普法微课堂 ｜ 完成房屋过户登记，就一定享有所有权吗？

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完成房屋过户登记

就一定享有所有权吗？

来看下面的案例

案情简介

李某与杨某曾系夫妻关系，二人于2003年登记结婚，于2024年7月经法院判决准予离婚。陈某系杨某的亲戚。案涉房屋系杨某与李某婚后购买，登记在杨某名下。2023年3月，李某与杨某感情不和分居闹离婚，在二人婚姻关系存续期间，杨某将案涉房屋过户至陈某名下。李某至今一直居住在案涉房屋。陈某持不动产权证书以房屋所有权人名义将李某起诉至人民法院，要求李某搬离并返还案涉房屋，排除妨碍。

法院审理

陈某是否有权请求返还房屋，关键在于其是否为案涉房屋实际所有权人。

陈某主张在杨某处买受案涉房屋，其仅提交不动产权属证书，本案需审查陈某与杨某之间买卖关系存在与否。陈某主张50万元价格购买案涉房屋，其明确表示无法提供买卖合同，陈述50万元房款支付17万元现金，其余房款由债务抵顶。法院询问17万元现金支付地点、款项来源，抵顶房款债务由来，陈某均无法作出合理解释。

陈某无法提交购房合同、款项支付无法作出合理解释，与正常房屋买卖交易不符。加之陈某与杨某之间存在亲属关系，杨某向陈某过户房屋时处于杨某与李某分居闹离婚期间，法院认定陈某与杨某之间房屋交易不真实。因二人之间不存在真实房屋交易，房屋过户登记不能产生物权变动效力，陈某无法取得案涉房屋所有权。因陈某非案涉房屋实际所有权人，其无权要求李某腾退并返还案涉房屋。在本案承办法官将案件事实和相关法律规定向陈某进行释明后，陈某自愿撤回起诉。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。返还原物纠纷的主体需为物权人。不动产权属证书只是不动产登记机关颁布的权利证明文件，其衍生于不动产登记簿，具有初步证明效力，但其只具有不动产权利的推定效力，并不能直接决定实体上所有权存在与否。即便办理房屋过户登记手续，登记人并不当然享有所有权。对于不动产真实权属，需要审查不动产登记原因。涉及交易关系取得不动产权，需要审查出卖人是否为有权处分，是否存在合法有效的买卖合同，房产是否办理过户登记，满足上述条件，买受人可取得房产所有权。上述三个条件中，出卖人为无权处分情形下，若买受人属于善意取得，仍可获得房屋所有权。若双方之间无合法有效买卖关系、未办理过户登记，二者条件缺少任何一个，则买受人无权取得所有权。如本案中，杨某与陈某无真实交易关系，仅办理过户登记，陈某无法获得案涉房屋所有权。陈某非所有权人，无权要求李某返还房屋。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百三十五条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

来源：法治顺义

整理编辑：顺义区妇联宣传部

2026年9月15日

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