现房销售将放心还给买房人，引领房企新变化

中房报记者 许倩 北京报道

“控增量、去库存、优供给”是‌2025年12月中央经济工作会议‌提出的房地产市场供给侧改革核心任务，也是‌2026年政府工作报告‌明确的房地产工作重点。

稳定房地产市场是行业高质量发展的重要保障。市场要稳定需要控增量、去库存、优供给，三者缺一不可，形成引领房地产市场高质量发展的政策供给。

现房销售则是这场重大变革的划时代举措。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确新出让土地、已出让但尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目优先选择现房销售，仍实行预售的项目须主体结构封顶、购房资金全额纳入监管账户。

“商品住房销售制度是房地产管理的基础性制度，是构建房地产发展新模式的重要内容。”住房城乡建设部有关负责人介绍。他表示，在房地产市场快速发展阶段实行的商品住房预售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求，迫切需要改革完善。

此次调整并非突然之举，而是顺应住房发展阶段变化的制度性安排。数据显示，2025年中国城镇住房套户比达到1.07，全国住房供给总量实现基本平衡，住房短缺时代基本结束。

市场交易结构也在发生标志性变化。今年上半年，全国二手房销售面积占比达到50.4%，首次在全国范围超过新房。其中，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积已超过新建商品住宅。这一变化背后，既有新房交付风险的考量，也反映出购房者对现房的偏好在增强。

这项改革最直接、最受益的群体，是广大购房人。交付风险从根本上得到防范，老百姓购房从“看图纸、赌交付”转向“所见即所得”。

浙商证券分析师杨凡认为，在需求总量趋势性变化背景下，通过推动现房销售制度拉长供给周期、调节新房供应节奏，有助于缓解供需矛盾，对稳定整体房价体系具有积极意义。

“随着改革平稳落地，行业将逐步形成现房为主、品质为王、服务为要的发展格局，房企将在产品品质和服务能力上展开更高水平竞争，人民群众将住上更多安全、舒适、绿色、智慧的好房子。”山东省住房和城乡建设发展研究院住房研究所所长孙莉分析表示。

人心所向 大势所趋

面对房地产高质量发展趋势、经济高质量发展浪潮，商品住房预售制与经济社会需求已经脱节，“现房销售”提供了一个充满新发展张力的答案——既要打破传统模式，又要守住发展内核；既要回应现实需求，又要超越功利桎梏。

商品住房预售制最早源自我国香港的“卖楼花”模式。上世纪90年代内地启动住房制度改革，彼时内地住房短缺，城镇化加速推进，房企资金压力突出，预售制度顺势落地。这一制度在解决“有房住”问题上发挥了历史性作用，支撑了中国城镇化快速推进时期的大规模住房建设。

经过30年高速发展，我国住房总量短缺问题已根本解决。截至‌2023年底‌，我国城镇人均住房建筑面积已超过‌40平方米‌。楼市主要矛盾，已从供给不足转变为存量房积压与优质住房需求之间的错配。老百姓的住房需求，已从“住有所居”迈向“住有宜居”，对房屋品质、交付确定性、居住体验提出更高要求。

针对新形势变化，近两年政策思路已经明确，核心是“控增量、去库存、优供给”，加快构建房地产发展新模式。

‌‌“十五五”规划纲要明确提出，推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支持满足房地产合理融资需求，有力有序推进现房销售。这为全国楼市制度改革划定清晰路径。

事实上，现房销售在全国多地早已先行先试。自2022年末以来，全国已有39地试点现房销售或出台相关支持政策。

早在2020年，海南就成为全国首个全面推行现房销售政策的省份。海南省住建厅有关负责人表示，截至2024年8月，海南累计已有8万套左右住房（含安居房）实施现房销售，解决了预售制度所带来的质量投诉、合同纠纷、项目烂尾等系列问题，有效保障了购房者合法权益，有力防控了房地产市场风险，并积极推动了行业新技术新工艺发展。

近年来，一线城市也陆续加入探索行列。2025年12月，深圳福田梅林一宗宅地经148轮竞价、以65%溢价率成交，出让条件要求商品住房全部实行现房销售；广州在今年4月出台新政，在土地供应端试点现房销售，8月南沙首宗现房销售住宅用地成功出让。

这些地方从土地出让环节推动现房销售试点，为全国性改革积累了成熟经验。

引领新供给 促进新平衡

长期以来，一些房地产开发企业采取“高负债、高杠杆、高周转”的粗放扩张模式，积累了风险隐患，容易出现房屋无法交付或者延期交付，以及货不对板等问题。推行现房销售，有利于切实防范交易风险，也是供给侧“控增量、去库存、优供给”的改革着力点，将有利于推动房地产供需更高水平动态平衡。

从“控增量”角度看，土地供应与开发节奏将更加理性。孙莉表示，现房销售改变了房企“拿地即回款”的传统预期，新出让土地项目从开工到回款的周期拉长，促使企业更加审慎理性地评估自身资金实力和市场需求，聚焦人口流入、需求坚实的区域拿地。这将推动地方更加精准地把握供地规模、节奏和结构，实现以人定房、以房定地、以房定钱。

从“去库存”角度看，现房销售模式下，新项目入市节奏适度延后，客观上改善了市场供求关系，有利于缓解供大于求压力。

回款周期的变化，是理解去库存效应的关键：预售制下，房企拿地后通常6～12个月可形成现金流回补；现房销售下，则须竣工备案或取得现售备案后方可规模回款。按券商机构测算，拿地至销售回款周期将拉长1年左右。

需要说明的是，存量库存和二手房市场构成了充足的缓冲，新房供给节奏的调整不会引起价格大幅波动，市场总体保持平稳运行。

从“优供给”角度看，现房“所见即所得”，这将倒逼房企产品升级，“好房子”从标准走向现实。

全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务副会长柴强表示，现房销售制下，房企竞争优势将主要体现在住房产品品质和配套服务能力方面，那些经营管理实力、产品研发能力不强的企业将被市场淘汰，行业集中度和整体发展质量将得到提升。

也有购房人担心：现房销售下会不会逼出“赶工期降质量”？这一担心从制度逻辑上并不成立。

孙莉分析称，过去抢工期，冲的是预售节点、是资金回款；现房销售取消了抢预售的动机，工期服从质量和交付条件。现售的标尺是竣工验收合格、具备交付条件，质量监管节点更硬；而且现房实景交付，任何质量瑕疵都会直接暴露在购房人眼前、直接影响成交，企业比过去任何时候都更有动力把质量做成口碑。转型期个别企业资金安排上会有压力，土地、金融等配套政策已作出安排，有利于引导企业回归稳健经营。

对市场关心的政策过渡问题，此次改革并非“一刀切”。住房城乡建设部有关负责人强调，完善商品住房销售制度的通知在政策规定上不搞“一刀切”，对新老项目分类施策，“老项目老办法、新项目新办法”。政策规定，8月28日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，预售条件和资金监管按原有政策执行；新出让土地和未取得工规证的项目“优先选择”现房销售。

这种“新老划断、渐进落地”的安排，为市场平稳过渡留足了空间。

房企备战 迈出首步

9月10日，深圳福田香一宗面积仅5844.41平方米的“迷你宅地”，吸引7家国企、央企竞拍。经历257轮竞价后，该住宅用地最终被中海地产以25.5亿元拿下，溢价率达125.46%，楼面价约9.81万元/平方米。

这是8月28日房地产新政后深圳首场住宅用地拍卖。在现房销售方向明确、市场担心房企拿地意愿下降的节点，这场土地拍卖用超高溢价率证明，核心城市的优质地块，从来不缺买家。

头部房企已经开始积极备战现房时代的到来。

华润置地总裁徐荣谈及现房销售时表示，新政对开发企业中短期现金流管理形成一定压力，但有助于形成长期健康、有效循环的企业高质量发展状态。

华润置地已制定了一系列应对策略，着重建设开发销售型业务的产品力、交付力、营销力、服务力及小分期能力，同时重构工程管理、供应链管理、设计管理、销售管理等作业体系，深化以项目为单位的全周期现金流管理体系。“华润置地将向内做好经营，开源节流；向外做好与属地政府的沟通，在模式切换期保障公司投资生产经营稳中求进。”

今年5月，美的置业在徐州发布“主动现房战略”：不卖期房，不做沙盘，将整个小区完整建成后让客户“看过再买”。

摩根士丹利中国地产分析师张永添预计，未来核心城市的优质土地可能进一步向资金成本低、融资渠道强的少数房企集中，新房市场的集中度也会继续提升。

从“看图纸下单”到“进小区验房”，从“高周转”到“重品质”，这场始于销售端的制度变革，正在改写房地产运行规则。让购房者不再为不确定的承诺买单，让真正有实力、踏实做产品的房地产开发企业留到最后，这是制度变革的初心，也是“好房子”大崛起和住房这个大宗商品消费新崛起的基座。