河南
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北京绿城门头沟四道桥地块
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北京宅地土拍市场异常热闹，共有3宗住宅地块迎来现场竞价，分别位于顺义、门头沟、昌平三个区域，今天土拍的热度非常高，现场竞价都超过100轮，而且地块成交溢价率都超过10%。
其中，第二宗出让的门头沟区S1线区域组团MC00-0605-0114地块迎来成交。最终，通过163轮线上+线下竞价，绿城以14.706亿元将其收入囊中。
至此，北京2026年宅地土拍总计来到26组，成交总金额更新至466.909亿。
2026年北京宅地成交地图
具体的成交信息是↓↓↓
地块名称：北京市门头沟区S1线区域组团01-12地块土地一级开发项目MC00-0605-0114地块；
拿地房企：绿城；
成交金额：14.706亿元（溢价率16.71%）；
住宅楼面价：2.46万/平。
首先，这块地为什么值得关注？
如果从区域角度来看，门头沟四道桥地块最大的价值，在于其位于S1线成熟居住板块，同时具备较低容积率指标。
相比传统远郊板块依赖未来规划兑现，这宗土地周边交通、商业、教育等配套已经逐步成熟，更重要的是板块所在的京西“两园一河”已经被写入北京十五五战略规划，产业和生态优势明显。
四道桥地块3D实景图
先看地块位置和周边配套。
四道桥地块位于门头沟区永定镇、门头沟新城东部核心区域，处于S1线轨道宜居生活板块核心位置。
交通方面，地块距离S1号线四道桥站直线约600米，步行可达。S1线可直达苹果园综合交通枢纽，并换乘地铁1号线、6号线，能够快速连接石景山、海淀等北京核心城区。
同时，地块周边玉带街、银盛路等道路资源完善，可连接莲石路、西六环，自驾出行条件较好。
四道桥地块位置和周边配套
生活配套方面，区域内商业资源已经逐步兑现。
地块两公里范围内拥有龙湖长安天街、中骏世界城等成熟商业综合体，可以满足居民日常消费需求。
医疗方面，门头沟区中医医院、同仁医院永定分院等医疗资源能够提供保障。
教育方面，北京八中京西校区已经落地，区域教育资源持续完善。
此外，区域生态资源同样较为突出，周边有绿海运动公园、莲石湖公园等生态空间，东侧临近永定河。
从区域发展来看，四道桥地块所在区域也具备一定产业和城市升级预期。
地块东侧靠近首钢园，随着区域产业发展和人口导入，未来有望进一步强化京西居住板块价值。
与此同时，央视超高清示范园“央视界”等产业项目落地，也将为区域带来新的就业和人口支撑。
同时，新地块所在区域内，中关村门头沟园、京西智谷等产业平台持续承接创新资源，推动区域产业结构升级。
再来看地块本身。
此次出让的0114地块为R2二类居住用地，用地面积33274.84平，地上规划建筑控制规模≤59894.71平，容积率1.8，建筑限高60米，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，土地开发程度为“七通一平”净地。
图源地块规划文件
从土地指标来看，1.8的容积率，在门头沟新城核心区域属于相对较低水平，未来产品形态更偏向小高层、改善型住宅方向。
同时，60米建筑限高也为社区空间和楼栋排布提供了一定空间，未来项目有机会通过园林、社区公共空间等方面打造差异化居住体验。
不过，地块本身也存在一定开发要求。
0114地块与北侧教育用地、西侧多功能用地、南侧商业用地的规划退让距离，可结合深化设计方案统筹优化、统一衔接，兼顾边界风貌协调与空间布局合理性。
此外，根据出让条件，项目需要配建人防工程，人防面积不低于5400㎡，同时超5000㎡人防工程需建设柴油发电站；此外，地块临玉带街、银盛路，住宅需要做好隔声降噪设计。
整体来看，0114地块虽然具备低密优势，但开发过程中也需要房企在产品规划和成本控制方面做好平衡。
最后来看价格。
0114地块挂牌起始总价12.6亿元，按照规划建筑规模计算，起始楼面价约2.1万元/平。
最后，地块被绿城以14.706亿的总价摘得，粗算住宅成交楼面价达到2.46万/平。
从周边市场来看，目前门头沟S1线板块已经形成一定住宅供应。
四道桥地块周边部分新房分布
0114地块西侧上岸板块的长安华曦府，2024年底开盘，直接拿下2025年1月的全北京新房销冠。
而新地块北侧的长安华曦府金安，拿地住宅楼面价2.35万/平，去年年底开盘，到现在7个月时间，421套房源已经成功网签315套，网签均价4.43万/平。
长安华曦府金安网签数据（7.30）
再往东的河东石景山首钢园内部的首钢璟瑞长安，今年4月底开盘，到现在3个月时间，379套房源已成功网签230套，网签均价6.11万/平。
首钢璟瑞长安网签数据（7.30）
此外，同样位于丰台河西郭公庄板块的中建方程国贤府，今年4月11日才开盘，不到四个月时间，508套房源已经成功网签493套，网签均价4.5万/平。
中建方程国贤府网签数据（7.30）
这两年，整个京西板块的新房市场开始变好起来，从前的小透明，慢慢变成了也有明星项目支撑的区域。
0114地块这个时间入市，时机把握的刚刚好，因为区域内竞品项目已经去化的差不多了。
此外，新地块周边次新房方面，峯范北京、金茂长安悦、龙湖北辰揽境等项目成交价格约4.3万-4.4万元/㎡，区域价格体系相对稳定。
新地块周边二手房情况
综合来看，门头沟四道桥地块是一宗具备产业和战略规划优势，而且区域成熟度较高的改善型住宅土地。
它的优势在于S1线交通、成熟商业配套以及低容积率带来的产品空间；同时，临路噪音、人防等开发条件，也考验房企后续产品打造能力。
未来项目能否获得市场认可，关键仍在于开发商如何将土地指标转化为更具竞争力的住宅产品。
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