调整中相对抗跌，商办物业则受长租约锁定下的增长弹性约束，社区购物中心标的受区域消费环境与租户结构影响波动更大。

整体来看，底层资产出租率与收缴率仍维持高位，二级市场调整更多体现为估值体系重构过程中的价格再平衡。

海外及香港篇

海外篇：美国REITs三季度冲高回落转跌，防御性板块展现相对韧性

期内，2026年第三季度，标普美国房地产投资信托（REIT）指数整体呈现7月冲高、8月持续回落、9月初创季度新低的冲高回落走势，季度整体录得负向收益，从7月初404.52点稳步攀升，于7月24日触及425.47的季度高点，随后持续回调，9月2日收于397.48的季度低位，季度累计下跌1.74%，与二季度10.73%的强劲涨幅形成鲜明对比。本季度行情核心由利率环境反复与板块获利回吐双重驱动。

三季度初期，二季度财报季超预期表现推动指数延续上行的态势，酒店、办公与工业REITs二季度业绩均表现强劲，叠加市场对美联储降息预期的阶段性定价，推动指数于7月下旬冲高至425.47点。进入8月，宏观环境出现边际变化，美联储降息节奏低于市场预期，利率“更高更久”的叙事重新占据主导，10年期美债收益率走高压制利率敏感型REITs估值，同时欧洲通胀受能源价格上涨影响再度抬头，全球利率环境不确定性上升，指数转入持续回调通道。此外，二季度涨幅较大的板块在三季度面临集中获利回吐压力，数据中心REITs因AI投资周期的估值过高担忧出现明显回调。

整体来看，三季度美国REITs行情从二季度的普涨转向全面回调，13个细分板块中仅电信塔REITs录得正收益，其余12个板块全部下跌，市值加权平均下跌4.18%。防御性板块展现出相对韧性，电信塔REITs上涨0.99%，租户以长期合约的电信运营商为主，现金流确定性高，5G与边缘计算部署持续支撑塔站租赁需求。

医疗保健REITs与工业REITs均下跌2.44%，医疗保健受益于人口老龄化与医疗服务需求刚性，工业REITs受物流仓储与高标仓需求支撑，上半年租金正回调幅度接近两位数。顺周期与利率敏感板块领跌，多元化REITs下跌8.96%，零售REITs下跌8.23%，多户住宅REITs下跌7.99%，多户住宅板块面临新增供应集中入市与租金增速放缓的双重压力，零售板块则受到消费支出放缓与电商持续分流的影响。数据中心REITs三季度下跌4.60%，但AI算力投资长期增长逻辑未变，机柜签约率与租金调升率仍处于历史高位。

尽管三季度出现回调，从年内维度看，标普美国REIT指数截至9月2日仍累计上涨13.74%，在主要资产类别中表现靠前。

新加坡数据中心资产证券化提速，REITs市场在三季度迎来数据中心资产证券化的集中推进期。

据彭博社消息，美国数据中心基础设施运营商SDC Capital Partners计划在新加坡REITs上市，募资规模约10亿美元，正与顾问合作筹备潜在首次公开售股，最快可能在明年进行。SDC成立于2017年，专注于发展和投资数据中心、光纤网络、无线基础设施和云服务，目前管理约125亿美元资产，私募股权公司Thoma Bravo于2025年入股并持有少数股权。

由黑石与加拿大养老金CPPIB投资的亚太数据中心运营商Air Trunk已于7月秘密提交新加坡REITs的IPO申请，计划最快在2026年9月或10月启动上市，本次IPO有望募集约15亿美元资金。

若上述两笔IPO顺利落地，新加坡数据中心REITs市场的资产管理规模与流动性将提升，数据中心作为AI算力基础设施的资产证券化通道进一步打通，新加坡作为亚太区REITs上市地的竞争力也将随之增强。目前新加坡市场现存3只数据中心REITs——吉宝数据中心REIT、Digital Core REIT与NTT DC REIT。

香港篇：三季度超跌反弹后再度回调，租金下行压力仍待消化

期内，2026年第三季度，恒生房地产信托基金指数整体呈现“7月超跌反弹、8月持续回调、9月初企稳”的三阶段走势，累计上涨4.34%，从7月初2823.12的年内低点强劲攀升，于7月30日触及3113.54的季度高点，随后转入回调通道，9月1日下探至2923.66，9月3日收于2945.74，季度最大回撤6.10%，高低点振幅达10.29%，反映香港REITs市场在基本面尚未明确拐点背景下的高波动特征。

7月反弹的核心驱动在于超跌后的估值修复与政策预期升温。恒生REIT指数在6月单月回调10.49%后，6月底已跌至2823点，较2月高点3409.29点回撤超过17%，估值吸引力显著提升，叠加香港楼市政策边际放松预期升温、部分REITs中期业绩预告好于预期，以及多数香港REITs分派收益率处于6%至8%区间的高股息特征吸引长线资金布局，推动指数7月单月上涨9.93%。

8月以来，指数持续回调，主要因7月反弹幅度较大后获利回吐压力集中释放，同时香港零售与写字楼市场基本面仍未出现实质性拐点，中期业绩披露后市场对租金下行的担忧重新升温，叠加全球利率环境不确定性上升，欧央行加息预期升温压制利率敏感型资产，8月单月下跌4.66%。从年内维度看，截至9月3日恒生REIT指数仍累计下跌4.19%，显著弱于美国REITs同期表现。

资产类型与区域布局决定香港REITs的业绩分化程度，社区民生零售与核心区写字楼相对抗跌，以内地商业物业为主的标的承压最重。

置富产业信托持有17个零售物业，包括16个香港私人住宅屋苑零售物业及1个新加坡社区零售物业，零售空间逾300万平方呎，期内总收益8.21亿港元，同比下跌3.9%，下滑幅度在香港REITs中相对可控。其资产以日常生活必需品消费为主，租户结构涵盖超市、便利店、餐饮、教育等刚需业态，受宏观经济波动影响相对较小，收益下跌主要反映往年租金调整的延续影响及续租租金调升率持续录得负增长，但出租率保持稳定。

以内地商业资产为主的越秀房产信托基金，其底层资产主要包括广州国际金融中心、广州财富广场、广州城建大厦等核心商业物业，期内收入总额7.67亿港元，同比减少20.7%，物业收入净额5.08亿港元，同比减少25.2%。广州甲级写字楼市场新增供应持续入市、空置率维持高位，租金谈判中业主处于弱势，同时广州零售消费复苏力度弱于一线城市平均水平，零售物业租金与出租率均承压。

核心区写字楼的资产端已定价新周期，现金流端仍在消化旧周期。冠君产业信托的核心资产为中环花园道三号（花旗银行广场）及旺角朗豪坊办公大楼，是香港最核心的甲级写字楼资产之一，期内总租金收入9.49亿港元，同比减少7.8%，物业收入净额7.80亿港元，同比减少9.3%，可分派收入4.32亿港元，同比减少9.1%，归母净利润5.48亿港元，扭亏主要得益于投资物业公允价值变动的同比改善。

冠君的业绩压力主要源于中环写字楼市场在过去几年的租金调整，报表仍在消化此前签订的低租金合约，但随着香港核心CBD写字楼空置率逐步见顶回落、新增供应减少，市场普遍预期中环租金将于2026年下半年至2027年进入上行通道，冠君作为核心区业主有望率先受益。

春泉产业信托的资产组合调整则提供了另一个观察维度，其核心资产包括北京华贸中心写字楼及惠州华贸天地购物中心，英国资产于2025年3月出售后资产组合更加聚焦于中国内地，期内物业收入净额环比增加1.6%，但同比下降13.4%，同比下降主要反映英国组合出售后不再贡献收入，环比改善则归因于惠州华贸天地的稳定贡献。若北京写字楼市场在政策刺激下逐步企稳，春泉的业绩有望进一步修复。

租金下行是香港REITs业绩层面的核心矛盾，续租租金调整率为负是普遍现象，高股息率构成估值安全垫，多数香港REITs当前分派收益率在6%至8%区间，在利率下行周期中高股息特征有望吸引长线资金配置，但租金下行趋势未扭转前，每单位分派仍面临下调压力。

从2026年中期财报来看，香港REITs的融资成本进入下行通道，财务端的改善在一定程度上缓冲了物业经营端的压力。置富产业信托期内融资成本按年减少2.9%至1.68亿港元，实际借贷成本降至3.4%，利息开支的节省有效抵销了物业收入净额的部分下滑；冠君产业信托现金融资成本由去年同期的2.91亿港元降至2.64亿港元，平均实际现金利率由4.0%降至3.6%，固定利率债务比例维持在47%，利率风险管理成效显现；越秀房产基金上半年平均付息率3.79%，同比下降13个基点，期内节省融资成本约5800万元人民币，同时借贷比率由2025年末的48.5%降至41.9%，资本结构持续优化。

整体而言，香港REITs管理人在本期普遍采取了“降杠杆、延期限、固息化”的债务管理策略，通过提前再融资锁定较低利率、提升固定利率的债务占比，以应对全球利率环境的不确定性。融资成本的下行确实为可分派收入提供了一定支撑，但利息节省的幅度尚不足以完全覆盖租金下行带来的物业收入净额收缩——尤其对于以内地商业物业为主、租金调整幅度较大的标的，融资端的改善只能起到边际缓冲作用。

展望后市，香港REITs的修复节奏将取决于三大变量：香港与内地商业地产租金何时见底回升，核心CBD写字楼租金拐点信号最为关键；香港楼市政策与消费刺激政策的力度与效果；全球利率环境与港元流动性状况。在租金下行趋势未明确扭转前，香港REITs大概率维持高波动、区间震荡的格局。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。

本文源自：观点网