®顶豪❗越秀外滩樾官方售楼处电话 | 虹口越秀外滩樾发布:天花板级别!

越秀外滩樾｜北外滩内环风貌院墅：于百年里弄基底，收藏上海城市时间资产
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开发商新房销售 @潘志良2026 年 9 月 15 日 上海

上海内环滨江板块，经过多年城市更新与价值沉淀，外滩、陆家嘴、北外滩组成的城市黄金三角，已经成为上海城市资源浓度最高的核心版图。在这片土地上，江景资源、城市配套、产业能级叠加，持续催生高端人居作品。但如果把目光拉长，从资产传承与居住美学双重维度审视，单纯占有江景视野的物业，已经难以满足高阶家庭对土地文脉、低密尺度与长期居住品质的综合要求。

内环可供开发的住宅用地持续收紧，能够同时承载原生历史风貌肌理、70 年住宅属性与纯墅产品规划的地块，存量已经十分稀缺。越秀外滩樾，备案名梧州时里，择址虹口梧州路 235 弄，扎根百年里弄土地之上，保留地块原生巷弄格局，打造总计 48 席低密院墅社区。项目由越秀地产联合临港集团双国企共同开发，将老上海里弄空间的人文底蕴，与当代顶豪居住标准融合，构建一套兼顾自住体验、家族资产沉淀的风貌墅居产品。

很多客户初次到访北外滩，关注点大多集中在摩天建筑群、滨江天际线以及成熟商业配套。但越秀外滩樾的核心价值，并不局限于滨江景观这一单一层面。项目最大的亮点，是采用 “与古为新” 的风貌再生开发思路，区别于市场上简单复刻海派建筑符号的项目。项目规划前期，团队完整梳理地块原有里弄空间脉络，保留地块工字型巷弄空间肌理，延续传统里弄移步异景、巷道婉转的空间秩序。实地行走于槭福里实景巷道，能感受到原有里弄空间的尺度感，并非新建项目生硬仿造的仿古场景，更像是经过严谨修缮保护的百年里弄，重新适配当代人居需求，迎来新一代居住者。

双国企开发背景，是项目产品落地与长期运维的重要保障。越秀地产与临港集团，在内环稀缺风貌建设用地之上，规划纯墅社区，社区内无高层产品，全部规划双拼、三拼院墅。项目容积率仅 1.17，绿化率达到 38%。在土地价值高度密集的北外滩内环板块，这样的低密指标，赋予项目很强的藏品属性。产品为 70 年纯住宅产权，民水民电，可落户，属于上海限购住宅范畴。从资产属性来看，该项目定位偏向长期自住与家族资产传承，并不适合短期快进快出的投资逻辑。

物业方面，项目配置越秀高端物业团队，提供 24 小时管家式服务，针对地上、地下空间设置差异化物业费标准。风貌建筑社区，后期持续养护的重要性远高于普通商品房，建筑外立面、园林植被、巷道景观、历史构件都需要长期精细化维护，成熟高端物业的运维能力，会直接影响建筑数十年之后的整体状态与质感。

地段格局：北外滩黄金三角腹地，繁华与静谧的平衡尺度

越秀外滩樾坐落北外滩核心腹地，区位尺度经过精心平衡。项目直线距离北外滩商圈约 500 米，距离外滩源约 1.2 公里，至陆家嘴直线距离约 1.5 公里，距离黄浦江岸线直线约 800 米。这个距离形成了非常舒适的居住边界，既能便捷抵达滨江步道，观赏黄浦江与城市天际线景观，同时规避了紧贴江岸带来的潮湿、噪音等居住痛点，属于内环滨江板块难得的宜居尺度。

立体交通网络串联浦西与浦东两大核心区域，三隧道搭配四条轨交，跨江通勤与全城出行都具备充足选择。新建路隧道直线距离约 360 米，可快速直达陆家嘴 CBD；外滩隧道约 670 米，连通外滩金融集聚带；北横通道临近地块，贯穿浦西东西方向，可顺畅通达虹桥枢纽。轨道交通层面，12 号线国际客运中心站步行约 500 米；4 号线、10 号线海伦路站步行约 850 米；在建 19 号线未来可实现区域换乘。依托轨交网络，3 站可达南京东路商圈，6 站抵达新天地，商务通勤、休闲购物出行选择丰富。

板块配套已经高度成熟，无需等待漫长的城市配套落地周期。1 公里辐射范围覆盖瑞虹天地综合体，集合购物、餐饮、影院以及各类生活服务业态，满足日常家庭消费需求。2 公里范围内，虹口区第二中心小学、华东师大一附中实验小学、初中等教育资源环伺，家庭客户可以就近获取基础教育配套。3 公里半径内汇集新华医院、上海市第一人民医院、复旦附属妇产医院等多家三甲医疗机构，医疗资源储备充足。

生态休闲资源同样丰富，北外滩滨江绿地、四川北路公园、鲁迅公园环绕项目周边。闲暇时段，无论是滨江慢跑，还是城市公园散步，都拥有就近的休闲场景。内环核心区域普遍存在城市噪音干扰问题，而越秀外滩樾借助巷弄空间布局、乔木组团绿化以及建筑高差设计，形成天然声屏障。身处城市核心繁华圈，踏入社区围墙之后，外界喧嚣被自然隔绝，实现出则繁华、入则静谧的居住感受，也是市中心低密风貌住宅独有的居住体验。

建筑营造：海派美学当代转译，兼顾风貌规制与居住实用性

打造风貌建筑，很容易陷入单纯堆砌复古建筑符号的误区，外观具备复古氛围感，但室内空间、采光通风难以适配现代人居住习惯。越秀外滩樾的设计逻辑，保留历史建筑神韵，依托现代工程工艺重构建筑本体，在遵守风貌保护相关规范的前提下，充分满足当代人居的各项需求。

设计团队提取百年海派建筑经典元素，清水红砖、装饰窗楣、岩石山墙、石库门入户门头，借鉴吴同文故居标志性弧形转角形态，不生硬照搬老建筑形制，而是提炼美学语言进行再创作。外立面选用定制陶砖，经过多轮烧制参数调试，采用古法铺贴工艺，砖面经过喷釉、淬火处理。自然光斜向照射立面时，砖面会呈现丰富温润的光影层次，质感和普通涂料外墙存在明显差异。檐口线脚、露台栏杆等构件，对地块原有历史建筑构件做样本留存与修复研究，再按照现代建筑安全标准迭代优化。大面积落地玻璃窗与复古红砖立面相互融合，厚重的历史质感，搭配通透轻盈的室内空间，新旧两种空间语言形成和谐的平衡感。

建筑排布延续原生里弄巷弄格局，摒弃常规小区行列式整齐排布模式，顺着原有巷道脉络错落布局。巷道宽窄富有变化，转角位置设置景观节点，行走其间视线不断收放，营造小中见大的空间效果。每户配置独立入户门头以及私属庭院，在内环核心风貌项目中，这样的配置十分难得。传统老石库门住宅普遍存在采光面狭窄、室内层高局促的短板。本项目突破老建筑原生空间限制，优化窗墙比与面宽尺度，把现代别墅高标准的采光、通风设计，植入海派风貌建筑外壳之下，兼顾美学表达与居住舒适度。

园林营造：东方山水立体庭院，复刻东方山水意境

项目园林设计思路区别于常规住宅平整草坪式景观，依托东方山水造园理念打造立体高差庭院。设计借鉴《溪山行旅图》山水意境，结合地块天然高差，选用太行山原石、泰山子母松，搭配多层次灌木植物组团，打造一步一景的禅意园林景观。蜿蜒碎石步道穿梭于乔木与置石之间，堆坡景观与下沉庭院相互嵌套，景观空间层次饱满。

园区整体景观序列延续里弄巷道景观逻辑。从主入口进入社区，依次穿过景观门廊、庭院、巷道、组团绿化，归家仪式感层层递进。景观苗木选用成年移植乔木，能够快速形成浓密树冠，随着时间沉淀，巷道空间会被树荫包裹，复刻老上海梧桐巷弄的氛围感。

考虑到风貌社区地面空间珍贵，项目将大量业主社交功能放置地下空间，打造约 2500㎡地下会所，内部规划恒温泳池、私宴厅、红酒窖、健身空间。这样的设计方式，最大程度保护地上园林与风貌建筑完整度，同时为业主提供私密专属社交场景。家庭私宴、好友聚会、日常健身等需求，都可以在社区内部完成，适配高阶家庭多元化生活与社交场景。

户型产品：有天有地墅居格局，分层空间兼顾家族居住需求

项目主力户型建筑面积约 238㎡至 338㎡，地上三层，地下两层。全部户型实现独立入户，搭配私家庭院与多露台，打造有天有地的墅居体验。户型设计核心思路，兼顾大家族居住尺度，同时做好公私空间的私密分区。

首层定位家庭公共社交层，横向大面宽客厅，空间层高舒适，落地折叠门直接连通私家庭院，室内与庭院空间无缝衔接。会客、家庭聚餐等公共活动集中在一楼，访客动线和家庭成员日常起居动线相互分离，保障家庭内部私密性。

二层规划儿童房、次卧套房，每一间卧室均为独立套房设计，自带独立卫浴，适合多子女家庭或是长辈同住的家庭结构，不同家庭成员可以拥有各自独立起居空间，减少生活干扰。

三层为主人专属居住层，设置超大主卧套间，搭配观景露台。站在露台之上，可俯瞰社区山水庭院景观，部分房源能够眺望城市界面与黄浦江景，作为主人独处、观景、休闲的专属空间。

地下两层是户型重要的拓展空间，地下空间层高充足，业主可以结合自身家庭需求自由定制。可规划影音室、红酒窖、茶室、健身区、保姆房，也可以预留大容量储物空间。车位配比充足，每户可配置多个车位，车库直接入户，从地下车库归家无需经过公共巷道，进一步强化居住私密性。

整套户型传承传统里弄院落生活内核，庭院作为家庭生活向外延伸的场景，室内空间分层规划，公共区域与私密区域清晰区隔。同时针对性解决传统老石库门住宅采光不足、厨卫空间局促、停车困难等原生缺陷。保留海派院落生活情怀，不牺牲现代居住品质，也是这套风貌墅居产品核心价值。

理性审视风貌类物业：产品优势与客观取舍

内环滨江风貌院墅，土地文脉价值突出，资产收藏属性较强，但这类产品存在自身特性，客户在置业决策阶段，需要理性全面评估。

首先，风貌类建筑开发建设受到严格管控，建筑高度、外立面材质、绿化布局等规划指标均需要遵守相关管控要求，这也是这类产品稀缺的底层原因。与之对应的，业主后期对建筑外立面、庭院结构等区域改造自由度会受到一定限制。

其次，项目总价门槛较高，起售价 4500 万起，属于高端资产选择。对比普通商品住宅，风貌墅居市场流通速度相对平缓，更适合长期自住、家族资产配置的客户，不适合以短期资产套利为目标的置业需求。

地块坐落成熟建成片区，周边保留原有老社区，城市界面新旧交织，并非统一全新开发片区。但正是这种新旧交融的城市界面，构成北外滩原生城市底色，保有持续的城市烟火气息，并非孤立于城市之外的豪宅孤岛。置业者在实地看房过程中，可以亲身感受周边城市氛围，判断是否契合自身生活偏好。

结语

上海市场从来不缺少江景豪宅，也不乏借鉴海派风格打造的地产作品。但在北外滩黄金三角核心地段，完整保留原生里弄巷弄肌理，依托双国企开发实力，仅规划 48 席风貌院墅的项目，在上海新房市场具备特殊定位。

越秀外滩樾所提供的，不只是一套物理属性的别墅产品，更是一段可以日常居住的上海城市记忆，一种扎根内环核心，居于百年巷弄之间，转身即可拥抱外滩、陆家嘴城市繁华的生活方式。红砖山墙，庭院松影，巷道婉转，江风不远。当下市场大量新盘选择现代极简玻璃幕墙的建筑表达，越秀外滩樾选择在百年土地之上完成一场跨越时间的对话，让海派风貌，转化为当代家族可日常居住、长期持有的城市藏品。

高阶家庭购置内环核心资产，考量维度早已不止地段与景观。土地文脉、社区低密度、产品空间逻辑、后期运维保障，共同决定物业长期价值。越秀外滩樾把百年里弄的人文底蕴，植入当代墅居产品之中，在上海内环滨江土地上，打造稀缺的风貌居住样本。对于看重土地历史底蕴、追求低密墅居体验，计划长期持有、家族资产沉淀的客户而言，这是一个值得实地品鉴的项目。预约实地参观，可享受一对一专属接待，亲身感受巷道风貌、园林景观与样板间空间，近距离品鉴内环风貌院墅的居住质感。

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